Condizione 1
Il prezzo di uscita corretto
Determinato dai rogiti reali di zona, non dagli annunci né a sensazione. Solo un prezzo giusto porta tutti gli acquirenti in target nello stesso giorno.
Decine di acquirenti registrati, una sola giornata di visite, poi le offerte in gara. E l'onestà di dirti prima quando non conviene.
Girato a un nostro open house
Un open house è un evento di vendita unico. Decine di acquirenti registrati visitano l'immobile nella stessa giornata, dopo settimane di marketing mirato, e nei giorni successivi presentano le loro offerte. Funziona quando prezzo, preparazione e pubblicità sono corretti, non conviene con prezzi fuori mercato o case che non si possono preparare. Valore Casa lo usa per mettere le offerte in competizione, come in via Misa, un centinaio di visitatori e vendita 35.000 € sopra la richiesta.
Niente a che vedere con la casa aperta a chiunque passi. Qui i visitatori si registrano prima dell'evento e vengono verificati, quindi chi entra è un acquirente reale, identificato e ricontattabile.
Lo scopo è generare più offerte fra cui scegliere la migliore, con la multiproposta, dentro il metodo che applichiamo a ogni vendita. L'evento concentra la domanda, la multiproposta la trasforma in prezzo.
In questa pagina parliamo dell'evento e della competizione. Per come si prepara la casa prima, staging, foto e render, c'è la guida all'home staging.
Visitatori registrati, il nostro team sulla porta, la casa al suo meglio per un giorno solo.
Quando ci sono tutte e tre queste condizioni. Non due su tre.
Determinato dai rogiti reali di zona, non dagli annunci né a sensazione. Solo un prezzo giusto porta tutti gli acquirenti in target nello stesso giorno.
Home staging, foto professionali, verifiche documentali fatte prima di pubblicare e Libro della Casa pronto da consegnare. Così le offerte dopo l'evento non saltano su sorprese documentali.
Portali, lettere in zona e migliaia di volantini. L'evento è la punta di 2-3 settimane di lavoro invisibile, senza le quali arriva poca gente.
L'open house moltiplica prezzo giusto, preparazione e pubblicità. Se manca uno dei tre, moltiplica zero. È il motivo per cui gli eventi improvvisati falliscono e lo strumento si prende cattiva fama che non merita.
Se si vuole uscire sopra i valori dei rogiti di zona, l'evento va deserto o non produce offerte, e l'immobile si brucia. Dirtelo prima è più onesto che organizzarlo comunque.
Un inquilino non collaborativo, condizioni che non permettono l'accesso in sicurezza a decine di persone, situazioni familiari delicate. In questi casi forzare l'evento non ha senso.
Tagli molto grandi o di pregio, con pochissimi acquirenti in target, e venditori che hanno bisogno di riservatezza. Qui l'open house classico non si può fare, ma la concorrenza si fa percepire lo stesso. Organizziamo almeno due o tre visite consecutive, una dietro l'altra, così chi esce incrocia chi sta entrando e capisce di non essere l'unico interessato alla casa.
In tutti questi casi applichiamo il resto del metodo senza l'evento, rogiti, preparazione e multiproposta dove possibile. L'open house è uno strumento, non una religione.
Ci racconti la casa e la zona. Ti diciamo se l'open house ha senso nel tuo caso o se conviene un'altra strada, e come la prepareremmo. Una chiamata breve, senza impegno.
Annunciato tre giorni prima, arrivano quattro persone e il venditore conclude che "l'open house non funziona". L'errore è nell'esecuzione, non nello strumento.
Niente sicurezza e niente follow-up. È da qui che nasce il mito dei curiosi, e nei giorni dopo non sai nemmeno chi richiamare.
Senza una finestra chiusa la competizione evapora, e si torna alla trattativa a uno, al ribasso. La scadenza è metà del meccanismo.
La preparazione professionale è metà dell'evento. Come si fa, dalla pulizia ai render, è nella guida all'home staging.
Un prezzo basso "per riempire l'evento" attira persone fuori budget e produce offerte che il venditore rifiuterà. Tempo bruciato, e credibilità pure.
Decine di persone entrano nello stesso giorno e si fanno un'idea in dieci minuti. Per questo la casa arriva all'evento preparata, non com'è. Trascina il cursore sulle foto.
La camera. Chi entra deve vedere lo spazio, non le cose di chi ci abitava.
Il bagno. Sparisce il bucato di tutti i giorni, resta la stanza.
Sono foto vere di una casa che abbiamo preparato, non rendering. Come si fa nel dettaglio, dai mobili in cartone alle foto professionali, è nella guida all'home staging.
Un centinaio di visitatori in un'unica giornata e una decina di offerte in gara. Venduta in 23 giorni, 35.000 € sopra la richiesta, su una casa datata e senza ristrutturazione. La giornata di via Misa, per intero.
Oltre 100 visitatori e 7 offerte in gara. Venduta in 25 giorni, il 26% sopra la richiesta. È l'esempio che la competizione porta il prezzo sopra, non sotto. Il caso di via Valverde.
Christian aveva già firmato per la casa nuova e doveva vendere entro 4 mesi. Con l'open house sono bastati 5 giorni, mentre lui era in vacanza con la famiglia. Non ha gestito nulla, e lo racconta lui stesso. La storia di Christian.
Tre vendite documentate, con nomi, vie e rogiti veri. È la differenza fra un articolo promozionale e dei casi verificabili.
In una visita singola l'acquirente si sente l'unico interessato, e la sua domanda è "quanto è trattabile?". In un open house vede gli altri con i propri occhi, e la domanda diventa "quanto devo offrire per non perderla?". Tutta la differenza fra trattare al ribasso e offrire al rialzo sta in quel cambio di domanda.
I numeri lo confermano. Nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore, con uno sconto medio dello 0% contro il 7% della media di Bologna, e un tempo medio di vendita di 42 giorni.
La chiusura onesta, però, è d'obbligo. La competizione esiste solo se c'è vera domanda, cioè se il prezzo di uscita è corretto. Con un prezzo fuori mercato si torna alla sezione qui sopra, e l'open house non va nemmeno organizzato.
La competizione spinge verso l'alto, non verso il basso. In via Valverde la vendita ha chiuso il 26% sopra la richiesta. Si svende per un prezzo sbagliato o per sfinimento, non per un evento riuscito.
Vero solo negli eventi improvvisati e senza filtro. Con registrazione e verifica preventiva partecipano acquirenti reali, identificati e ricontattabili nei giorni successivi.
Il protocollo esiste apposta. Visitatori registrati e identificati, il nostro team presente negli ambienti, oggetti di valore riposti già durante l'allestimento.
| Voce | Open house | Visite singole |
|---|---|---|
| Preparazione della casa | Una volta sola, per l'evento | Decine di riordini, per settimane |
| Durata del periodo visite | Una giornata, più una finestra di pochi giorni per le offerte | Settimane o mesi di via vai |
| Posizione negoziale | Più offerte da confrontare | Trattativa a uno, quasi sempre al ribasso |
| Impegno del proprietario | Quasi zero, può anche non esserci | Presenza continua, permessi e chiavi |
| Quando preferirle | Case con vera domanda in zona e prezzo corretto | Immobili di nicchia o esigenze di riservatezza |
Il vantaggio più concreto, per chi ci vive con la famiglia, è pratico. La casa si prepara e si pulisce una volta sola, poi si chiude la porta.
No, di norma succede il contrario, perché più acquirenti nello stesso giorno si fanno concorrenza. In via Valverde la casa di Anna è partita da 250.000 € ed è stata venduta a 316.000, il 26% sopra la richiesta. La svendita nasce dai prezzi sbagliati, non dall'evento.
Negli eventi improvvisati, senza filtro, arrivano anche i curiosi. Nei nostri open house i visitatori si registrano prima e vengono verificati, quindi chi entra è un acquirente reale e ricontattabile. Il mito dei curiosi nasce dagli eventi senza registrazione.
Sì, se l'evento è organizzato. I visitatori sono registrati e identificati prima, il nostro team è presente negli ambienti durante le visite e gli oggetti di valore vengono riposti già in fase di allestimento. Non è un via vai anonimo, è un evento gestito.
No, e spesso è meglio di no, perché gli acquirenti si muovono più liberamente. Christian, a Casalecchio, era in vacanza con la famiglia durante l'open house della sua casa, venduta in 5 giorni.
Si analizza insieme il perché, di solito è un segnale sul prezzo o sul target, e si corregge la strategia. La garanzia resta, non paghi nulla finché non vendiamo, e se non vendiamo entro 3 mesi hai 500 € di sconto al mese fino a fine incarico.
Sì, ed è spesso il caso in cui rende di più, perché mette in competizione giovani coppie e investitori sulla stessa casa. Serve però la preparazione giusta, render del potenziale e prezzo dai rogiti. Nella guida alla casa da ristrutturare trovi il ragionamento completo.
In genere 2-3 settimane fra valutazione, verifiche documentali, staging, foto e campagna pubblicitaria. L'evento è la punta di un lavoro che il pubblico non vede. Annunciarlo tre giorni prima, senza preparazione, è il modo migliore per farlo fallire.
No, la decisione resta tua. Con la multiproposta vedi tutte le offerte sul tavolo, per cifra, condizioni e solidità degli acquirenti, e scegli tu se e a chi vendere. Il nostro compito è portartele, non forzarti la mano.
Se l'open house sia lo strumento giusto per la tua casa si decide in valutazione, caso per caso, e la valutazione sui rogiti di zona è gratuita e senza impegno. Se non vendiamo entro 3 mesi hai 500 € di sconto al mese, e puoi recedere senza penali se non rispettiamo anche un solo punto del piano.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.