Ti serve liquidità
Un nuovo acquisto, una divisione fra eredi, un progetto di vita. L'affitto la nega per anni, la vendita la crea in tempi certi. Il nostro tempo medio è 42 giorni, contro circa sei mesi della media italiana.
Mille euro al mese sembrano soldi sicuri che entrano. Il punto è che, mentre li incassi, tieni fermo un capitale che altrove renderebbe di più. Affittare conviene solo se il rendimento netto reale, cioè il canone meno imposte, spese, sfitti e rischi, diviso per il valore di vendita vero della casa, batte quello che quel capitale farebbe da un'altra parte. Una cosa la diciamo subito. Questa pagina spiega anche quando affittare è la scelta giusta, pur essendo firmata da un'agenzia che vende case.
Il canone "da annuncio" non è quello che ti entra in tasca. La formula è sempre la stessa, in qualunque anno e con qualunque regime fiscale, perché ragiona per categorie.
Parti dal canone di un anno intero e togli, una per una, queste voci. Poi dividi per il valore di vendita reale della casa.
Dividere per il valore "percepito" o per quello degli annunci simili falsa tutto. Serve il valore di vendita vero, ricavato dai rogiti di zona, perché quello è il capitale che stai davvero tenendo fermo. Se il valore vero è più alto di quanto credi, il rendimento reale è più basso di quanto sembra. Ed è esattamente quello che è successo in via Casini, più sotto.
Numeri tondi e realistici per Bologna, coi valori di oggi. Se le aliquote o le cifre cambiano, la logica del conto resta identica.
| Voce | Importo | Nota |
|---|---|---|
| Canone annuo lordo | +12.000 € | 1.000 € al mese, il 4,0% lordo del valore |
| Cedolare secca al 21% | −2.520 € | Il regime oggi più comune per l'abitativo |
| IMU da seconda casa | −1.000 € | Esempio indicativo, dipende dal Comune e dalla rendita |
| Spese annue a carico del proprietario | −250 € | In media fra 200 e 300 € l'anno |
| Accantonamento spese straordinarie | −800 € | Caldaia, infissi, facciata, tetto. In media 8.000 € ogni dieci anni, che fanno 800 all'anno |
| Quello che resta | 7.430 € | Circa il 2,5% netto all'anno |
E in questo conto siamo stati generosi. Zero mesi sfitti, zero morosità e zero ore del tuo tempo. Basta un cambio di inquilino con due mesi di vuoto e il netto scende sotto i 6.000 €.
Il rendimento dell'affitto non va confrontato con zero. Va confrontato con quello che il capitale liberato dalla vendita potrebbe rendere in alternative più semplici, coi rendimenti di oggi.
| Impiego dei 300.000 € | Resa netta annua | In euro |
|---|---|---|
| Affitto (il conto qui sopra) | ~2,5% | 7.430 € |
| Solo titoli di Stato (BTP) | ~4% netto | circa 12.000 € |
| Portafoglio classico 60/40 | ~6% netto | circa 18.000 € |
La distanza parla da sola. L'affitto rende meno del più tranquillo degli investimenti, e in cambio chiede lavoro, rischi e un capitale bloccato in un solo immobile di una sola città. I rendimenti finanziari cambiano nel tempo e non sono garantiti, ma il divario è tale che il ragionamento regge anche se i tassi si muovono. Non è una consulenza finanziaria, è un ordine di grandezza per decidere con lucidità.
Ed è qui che cade l'illusione più diffusa. Mille euro al mese sembrano soldi sicuri che entrano, e infatti entrano. Ma nello stesso anno in cui ne incassi 7.430 netti, quel capitale altrove ne avrebbe fatti dai 4.500 ai 10.500 in più, in cifra tonda. Non lo vedi sul conto corrente perché non è una perdita che arriva con un bonifico, è un guadagno che non hai preso. Il portafoglio non ti chiama mai per la caldaia, però.
Canone, spese, imposte e il confronto con gli impieghi alternativi. Metti i tuoi numeri e il simulatore ti dice quanto rende davvero l'affitto e quanto ti costa ogni anno tenere il capitale fermo. Si apre subito, basta lasciarci i riferimenti.
Il canone è sicuro solo finché l'inquilino paga. Un cambio di inquilino porta mesi di vuoto, una morosità porta mesi di canoni persi e un percorso lungo per rientrare in possesso della casa.
Rifacimento della facciata, tetto, ascensore. Le delibera l'assemblea, non tu, e una sola può azzerare anni di canoni. L'accantonamento in tabella è una media, la realtà arriva a ondate.
Da seconda casa la paghi ogni anno, inquilino o non inquilino. È uno dei costi che il "prendo mille al mese" dimentica sempre, ed è già nel conto qui sopra.
Prima di affittare, impianti e sicurezza devono essere in regola, e nelle case datate questo spaventa, a ragione. Sono lavori veri, con costi veri, da fare prima di incassare il primo canone.
Telefonate, solleciti, fornitori, verbali di consegna, turnover. A Bologna la domanda è alta, ma alta domanda non significa gestione facile. Il tuo tempo è una voce del conto anche se non la scrivi.
Affittare è la scelta giusta quando valgono tutte e tre queste condizioni. Il capitale non ti servirà nei prossimi anni. Hai riserve a parte per gli imprevisti, così una caldaia o un'annata storta non ti mettono in difficoltà. E hai tempo e voglia di gestire, oppure un budget per farlo gestire a qualcuno.
Una condizione che spesso si legge altrove qui non serve, cioè la domanda di affitto della zona. A Bologna e nei comuni intorno l'inquilino si trova ovunque, quindi non è quello a fare la differenza fra le due strade.
Se sono tutte vere, affitta sereno, e nessuna agenzia dovrebbe spingerti a vendere. Se anche una sola manca, il conto dell'esempio qui sopra merita di essere fatto fino in fondo.
Un nuovo acquisto, una divisione fra eredi, un progetto di vita. L'affitto la nega per anni, la vendita la crea in tempi certi. Il nostro tempo medio è 42 giorni, contro circa sei mesi della media italiana.
Affittarla com'è rende meno e continua a degradarsi. Venderla mostrando il potenziale, con i render degli ambienti ristrutturati, intercetta chi i lavori vuole farli a modo suo.
Da fuori città ogni guasto è una trasferta. E con più comproprietari ogni scelta va presa insieme, chi incassa, chi anticipa, chi risponde all'inquilino. Se la casa arriva da un'eredità divisa fra più fratelli, come nel caso di via Lanzarini dove erano in tredici, la soluzione è stata una vendita sola, fatta bene.
Centinaia di migliaia di euro immobilizzati in un solo bene, illiquido, concentrato su una sola città. È il costo opportunità che l'esempio qui sopra mette in cifre.
C'è anche la non-decisione, "intanto affitto, poi si vedrà". Attenzione, perché quando vorrai vendere la casa sarà occupata, con una platea di acquirenti ridotta e un prezzo che sconta l'occupazione. Vendere una casa affittata si può, ma è un percorso a parte che conviene conoscere prima di firmare un contratto di locazione.
La casa di Cristina era partita a 175.000 €. Preparata con l'home staging e messa in competizione con l'open house, si è venduta a 215.000 € in 15 giorni. Chi avesse fatto il conto della rendita sul numero di partenza avrebbe sottostimato del 23% il capitale che poteva liberare.
La regola che ne esce vale per chiunque. Prima si stabilisce, partendo dai rogiti di zona, quanto una vendita fatta bene può liberare davvero. Poi si fa il confronto fra affitto e vendita. Mai il contrario.
La storia di via Casini, per intero →Il primo punto del nostro metodo è la valutazione basata sui rogiti reali di zona, non sugli annunci. È esattamente il denominatore che serve alla formula. Senza quel numero, qualunque confronto fra affitto e vendita è fatto al buio.
Se il calcolo dice "vendi", i numeri sono dalla nostra. Nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore, con uno sconto medio dello 0% contro il 7% della media di Bologna. Se il calcolo dice "affitta", te lo diciamo e non firmiamo l'incarico. Lavoriamo gratis fino alla vendita, quindi non abbiamo alcun incentivo a farti vendere una casa che ti conviene tenere.
E la garanzia resta scritta. Se non vendiamo entro 3 mesi ottieni 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico, e se non rispettiamo anche un solo punto del piano puoi recedere senza penali.
| La domanda | Se sì | Se no |
|---|---|---|
| Ti serve liquidità nei prossimi anni? | Vendi | Affitta |
| L'immobile richiede lavori importanti? | Vendi | Affitta |
| Siete più di un proprietario? | Vendi | Affitta |
| Vivi lontano da Bologna? | Vendi | Affitta |
| Hai tempo e voglia di gestire inquilini e manutenzioni? | Affitta | Vendi |
| Hai un uso alternativo concreto per il capitale? | Vendi | Affitta |
Regola di lettura onesta. Con due o più risposte nella colonna "vendi", fai almeno la valutazione e rifai il conto coi numeri veri. Se cadono tutte su "affitta", affitta sereno.
La bussola è una sola. Confronta quello che l'affitto ti lascia in tasca davvero con quello che renderebbe il capitale liberato vendendo. Nell'esempio di questa pagina una casa da 300.000 € affittata a 1.000 € al mese lascia circa il 2,5% netto, meno di impieghi molto più semplici. Pesa poi quanto puoi aspettare e quanta gestione sei disposto a sobbarcarti.
Si parte dal canone di un anno e si tolgono imposte, manutenzione, quota di straordinarie, imposte sulla proprietà, mesi sfitti, un accantonamento per la morosità e il valore del proprio tempo. Il risultato si divide per il valore di vendita reale della casa, quello dei rogiti di zona, non quello degli annunci.
Perché il capitale che tieni fermo è quello che incasseresti vendendo oggi, non quello speso anni fa. In via Casini la casa era partita a 175.000 € e si è chiusa a 215.000 €. Un conto della rendita fatto sul primo numero sarebbe risultato gonfiato di quasi un quarto.
Con più proprietari l'affitto diventa un condominio dentro il condominio. Ogni riparazione, ogni rinnovo del contratto e ogni bonifico va concordato fra tutti, per anni. La vendita invece divide il valore in modo pulito e definitivo. Nel caso di via Lanzarini gli eredi erano tredici, e la casa si è venduta in 24 giorni.
La domanda a Bologna è alta e stabile, questo sì. Trovare l'inquilino però è la parte facile. Il resto è turnover a ogni anno accademico, usura più rapida dell'immobile e tempo dedicato a ingressi e uscite. Una buona clientela non trasforma un impegno costante in una rendita passiva.
Si può, ma è la classica non-decisione che presenta il conto dopo. Con un inquilino dentro, l'immobile interessa a meno compratori e spunta cifre più basse, e per liberarlo servono i tempi del contratto. Se sai già che il capitale ti servirà, decidilo adesso, prima di impegnare la casa per anni.
È quello che quel capitale renderebbe altrove. Nell'esempio di questa pagina, 300.000 € in casa affittata rendono circa 7.430 € netti l'anno, mentre impieghi più semplici e più liquidi, coi valori di oggi, ne renderebbero di più senza telefonate, assemblee e caldaie.
Il conto parte da un numero solo, il valore vero di casa tua. La valutazione gratuita sui rogiti di zona te lo dà senza impegno, ed è dichiaratamente utile anche se poi deciderai di affittare.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
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