Sì, una casa ereditata si può vendere. Prima del rogito però servono due cose, la dichiarazione di successione presentata e l'accettazione dell'eredità trascritta nei registri immobiliari. E se gli eredi sono più di uno, serve la firma di tutti. Noi questi passaggi li verifichiamo prima di pubblicare l'annuncio, non a compromesso firmato. Nel caso di via Lanzarini erano tredici eredi, hanno trovato l'accordo, e la casa si è venduta a 269.000 €, da un incarico di 230.000, in 24 giorni.
Se invece il genitore è ancora in vita e state valutando la vendita della sua casa, il percorso è un altro. Chi può firmare, e come farlo con dignità →
Due passaggi vengono prima dell'agenzia, e vanno nell'ordine giusto.
È il documento che fotografa chi eredita cosa. Va presentata nei termini di legge, e sono il notaio o il fiscalista a seguirvi. La successione ha anche un costo che dipende dal grado di parentela, e va verificato con loro sul vostro caso.
È il passaggio che rende l'erede formalmente proprietario agli occhi di chi compra. Non basta esserlo di fatto, deve risultare dai registri immobiliari. Vendere la casa è di per sé un comportamento da proprietario e vale come accettazione, ma la trascrizione è un atto a sé, e va fatta.
È l'incidente più frequente di tutta la vendita ereditaria. Tantissime famiglie lo scoprono dal notaio, a compromesso già firmato, quando ormai ci sono un acquirente che aspetta, una banca che ha istruito il mutuo e delle date da rispettare.
Il modo di evitarlo è banale, cioè guardare le carte prima di pubblicare. È esattamente quello che facciamo con le verifiche documentali, e il motivo per cui diffidiamo di chi mette in vendita "intanto". Su successione e trascrizioni non sostituiamo il notaio e i professionisti fiscali. Il nostro compito è accorgerci del problema subito, non a rogito fissato.
Ci raccontate a che punto siete, la successione, gli eredi, la casa. Vi diciamo in che ordine muovervi, cosa verificare subito e cosa possiamo recuperare noi. Una chiamata senza impegno, utile anche da girare agli altri eredi.
La casa ereditata appartiene a tutti gli eredi insieme, quindi per venderla intera serve il consenso di ognuno. Tutti firmano l'incarico e tutti firmano il rogito, di persona oppure con una procura notarile, comoda per chi vive lontano o all'estero.
Il modo in cui gestiamo il gruppo conta più di quanto sembri. C'è un solo referente per tutta la famiglia, e le decisioni si prendono su dati oggettivi. I rogiti reali della zona tolgono dal tavolo le opinioni, perché non si discute più di "secondo me vale di più" ma di quanto hanno effettivamente pagato gli appartamenti uguali al vostro. Gli aggiornamenti arrivano a tutti allo stesso modo, così nessuno sospetta di essere tagliato fuori.
Poi c'è la multiproposta, che è lo strumento di pace familiare più efficace che conosciamo. Tutti gli eredi vedono tutte le offerte sul tavolo e scelgono insieme la migliore. Sparisce il sospetto classico, quello del "ha accettato un'offerta bassa per chiudere in fretta".
Va detto con chiarezza. Senza l'accordo di tutti, l'intero non si vende, e nessuna agenzia può aggirare la cosa. Esistono percorsi legali per sciogliere la comunione fra eredi, ma sono lunghi e costosi, e vanno affrontati con un avvocato.
Quasi sempre conviene prima cercare l'accordo, e l'argomento migliore per trovarlo è un prezzo che nessuno può contestare perché non lo abbiamo deciso noi, lo dicono i rogiti. Noi coordiniamo un gruppo di eredi, non facciamo da giudici di pace, e questa differenza la diciamo prima di firmare.
Sono quelli di qualunque vendita, ma nelle case ereditate latitano quasi sempre, perché la casa è stata comprata decenni fa e chi sapeva rispondere non c'è più. La planimetria catastale conforme è il caso tipico, dato che nelle case dei genitori si sono quasi sempre spostati tramezzi o chiuse verande senza aggiornare niente.
Chi li recupera materialmente, quando gli eredi sono tanti e nessuno ha tempo? Noi, prima di pubblicare. Non voi, a tentativi, fra un ufficio e l'altro.
Tutto finisce nel Libro della Casa, il dossier che consegniamo a chi viene a visitare. Nelle eredità è decisivo, perché voi alle domande sui lavori fatti dai vostri genitori spesso non potete rispondere.
Tutti i documenti per vendere, uno per uno →La prima è quella burocratica, cioè successione, accettazione e recupero dei documenti. Lì i tempi dipendono dalla famiglia, dai professionisti e dagli uffici pubblici, e nessuna agenzia seria può prometterveli.
La seconda è la vendita vera e propria, e quella si misura. Il nostro tempo medio è di 42 giorni, contro una media nazionale intorno ai sei mesi, e nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore. Nel caso di via Lanzarini sono bastati 24 giorni, con tredici eredi da coordinare.
La cosa da capire è questa. Il tempo che potete controllare è quello della preparazione. Una casa ereditata pubblicata con i documenti già a posto si vende in poche settimane, una pubblicata "intanto" resta ferma per mesi e brucia l'annuncio, che poi il mercato ricorda.
Senza aver verificato successione e accettazione trascritta si arriva al compromesso e poi il rogito salta. È l'errore numero uno, e costa un acquirente più mesi di lavoro buttati.
"I nostri genitori l'hanno pagata tanto", oppure "in zona sui portali chiedono tutti X". Il primo è affetto, il secondo è una richiesta, non un prezzo. Il prezzo lo dicono i rogiti, cioè le cifre a cui le case si sono davvero vendute.
Chi entra vede la casa di un anziano, non la propria vita futura. Con home staging e render la stessa casa racconta cosa può diventare, senza che voi dobbiate svuotare tutto di corsa.
Permessi al lavoro, chiavi, sconosciuti in casa per mesi, mentre gli altri commentano da lontano. È il modo più rapido per litigare fra fratelli su una cosa che non c'entra col prezzo.
Pur di chiudere la comunione si dice sì a chiunque. La multiproposta serve proprio a non regalare valore per stanchezza, ed è il motivo per cui il nostro sconto medio è dello 0% contro il 7% della media di Bologna.
Il timore più grande degli eredi quasi mai è la burocrazia. È l'idea di mesi di estranei che girano per la casa dove sei cresciuto, aprono gli armadi dei tuoi genitori e commentano.
L'open house cambia proprio la natura di quell'esperienza. Al posto di decine di visite singole spalmate su mesi, un unico grande evento, poi una finestra di pochi giorni per raccogliere le migliori offerte. Per voi significa un solo appuntamento da presidiare, o nessuno, e poi si chiude la porta.
L'home staging con i mobili in cartone e le foto professionali presentano la casa al meglio così com'è. Lo sgombero definitivo si fa dopo la vendita, con i vostri tempi. È una scelta pratica, ma anche un gesto di rispetto verso chi non se la sente di buttare via una vita in un weekend.
Con i render degli ambienti ristrutturati chi visita vede cosa può diventare la casa. Così nessuno deve sentirsi ripetere a ogni visita "eh, ma è tutta da rifare" parlando della casa dei propri genitori.
13 eredi, otto fratelli e sorelle più cinque nipoti, hanno deciso insieme di rispettare la volontà di Marta e di donare l'appartamento ricevuto in eredità alla Fondazione Sant'Orsola. La Fondazione, diventata proprietaria, ci ha affidato la vendita, chiusa in 24 giorni con open house e multiproposta, realizzo 117%.
Serve per dire due cose. La prima, che anche tredici persone possono arrivare a una scelta comune, e perfino generosa. La seconda, che una vendita preparata bene corre anche quando la storia alle spalle è complessa. Detto questo, siamo onesti. Tredici eredi già d'accordo sono gestibili, due eredi in guerra aperta no.
La storia di via Lanzarini, per intero →Non pagate nulla fino alla vendita. Se non vendiamo entro 3 mesi ottenete 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico, e se non rispettiamo anche un solo punto del piano concordato potete recedere senza penali. Quando più eredi devono fidarsi della stessa agenzia, una garanzia scritta vale più di mille rassicurazioni.
Se la successione non è ancora stata avviata, i tempi li detta la burocrazia, quindi prima quella e poi l'incarico. Se un erede è fermamente contrario, prima serve l'accordo, eventualmente con un supporto legale, non un annuncio. E se l'idea della famiglia è tenere la casa e affittarla, il conto da fare è un altro, ed è quello fra affitto e vendita.
| Cosa | Chi se ne occupa |
|---|---|
| Dichiarazione di successione presentata | La famiglia, con notaio o fiscalista |
| Accettazione dell'eredità trascritta | La famiglia, con il notaio |
| Tutti gli eredi identificati, d'accordo e disponibili a firmare, anche con procura | La famiglia |
| Atto di provenienza del defunto recuperato | Ce ne occupiamo noi |
| Visura e planimetria conformi allo stato reale | Ce ne occupiamo noi, col tecnico |
| APE | A nostro carico |
| Titoli edilizi e agibilità, con accesso agli atti in Comune | Ce ne occupiamo noi |
| RTI e, se serve, MUR R1 per sanare le difformità | Ce ne occupiamo noi, col tecnico |
| Certificazioni degli impianti, consigliate e non obbligatorie | Ce ne occupiamo noi |
| Spese condominiali e documenti tecnici per il Libro della Casa | Ce ne occupiamo noi |
| Prezzo verificato sui rogiti reali di zona | Ce ne occupiamo noi, gratis |
Le prime tre righe sono le vostre, e sono quelle che decidono se si può partire. Tutto il resto è lavoro nostro, e non lo pagate finché la casa non è venduta.
Non subito, ma prima di quanto pensi. La successione va presentata e l'accettazione va trascritta, e solo dopo il rogito può reggere. Nulla però vieta di partire in parallelo con valutazione, documenti e preparazione della casa, così quando le carte sono pronte non perdi altre settimane.
Perché chi compra deve poter leggere nei registri che la casa è passata a te. Finché lì non risulta niente, per il notaio e per la banca dell'acquirente resta un buco nella catena dei passaggi, e nessuno firma. Ereditare di fatto e risultare proprietario sui registri sono due cose diverse.
Finché lui dice no, l'intero resta invendibile. Ci sono strade legali per uscire dalla comproprietà, ma richiedono un avvocato, tempo e soldi. Conviene quasi sempre capire cosa c'è dietro il rifiuto, che spesso è un attaccamento o il sospetto che il prezzo sia basso, e un numero costruito sui rogiti toglie di mezzo almeno il secondo.
No, può dare una procura notarile a qualcuno che firmi per lui. Vale sia per l'incarico sia per il rogito, e va organizzata per tempo insieme al notaio. È la stessa soluzione che usiamo per chi non può muoversi dal lavoro o per motivi di salute.
Ai documenti soliti si aggiungono successione, accettazione trascritta, l'atto con cui il defunto aveva ottenuto la casa, l'eventuale testamento e i dati di ogni erede. Nelle case di famiglia poi mancano quasi sempre planimetria aggiornata e APE, perché nessuno ci ha più messo mano da decenni.
La parte burocratica ha tempi che dipendono da uffici e professionisti, e chi te li promette sta improvvisando. La parte di vendita invece si misura, e da noi la media è di 42 giorni. Nel caso di via Lanzarini, con tredici eredi alle spalle, ne sono bastati 24.
No, e vi consigliamo di non farlo di fretta. Fotografie e allestimento funzionano anche con la casa arredata, e liberarla può aspettare la vendita. Svuotare una vita in un fine settimana, sotto pressione, è una fatica che nessuno merita di aggiungere a un lutto.
Secondo le quote di ciascuno, salvo accordi diversi messi per iscritto, con i conguagli per chi ha anticipato spese come utenze, condominio o tecnici. Mettetelo nero su bianco prima di andare sul mercato, perché a soldi incassati ogni discussione diventa più difficile.
Il primo passo utile, anche se non avete ancora deciso nulla, è sapere quanto vale davvero. Un numero costruito sui rogiti di zona è il modo più rapido per mettere d'accordo una famiglia, e la valutazione è gratuita e senza impegno.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
