L'atto di provenienza è il documento con cui la casa è diventata tua, e cambia nome secondo come è arrivata: rogito di acquisto, dichiarazione di successione, atto di donazione, sentenza, atto di divisione. Senza non si arriva al rogito, perché il notaio deve ricostruire la catena di chi ha posseduto l'immobile prima di te. Se non lo trovi più, non è un problema: una copia si recupera sempre, e nella grande maggioranza dei casi bastano pochi giorni.
È il documento che dice come la casa è diventata tua. Il nome cambia secondo la strada con cui è arrivata, ma la funzione è sempre la stessa.
È il motivo per cui questo documento pesa più di quanto sembri. Prima di portare a rogito una casa, il notaio ricostruisce i passaggi di proprietà a ritroso, di norma per un ventennio, per essere certo che chi vende sia davvero proprietario e che non ci siano vizi che vengono da lontano.
Se in quella catena c'è un salto, cioè un passaggio che non risulta o che risulta male, la vendita si ferma finché non viene sistemato. Succede più spesso di quanto si creda sulle case di famiglia, dove magari una successione non è mai stata presentata oppure una divisione fra eredi non è mai stata trascritta.
Da qui la regola pratica: l'atto di provenienza si tira fuori dal cassetto prima di pubblicare l'annuncio, non quando arriva la proposta. Se c'è qualcosa da sistemare, lo si scopre quando c'è ancora tempo, non con un acquirente che aspetta.
Insieme all'atto di provenienza servono visura e planimetria: come si scaricano sta in come ottenere la visura catastale e in come ottenere la planimetria. La lista completa è nella guida ai documenti per vendere casa.
La copia che hai in casa è solo una copia. L'originale non è mai stato tuo: resta depositato, e proprio per questo si può sempre chiedere di nuovo. Chi ha perso l'atto nel trasloco, o non l'ha mai avuto perché la casa arriva da un genitore, non ha perso niente di irrecuperabile.
È il primo posto dove chiedere, quando il notaio è ancora in attività. Conserva gli atti che ha rogato e ne rilascia copia. Se non ricordi chi fosse, il nome compare nella visura ipotecaria dell'immobile, insieme alla data e al numero di repertorio.
Quando il notaio ha cessato l'attività, gli atti passano all'archivio notarile del distretto. Si chiede la copia lì, indicando i dati dell'atto. È la situazione più frequente sulle case di famiglia, dove l'acquisto risale a decenni fa.
Presso l'Agenzia delle Entrate si ottiene la copia della nota di trascrizione, che riporta gli estremi dell'atto. Non sostituisce l'atto completo, ma serve a individuarlo quando non si ricorda nulla: da lì si risale a notaio, data e repertorio.
Qui il documento non è notarile. La copia della dichiarazione già presentata si richiede all'Agenzia delle Entrate. Se la successione non è mai stata presentata, il problema non è recuperare un documento: è farla, ed è il primo passo prima di qualunque vendita.
Quando il notaio è in attività e si ricordano gli estremi dell'atto, di solito si parla di giorni. Passando dall'archivio notarile i tempi si allungano, perché la ricerca è manuale e dipende dall'ufficio.
È esattamente il motivo per cui questa è la prima cosa da avviare, non l'ultima. Non costa quasi nulla iniziare adesso, e se salta fuori un intoppo lo si affronta mentre la casa si prepara, non mentre un acquirente aspetta il rogito.
Per chi vende con Valore Casa, il recupero dei documenti lo facciamo noi, insieme alle altre verifiche e prima di pubblicare l'annuncio.
Successione. Oltre alla dichiarazione serve spesso l'accettazione dell'eredità trascritta, e la voltura catastale deve essere stata fatta. Se gli eredi sono più di uno, al rogito firmano tutti.
Donazione. È la provenienza che storicamente spaventava banche e acquirenti. Dal 18 dicembre 2025 chi compra non rischia più di doversi privare della casa, ma qualche istituto non ha ancora aggiornato le procedure interne.
Divisione fra eredi o fra ex coniugi. Va verificato che l'atto sia stato trascritto, perché una divisione fatta e mai trascritta lascia la catena incompleta.
Usucapione. Serve la sentenza, e va verificato che sia stata trascritta. È la provenienza che richiede più attenzione, perché non tutte le banche finanziano un immobile che arriva da lì.
Sulla donazione c'è una guida a parte, con cosa è cambiato con la riforma: vendere una casa ricevuta in donazione. Sull'eredità, i passaggi in ordine sono in come si vende una casa ereditata, e se gli eredi non sono d'accordo c'è la guida sulla casa ereditata fra fratelli.
Raccontaci cosa hai in mano, anche se è poco. Con una visura si risale quasi sempre all'atto, e ti diciamo cosa manca e in che ordine si recupera, prima ancora di parlare di vendita.
È il documento che dimostra come l'immobile è diventato di proprietà di chi lo vende. Se la casa è stata comprata è il rogito notarile di acquisto, se è stata ereditata è la dichiarazione di successione, se è stata donata è l'atto di donazione, e può essere anche una sentenza o un atto di divisione. Serve al notaio per ricostruire la catena dei passaggi di proprietà prima di portare a rogito la vendita.
Si vende lo stesso, perché una copia si recupera sempre. L'originale di un atto notarile non è mai stato in mano tua: resta depositato, quindi si può richiedere di nuovo. Si chiede al notaio che ha rogato l'atto se è ancora in attività, altrimenti all'archivio notarile distrettuale dove gli atti confluiscono quando il notaio cessa. Se non ricordi nemmeno chi fosse il notaio, si parte da una visura ipotecaria, che riporta gli estremi dell'atto.
Le strade sono tre. Al notaio che ha stipulato l'atto, che ne conserva copia e la rilascia, ed è la via più rapida. All'archivio notarile distrettuale, quando il notaio ha cessato l'attività, con tempi più lunghi perché la ricerca è manuale. All'Agenzia delle Entrate per la copia della nota di trascrizione, che non sostituisce l'atto completo ma contiene gli estremi necessari a individuarlo.
Sì, e in quel caso l'atto di provenienza è la dichiarazione di successione, non un atto notarile. Va richiesta in copia all'Agenzia delle Entrate se è già stata presentata. Spesso serve anche l'accettazione dell'eredità trascritta, e la voltura catastale deve risultare fatta, altrimenti al Catasto la casa figura ancora intestata a chi è mancato e il notaio non porta a rogito.
La vendita si ferma finché non viene sistemato. Il notaio ricostruisce i passaggi di proprietà a ritroso, di norma per un ventennio, e se trova un salto, per esempio una successione mai presentata o una divisione mai trascritta, non può procedere. Sulle case di famiglia capita più spesso di quanto si pensi, ed è la ragione per cui questo controllo va fatto prima di pubblicare l'annuncio e non dopo aver accettato una proposta.
Può farlo il proprietario, il notaio incaricato della vendita o l'agenzia. Con Valore Casa il recupero dei documenti è compreso e a carico dell'agenzia, insieme all'APE e alle altre verifiche, e si fa prima di pubblicare l'annuncio. È il momento in cui emergono eventuali intoppi, cioè quando c'è ancora tempo per risolverli senza un acquirente che aspetta.
Se non trovi l'atto o non sai bene da dove arriva la casa, è il primo nodo da sciogliere e quasi sempre si scioglie in fretta. Da una visura si risale all'atto nella grande maggioranza dei casi, e da lì si capisce se c'è qualcosa da sistemare prima di mettere in vendita.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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