Dipende da quattro condizioni verificabili. Prezzo validato sui rogiti reali e non sugli annunci, documenti controllati prima di pubblicare, tempo e lucidità per visite e trattativa, immobile semplice da vendere. Se ci sono tutte, o se hai già l'acquirente, vendere da privato è una scelta legittima. Se ne manca una, quello che rischi di perdere vale in genere più di quello che risparmi. Da quelle quattro condizioni partiamo per ogni casa che prendiamo, e chiudiamo il 95% delle vendite a prezzo pieno o superiore.
Le situazioni in cui puoi fare a meno di un'agenzia immobiliare, dette per prime.
Questa pagina la scrive un'agenzia, e lo sai. Proprio per questo la cominciamo dall'altra parte, cioè dai casi in cui un'agenzia non ti serve. Se hai già l'acquirente, oppure se ci sono tutte e quattro le condizioni qui sotto, risparmiare la provvigione è una scelta sensata, e nessuno qui proverà a convincerti del contrario.
Poi ti mostriamo i costi che il fai-da-te ha e che non si vedono, e ti diamo una tabella per capire in mezzo minuto da che parte stai. I nostri numeri li trovi lungo tutta la pagina, a partire dal 95% delle vendite chiuse a prezzo pieno o superiore.
Vendi a un parente, al vicino di pianerottolo, al tuo inquilino. La parte più costosa del lavoro, trovare chi compra e farlo competere, l'hai già fatta. Ti servono un tecnico per le verifiche e il notaio, che di norma sceglie e paga chi compra.
Taglio richiesto, zona liquida, nessuna difformità, un solo proprietario, niente inquilini né vincoli. Un immobile così ha una domanda naturale e si vende quasi da solo, purché il prezzo sia giusto.
Non sugli annunci dei portali, che dicono solo quanto viene chiesto, ma sui rogiti reali della tua zona, cioè le cifre a cui le case simili sono state davvero vendute.
Conformità catastale ed edilizia controllate prima di pubblicare, situazione ipotecaria chiara, spese condominiali in ordine. Non basta pensare che vada tutto bene, serve averlo verificato. La lista completa dei documenti ti dice cosa guardare.
Telefonate a orari impossibili, visite ripetute, una trattativa che può durare settimane. Per il tempo che porta via è un secondo lavoro, e va fatto con la testa fredda su una casa che invece è la tua. Chi può permetterselo, può farcela.
Hai già l'acquirente, o ci sono tutte e quattro le condizioni? Allora provaci, e usa comunque la nostra valutazione gratuita sui rogiti come controprova del prezzo di partenza. È gratis anche se poi vendi da solo, e sul prezzo è l'unica cosa che davvero non puoi sbagliare.
In una chiamata ti diciamo da quale cifra parte la tua casa secondo i rogiti della zona e quali sono i due o tre punti che nel tuo caso possono farti perdere soldi. Se la conclusione è che puoi fartela da solo, te lo diciamo e ti lasciamo lavorare.
La sequenza completa di una vendita fra privati, dalle verifiche al rogito.
La vendita di un immobile tra privati è del tutto legittima. Cambia una cosa sola, che ogni passaggio lo fai tu, e ognuno ha una scadenza o una firma che non si possono rimandare.
Verifiche e documenti. Conformità catastale ed edilizia, atto di provenienza, situazione ipotecaria, spese condominiali, APE. La lista intera è nella guida sui documenti per vendere casa, e i due documenti del catasto da cui si parte sono spiegati in come ottenere la visura catastale e in come ottenere la planimetria.
Sui rogiti, non sugli annunci. Gli annunci dicono quanto viene chiesto, i rogiti dicono quanto è stato incassato. Le quotazioni pubbliche danno la forchetta di zona e vanno lette per quello che sono, cioè una media, come spiega la guida sulle quotazioni OMI. Il punto di partenza per la tua casa è in quanto vale casa tua a Bologna.
Foto, testo e filtro all'ingresso. Le prime due settimane di pubblicazione valgono più di tutti i mesi successivi. Prima di far entrare qualcuno chiedi budget e situazione mutuo, per quanto sia scomodo farlo da privato.
Proposta d'acquisto e caparra. È il foglio che decide chi rischia cosa. Un acconto e una caparra confirmatoria hanno effetti opposti se la trattativa salta, e l'ordine delle tre firme è spiegato in proposta, compromesso e rogito.
Preliminare scritto e registrato. Anche fra due privati, senza notaio, il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate di norma entro 30 giorni dalla firma. Clausole e struttura sono nel fac-simile di preliminare di compravendita.
Davanti al notaio, sempre. Una vendita immobiliare fra privati si perfeziona solo con l'atto notarile, e il notaio di norma lo sceglie e lo paga chi compra, come racconta la pagina su chi paga il notaio.
Il conto con il fisco. Se rivendi entro cinque anni una casa che non è stata la tua abitazione principale, la differenza fra prezzo di acquisto e prezzo di vendita può diventare tassabile. Cosa si paga e cosa no è in tasse sulla vendita della casa.
Se anche solo uno di questi passaggi ti sembra un salto nel buio, non è un buon segno per il fai-da-te. È il motivo per cui in Valore Casa l'APE e le verifiche documentali le paga l'agenzia, e la provvigione si paga solo a vendita conclusa.
Sei voci che chi vende casa senza agenzia paga lo stesso, senza vederle su nessun preventivo.
Prezzo fatto sugli annunci dei vicini o a sensazione. Se è troppo basso regali valore e non lo scoprirai mai. Se è troppo alto l'annuncio si brucia nelle prime settimane, quelle in cui la visibilità è massima. Da lì in poi si ribassa a catena, e ogni ribasso parte da una posizione di debolezza.
Da privato è imbarazzante chiedere a uno sconosciuto se la banca gli ha già detto di sì. Così si aprono le porte a curiosi e a chi il mutuo non lo otterrà, e intanto passano le settimane migliori dell'annuncio.
Tu tratti sulla casa della tua vita, chi ha davanti tratta su un investimento. È una partita impari, ed è il motivo per cui a Bologna la trattativa si chiude in media con uno sconto intorno al 7% sul prezzo richiesto. Chi invece ha più offerte sul tavolo nello stesso giorno quasi mai deve scontare.
Un acconto e una caparra confirmatoria hanno effetti molto diversi se poi la trattativa salta. Una clausola sul mutuo scritta senza un termine e senza condizioni precise può tenerti la casa bloccata per mesi, lasciando a chi compra la porta aperta per uscire. Sono fogli brevi che decidono chi rischia cosa.
Il tramezzo spostato trent'anni fa senza pratica, la planimetria che non corrisponde. Se emerge al compromesso o dal notaio, l'acquirente è già seduto al tavolo, e il coltello dalla parte del manico ce l'ha lui. Per questo le verifiche vanno fatte prima di pubblicare.
Ogni mese di invenduto sono spese condominiali, utenze e magari una rata di mutuo che continuano a uscire, mentre l'annuncio invecchia e chi lo rivede pensa che qualcosa non vada. La media di mercato è di circa sei mesi, la nostra è di 42 giorni.
Qui sta il vero motivo per cui la testa sbaglia il conto. La provvigione è un costo certo, visibile, con una cifra sopra. I sei costi che hai appena letto sono incerti e invisibili, non arrivano mai con una fattura, e per questo pesano poco quando si decide. Ma un errore di prezzo di pochi punti percentuali, o uno sconto strappato in trattativa, si mangiano da soli una provvigione intera.
Il confronto vero quindi non è fra la provvigione e zero. È fra un costo certo e un rischio atteso, e si può fare solo caso per caso, perché quel rischio dipende dalla tua casa e da te.
Vale anche al contrario, ed è la parte che le agenzie di solito non scrivono. Se le condizioni della prima sezione ci sono tutte, quel rischio crolla, e allora il conto torna a favore di chi vende da solo.
La categoria è nota. Pacchetti a prezzo fisso che ti danno l'annuncio sui portali, qualche foto, a volte una valutazione automatica calcolata da un algoritmo, e poi ti lasciano fare. Costano poco per un motivo semplice, e vale la pena guardarlo da vicino.
Quello che tagliano è sempre lo stesso elenco. La valutazione sui rogiti, perché gli algoritmi lavorano quasi sempre sugli annunci, cioè sui prezzi richiesti e non su quelli realizzati. La qualifica di chi chiede la visita. La gestione delle visite e della trattativa. Le verifiche documentali prima della pubblicazione. L'assistenza dal compromesso fino al rogito.
È esattamente l'elenco dei sei costi nascosti di prima. Tagliano le fasi in cui quegli errori nascono, quindi sono un risparmio vero solo per chi di quelle fasi non ha bisogno. Che poi è la stessa persona a cui non serve nemmeno un'agenzia.
Due appartamenti quasi identici, nella stessa torre, con due destini diversi.
Mentre seguivamo la casa di Cristina, nella stessa torre c'era un appartamento quasi identico in vendita, fermo. Stesso edificio, stesso taglio, stesso mercato, stessi acquirenti in giro. La sua è stata venduta in circa 15 giorni a 40.000 € sopra il prezzo di partenza. A cambiare non era la casa, era chi la stava vendendo e come. La storia del gemello del Pilastro.
In via Lanzarini l'appartamento arrivava da un'eredità divisa fra tredici persone, otto fratelli e sorelle più cinque nipoti, che hanno deciso insieme di donarlo alla Fondazione Sant'Orsola. È stata poi la Fondazione, diventata proprietaria, ad affidarci la vendita, chiusa in 24 giorni a 269.000 € da un incarico di 230.000. La storia, per intero. Serve a dare la misura di cosa c'è dietro certe vendite. Sopra una certa soglia di complessità, più comproprietari, un'eredità, un immobile con qualche nodo, vendere da soli smette di essere un risparmio e diventa una scommessa.
| Il rischio | La contromisura |
|---|---|
| Errore di prezzo | Prezzo costruito sui rogiti reali della zona, non sugli annunci. Si difende con i dati, non con lo sconto |
| Trattativa uno contro uno | Open house unico e una finestra di pochi giorni per le offerte. Si sceglie fra più proposte, invece di subirne una |
| Documenti scoperti tardi | Verifiche catastali, edilizie e ipotecarie prima di pubblicare, e il Libro della Casa consegnato a chi compra |
| Visite a chi non può comprare | Acquirenti qualificati prima di entrare in casa, e un solo grande evento invece di decine di visite singole |
| Paura di pagare per niente | Zero costi fino alla vendita, 500 € di sconto al mese se non vendiamo entro tre mesi, recesso senza penali se saltiamo un punto del piano |
Il risultato aggregato di questo modo di lavorare sono 95 vendite su 100 a prezzo pieno o superiore, uno sconto medio in trattativa vicino allo zero contro il 7% della media di Bologna, e 42 giorni di media contro circa sei mesi. Il metodo in cinque punti è spiegato qui, in tre minuti di lettura.
Leggi le righe una per una e guarda dove cadi. La regola di lettura è in fondo.
Nove situazioni tipiche, e cosa consigliamo noi di Valore Casa in ognuna, a Bologna e in provincia.
| La tua situazione | Il verdetto |
|---|---|
| Ho già l'acquirente, è un parente, il vicino o il mio inquilino | Puoi da privato. Ti bastano un tecnico per le verifiche e il notaio |
| Il prezzo l'ho preso dai rogiti reali di zona | Puoi da privato. È la condizione più importante di tutte |
| Il prezzo l'ho preso dagli annunci dei portali o dai vicini | Meglio con agenzia. Gli annunci dicono le richieste, i rogiti dicono i realizzi |
| Conformità catastale e documenti li ho fatti verificare prima | Puoi da privato. Hai tolto il rischio che fa saltare le vendite al compromesso |
| Ho settimane libere per telefonate, visite e trattativa | Puoi da privato. Senza tempo vero la vendita si trascina |
| La casa è semplice, in zona richiesta, senza difformità | Puoi da privato. È il caso in cui il mercato lavora per te |
| Siamo più eredi, o più comproprietari, e non sempre d'accordo | Meglio con agenzia, e con decisione. Serve un terzo neutrale che tenga insieme le firme |
| Devo vendere entro una data, per un acquisto o un trasferimento | Meglio con agenzia. Il tempo è l'unico costo che cresce da solo |
| La casa è affittata a terzi, ereditata o dentro una separazione | Meglio con agenzia. Un passo falso lì costa più di ogni provvigione. Diverso è se a comprare è il tuo inquilino, vedi la prima riga |
La regola è secca. Se sono tutte verdi, prova da privato. Basta una riga rossa perché il rischio che ti prendi valga probabilmente più di quello che risparmi, e se le righe rosse sono due o più la scelta si sposta su quale agenzia.
Conviene se hai già l'acquirente, se la casa è semplice e senza difformità, se il prezzo l'hai validato sui rogiti reali e se hai tempo vero per visite e trattativa. Se ti manca anche una sola di queste condizioni, il rischio che ti prendi vale in genere più di quello che risparmi.
Non guardando gli annunci, che dicono soltanto quanto viene chiesto. Servono le cifre a cui case simili sono state davvero rogitate nella tua zona. Puoi chiedere anche a noi una valutazione gratuita e usarla come controprova, pure se poi decidi di vendere da solo.
Il prezzo sbagliato, che brucia l'annuncio nelle settimane migliori. Le visite a chi non può comprare. La trattativa uno contro uno, che porta lo sconto. La proposta scritta male. E la difformità catastale che salta fuori al compromesso, con l'acquirente già seduto al tavolo.
A poco, ed è giusto dirlo. Se vendi a un parente, al vicino o al tuo inquilino, la parte più cara del lavoro l'hai già fatta. Ti servono un tecnico per le verifiche sui documenti e il notaio, che di norma sceglie e paga chi compra. Il prezzo però validalo lo stesso.
Di restare legato a condizioni che non ti convengono, o di perdere l'acquirente giusto. Un acconto e una caparra confirmatoria hanno effetti diversi se la trattativa salta, e una clausola sul mutuo scritta senza termini precisi può tenerti la casa bloccata per mesi.
Da privato è difficile, perché chiedere a uno sconosciuto quanto può spendere e se la banca lo sostiene mette a disagio. Noi lo chiediamo prima della visita, ed è il motivo per cui alle nostre giornate arriva soprattutto chi è già in grado di comprare.
Per pubblicare sì, danno visibilità a un prezzo fisso. Tagliano però proprio le fasi in cui nascono gli errori più cari, cioè la valutazione sui rogiti, la qualifica di chi visita, le verifiche sui documenti e la trattativa. Per chi ha le quattro condizioni possono bastare.
Sì, e capita spesso. L'unico prezzo da pagare è che intanto la casa si consuma sui portali, e chi la rivede dopo mesi pensa che ci sia sotto qualcosa. Se ci provi, datti un limite di tempo deciso prima e parti dal prezzo giusto, non da quello che speri.
La vendita di un immobile tra privati segue gli stessi passaggi di una vendita seguita da un'agenzia. Verifiche catastali ed edilizie e APE prima di pubblicare, prezzo costruito sui rogiti della zona, proposta d'acquisto scritta, preliminare da registrare all'Agenzia delle Entrate di norma entro 30 giorni dalla firma, rogito davanti al notaio. Quello che cambia è che ogni passaggio, e ogni scadenza, resta sulle spalle di chi vende.
Sì, vendere casa tra privati è del tutto legittimo e nessuna norma obbliga a passare da un'agenzia immobiliare. Il rogito però va firmato davanti a un notaio, perché senza atto notarile il passaggio di proprietà non si può trascrivere nei registri immobiliari. Si può fare a meno dell'agenzia, non del notaio.
Se la tua vendita ha dentro un'eredità, un mutuo da estinguere o un inquilino, vendere casa da privato diventa un'altra cosa. Trovi il percorso caso per caso nelle guide su la casa ereditata, il mutuo residuo e la casa affittata.
Comunque decidi, parti dal numero. La valutazione sui rogiti reali della tua zona è gratuita, senza impegno, e resta tua anche se poi la casa la vendi da solo.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
Preferisci scriverci direttamente? Scrivici su WhatsApp al 353 467 3804
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
