- Prezzo di vendita240.000 €
- Costo fiscale della casa195.000 €
- Aliquota26%
Il 26% si chiede al notaio dentro il rogito. Aliquota in vigore dal 1° gennaio 2020. Non si recupera dopo, né con un atto integrativo né in dichiarazione.
Quasi nessuno paga tasse sul guadagno quando vende la casa in cui vive. I casi che pagano sono altri. La rivendita veloce, la seconda casa, la casa ricevuta in donazione. In un minuto il calcolatore ti dice in quale caso sei, e quanto sarebbe l'imposta.
Compila i campi con i tuoi numeri. Il calcolo della plusvalenza immobiliare si aggiorna mentre scrivi, e ti dice prima di tutto se nel tuo caso è dovuta oppure no.
Il 26% si chiede al notaio dentro il rogito. Aliquota in vigore dal 1° gennaio 2020. Non si recupera dopo, né con un atto integrativo né in dichiarazione.
I numeri qui sopra si aggiornano in tempo reale, mentre compili i campi.
Il calcolatore dà un ordine di grandezza per arrivare preparato dal notaio, non è una consulenza fiscale. Non tiene conto di casi particolari, per esempio i terreni edificabili, gli immobili di impresa, le situazioni con più comproprietari con posizioni diverse fra loro, e i lavori con il Superbonus (vedi il paragrafo dedicato più sotto).
Si paga solo se ricorrono due cose insieme. Hai comprato o costruito la casa da non più di cinque anni, e la vendi con un guadagno (art. 67 comma 1 lett. b del TUIR).
Anche dentro i cinque anni ci sono due esclusioni, e coprono la maggioranza delle vendite. La prima è la casa ricevuta per successione. La seconda è la casa che è stata abitazione principale tua o di un tuo familiare per la maggior parte del tempo passato fra l'acquisto e la vendita.
Chi vende la casa in cui vive non paga quasi mai la plusvalenza. È il motivo per cui questa pagina, alla fine, serve soprattutto a chi vende una seconda casa, un immobile comprato da poco per investimento, o una casa ricevuta in donazione.
C'è un caso in cui si paga anche oltre i cinque anni. Se sull'immobile sono stati eseguiti lavori con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza è dovuta a prescindere dal quinquennio (art. 67 comma 1 lett. b-bis del TUIR, in vigore dal 1° gennaio 2024). Restano fuori anche in questo caso le case ricevute per successione e quelle che sono state abitazione principale per la maggior parte del periodo. Il calcolatore qui sopra non conosce questo caso: se sul tuo immobile o sul condominio sono stati fatti lavori agevolati col Superbonus, il conto va rifatto con il notaio prima del rogito.
Se la plusvalenza c'è, le strade sono due e la scelta la fai in un momento solo.
Chiedi al notaio, dentro il rogito, l'imposta sostitutiva del 26% (art. 1 comma 496 della legge 266/2005, aliquota al 26% per le cessioni dal 1° gennaio 2020). Il notaio la calcola, riceve da te la provvista, la versa con F24 entro trenta giorni e trasmette la comunicazione all'Agenzia. Tu ricevi una copia che vale anche come quietanza e in dichiarazione non indichi nulla.
Al rogito non chiedi niente e la plusvalenza va in dichiarazione fra i redditi diversi. Lì paga l'IRPEF a scaglioni, più l'addizionale regionale e quella comunale. Ogni parte della plusvalenza sconta l'aliquota del proprio scaglione, non tutta l'aliquota più alta che raggiungi. Le aliquote cambiano quasi ogni anno, quindi in questa pagina non le scriviamo.
La richiesta al notaio si fa al rogito e solo lì. Non si recupera dopo con un atto integrativo né in dichiarazione. È l'errore più caro che si vede su questo tema.
Con la sostitutiva la plusvalenza non entra nel reddito complessivo, quindi non fa scattare le addizionali e non ti riduce le detrazioni legate al reddito. In cambio non la puoi abbattere con oneri deducibili e detrazioni, e nell'ISEE finisce comunque. Quale delle due convenga dipende dal tuo reddito di quell'anno, e si guarda col commercialista prima di fissare la data del rogito.
Ultima cosa. La sostitutiva vale per il privato. Chi vende nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione non ha un reddito diverso e non può usarla.
La plusvalenza non è prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e basta.
Al costo iniziale si sommano i costi inerenti (art. 68 comma 1 del TUIR), e il criterio per capire quali entrano è uno solo. O sono costi dell'acquisto, o hanno aumentato il valore della casa, aumento che deve essere ancora presente il giorno in cui vendi.
Due cose sorprendono quasi tutti. Il prezzo che hai pagato non si rivaluta con l'inflazione, nel calcolo entra il numero scritto nel tuo rogito di acquisto. E la prova tocca a te, non basta avere la fattura: va dimostrato che hai sostenuto la spesa, che riguardava quella casa e che ne ha aumentato il valore. Per questo le fatture si recuperano prima del rogito, non dopo.
| Voce di spesa | Conta | Documento che serve |
|---|---|---|
| Imposte pagate all'acquisto, registro oppure IVA, ipotecaria e catastale | Sì | Rogito di acquisto e quietanze |
| Onorario del notaio dell'acquisto | Sì | Parcella |
| Provvigione pagata all'agenzia per comprare questa casa | Sì | Fattura dell'agenzia |
| Provvigione che paghi oggi per vendere questa casa | No | Nessuna fonte dell'Agenzia l'ammette fra i costi inerenti |
| Lavori che hanno aumentato il valore dell'immobile | Sì | Fatture e bonifici |
| Quota di lavori incrementativi sulle parti comuni deliberati dall'assemblea | Sì | Delibera e attestazione dell'amministratore |
| Manutenzione ordinaria e normale gestione della casa | No | Non aumenta il valore dell'immobile |
Le altre spese della vendita, quelle che non entrano in questo calcolo ma che pesano sul netto, le trovi tutte nella guida su quanto costa vendere casa.
Gli immobili ricevuti in successione sono esclusi per legge. Puoi rivendere anche il giorno dopo, nessuna plusvalenza e nessun vincolo di tempo, qualunque sia il guadagno. Sulla vendita di una casa ereditata, insomma, di tasse sul guadagno non ne paghi. Quelle che si pagano stanno a monte, cioè l'imposta di successione e le volture.
C'è però un rovescio della medaglia che si scopre spesso troppo tardi. Se vendi la casa ereditata per comprarne un'altra, il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa non ti spetta. Vale anche quando chi te l'ha lasciata l'aveva comprata a suo tempo con le agevolazioni. Sulla vendita non paghi nulla, sull'acquisto nuovo paghi l'imposta piena.
Qui la regola è diversa dall'eredità. I cinque anni si contano dalla data in cui ha comprato il donante, e come prezzo iniziale vale quello che pagò lui.
Due esempi. Tuo padre aveva comprato vent'anni fa e ti dona la casa, tu la vendi subito e non c'è nessuna plusvalenza, perché i cinque anni sono passati da un pezzo. Tuo padre aveva comprato due anni fa, ti dona la casa e tu vendi, e allora la plusvalenza si calcola sulla differenza fra il tuo prezzo di vendita e quello che pagò lui.
E se il genitore quella casa l'aveva a sua volta ereditata? Non cambia nulla per te. Tu l'hai avuta per donazione, non per successione, quindi l'esenzione dell'eredità non ti segue. Contano sempre la data e il prezzo dell'acquisto fatto da chi te l'ha donata.
Prima casa e abitazione principale vengono confuse ogni giorno. La prima casa è lo sconto che hai avuto sulle imposte quando hai comprato. L'abitazione principale è dove hai vissuto davvero.
Dalla plusvalenza ti salva la seconda, non la prima. Se in quella casa hai abitato tu, o ci ha abitato un tuo familiare, per la maggior parte del tempo passato fra l'acquisto e la vendita, non paghi nulla nemmeno vendendo dopo due anni.
Detto al contrario, e questa è la parte che costa cara. Avere comprato con le agevolazioni prima casa non ti mette al riparo dalla plusvalenza, se in quella casa non ci hai mai vissuto né tu né un tuo familiare.
Questo è un binario diverso dalla plusvalenza. Riguarda l'imposta di registro che hai risparmiato quando hai comprato.
I termini sono tre e vengono confusi in continuazione.
Dodici mesi per non decadere. Hai venduto entro cinque anni la casa comprata con le agevolazioni. Da quel giorno hai dodici mesi per comprare un immobile che diventi la tua abitazione principale. Non è necessario che il nuovo acquisto sia a sua volta agevolato.
Dodici mesi per il credito d'imposta. Vale quando vendi prima e ricompri dopo. Stesso conteggio dalla vendita, ma qui il nuovo acquisto deve avere i requisiti prima casa, altrimenti il credito non c'è.
Due anni per vendere la vecchia. Vale se hai comprato prima la casa nuova con le agevolazioni e la vecchia la devi ancora vendere. Il termine parte dal nuovo atto (Nota II-bis del DPR 131/1986, come modificata dall'art. 1 comma 116 della legge 207/2024). Anche in questo ordine il credito d'imposta ti spetta, purché il nuovo acquisto abbia i requisiti prima casa e tu venda la vecchia entro i due anni.
Solo il terzo termine è passato da uno a due anni. Chi ti dice che oggi per il cambio casa hai due anni sta parlando di quel caso e di nessun altro.
Se sfori, decadi. Paghi la differenza fra le imposte ordinarie e quelle che hai pagato con l'agevolazione, una sovrattassa del 30% su quella differenza e gli interessi. Attenzione a due dettagli. Il compromesso non basta, entro il termine serve il rogito. E se capisci in anticipo che non ce la farai, presentando istanza all'ufficio dove è registrato l'atto prima della scadenza paghi solo la differenza d'imposta e gli interessi, senza sanzione. Se invece la casa che hai venduto l'avevi da più di cinque anni, non decadi e non paghi sanzioni, perdi soltanto il credito d'imposta.
Ci dici come hai avuto la casa, da quanto ce l'hai e se ci hai abitato. Ti diciamo se nel tuo caso la plusvalenza c'è, quanto sarebbe, e cosa devi chiedere al notaio il giorno del rogito. Una chiamata breve, prima di partire con la vendita. Sono conti che facciamo ogni settimana con chi vende casa a Bologna.
È il caso tipico da calcolatore. Sulla seconda casa non c'è l'esclusione dell'abitazione principale, quindi se vendi entro cinque anni dal rogito di acquisto e c'è un guadagno, la plusvalenza c'è.
Qui la scelta che fai davanti al notaio pesa, e va preparata prima del rogito con il commercialista. È anche la situazione in cui recuperare le fatture dei lavori cambia il conto in modo concreto, perché ogni euro documentato è un euro che non entra nella base imponibile.
Se state vendendo la casa in una separazione, ciascuno di voi ha la sua posizione fiscale sulla propria quota, con le proprie esenzioni. Chi in quella casa ha vissuto come abitazione principale per la maggior parte del periodo è escluso dalla plusvalenza.
È una situazione in cui i conti si fanno prima, insieme al notaio, perché le posizioni dei due possono essere diverse. Il percorso completo, dalle tre strade possibili al prezzo su cui si litiga meno, è nella guida su separazione e divorzio.
Gli stessi conti che fa il calcolatore, scritti per esteso.
Comprata a 180.000 € nel 2023, con 15.000 € fra notaio, imposte dell'acquisto e bagno rifatto, fatture conservate. Venduta a 240.000 € nel 2026. Il costo fiscale è 195.000 €, quindi la plusvalenza è 45.000 €. Chiedendo l'imposta sostitutiva al notaio dentro il rogito si pagano 11.700 €, cioè il 26%. Senza quella richiesta i 45.000 € finiscono in dichiarazione e pagano l'IRPEF a scaglioni più le addizionali, e quanto sia dipende dal resto del reddito di quell'anno.
Plusvalenza zero, sempre, qualunque sia il guadagno e qualunque sia la data di vendita. Gli immobili ereditati sono esclusi per legge. Sul riacquisto però il credito d'imposta prima casa non spetta.
Comprata a 150.000 € con le agevolazioni, abitata da subito, venduta a 185.000 €. Plusvalenza esente, perché è stata la tua abitazione principale. Resta però l'altro binario. Comprando entro dodici mesi un immobile da andare ad abitare non decadi, e se il nuovo acquisto ha i requisiti prima casa ti spetta anche il credito d'imposta, pari al minore fra l'imposta pagata allora e quella dovuta ora. Senza riacquisto nei dodici mesi paghi la differenza d'imposta, una sovrattassa del 30% e gli interessi.
Solo se ricorrono due cose insieme. Hai comprato o costruito la casa da non più di cinque anni e la vendi con un guadagno. Anche dentro i cinque anni sei escluso se la casa ti è arrivata per successione, oppure se è stata abitazione principale tua o di un tuo familiare per la maggior parte del periodo.
Puoi chiedere al notaio, dentro il rogito, l'imposta sostitutiva del 26%, aliquota in vigore dal 1° gennaio 2020. Oppure non chiedi nulla e la plusvalenza va in dichiarazione fra i redditi diversi, dove paga l'IRPEF a scaglioni più le addizionali. La prima strada si sceglie solo al rogito.
Di regola no. C'è però un'eccezione: se sull'immobile sono stati eseguiti lavori con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza è dovuta anche oltre i cinque anni, salvo che la casa sia arrivata per successione o sia stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo. Verificalo con il notaio prima di fissare il rogito.
No, mai. Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi per legge, puoi rivendere anche il giorno dopo. Attenzione però al riacquisto, perché sulla casa che compri il credito d'imposta prima casa non ti spetta, nemmeno se chi te l'ha lasciata l'aveva comprata con le agevolazioni.
Dipende da quando ha comprato chi te l'ha donata. I cinque anni si contano dal suo acquisto, non dalla data della donazione, e come prezzo iniziale vale quello che pagò lui. Se aveva comprato da più di cinque anni non paghi nulla, anche vendendo subito.
Quasi certamente no. L'esclusione vale quando la casa è stata abitazione principale tua o di un tuo familiare per la maggior parte del tempo fra acquisto e vendita. Se ci vivi da quando l'hai comprata, la condizione è coperta, anche vendendo dopo un paio d'anni.
Dipende dall'ordine. Se vendi entro cinque anni dall'acquisto agevolato, hai dodici mesi dalla vendita per rogitare un immobile che diventi la tua abitazione principale. Se invece compri prima la casa nuova con le agevolazioni, hai due anni dal nuovo atto per vendere la vecchia. Il credito d'imposta richiede in ogni caso che il nuovo acquisto abbia i requisiti prima casa.
Le imposte e l'onorario del notaio pagati quando hai comprato, la provvigione pagata all'agenzia per comprare quella casa, i lavori che ne hanno aumentato il valore e la tua quota dei lavori incrementativi sulle parti comuni. Non entrano la manutenzione ordinaria né la provvigione che paghi oggi per vendere.
Con il 26% la versa il notaio. La calcola, riceve da te la provvista, paga con F24 entro trenta giorni e comunica tutto all'Agenzia, e tu in dichiarazione non indichi nulla. Se invece scegli la dichiarazione, la plusvalenza la indichi tu fra i redditi diversi e la paghi con le imposte di quell'anno.
No. Un conto è la plusvalenza, che riguarda il guadagno sulla vendita e si esclude se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo. Altro conto è la decadenza dall'agevolazione prima casa, che riguarda l'imposta di registro e si evita ricomprando nei termini. Puoi pagare l'una e non l'altra.
No per i terreni edificabili. Lì la plusvalenza è imponibile in ogni caso, senza limite di tempo e anche se il terreno è stato ereditato, e l'imposta sostitutiva del 26% non si può usare. È un tema a parte, da vedere con il notaio.
Se stai valutando anche di tenere la casa e affittarla, il conto lo trovi nel simulatore affitto o vendita, che confronta il rendimento reale dell'affitto con l'impiego alternativo del capitale.
Aggiornato ad agosto 2026. Fonti: art. 67 comma 1 lett. b) e art. 68 comma 1 del TUIR (DPR 917/1986), art. 1 comma 496 della legge 266/2005, Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa parte I del DPR 131/1986 come modificata dall'art. 1 comma 116 della legge 207/2024, art. 7 della legge 448/1998, circolare dell'Agenzia delle Entrate 19/E del 1° marzo 2001 e la pagina dell'Agenzia sui benefici prima casa. Queste informazioni sono generali e servono ad arrivare preparato. Non sostituiscono il notaio e il commercialista sul tuo caso specifico. Ai nostri venditori li affianchiamo noi, durante la vendita.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.