Vendere una casa ricevuta in donazione è molto più semplice di un anno fa. Fino al 2025 chi comprava un immobile di provenienza donativa poteva, in certi casi, vedersi chiedere la casa indietro dagli eredi di chi aveva donato: era il motivo per cui molte banche non davano il mutuo e molti acquirenti si tiravano indietro. Dal 18 dicembre 2025 quella possibilità è stata tolta: chi compra non restituisce più l'immobile, e l'erede che si ritiene leso ottiene del denaro da chi ha ricevuto la donazione, non la casa da chi l'ha comprata. Restano da governare due cose: alcune situazioni residue, e soprattutto le banche, che si muovono più lentamente delle leggi.
Quando una casa arriva da una donazione, quell'atto resta per sempre nella sua storia. Chi ha donato ha familiari stretti, il coniuge e i figli in primo luogo, che per legge hanno diritto a una quota del suo patrimonio. Se dopo la morte del donante quella quota risultava lesa, quei familiari potevano agire contro la donazione, e la richiesta poteva arrivare fino a chi nel frattempo la casa l'aveva comprata e pagata. Si chiamava azione di restituzione, ed è la ragione per cui per anni le case donate sono state considerate immobili di serie B.
Non era frequente, ma bastava il dubbio. Le banche non finanziavano, gli acquirenti si spaventavano e chi vendeva finiva per accettare uno sconto.
La legge 182 del 2025 ha riscritto proprio questo pezzo di codice civile. La riduzione della donazione non tocca più chi ha comprato l'immobile dal donatario. Chi compra non deve più restituire niente.
La tutela dell'erede leso non è sparita, è cambiata di natura: da diritto sulla casa è diventata diritto a del denaro, e il denaro lo deve chi la donazione l'ha ricevuta, non chi ha comprato in buona fede. In pratica il rischio è stato spostato dove è giusto che stia, cioè dentro la famiglia del donante, e tolto dal mercato.
Le nuove regole valgono per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi. Per quelle precedenti era prevista una finestra di sei mesi entro cui chi voleva far valere le vecchie regole doveva muoversi formalmente: quella finestra si è chiusa a metà giugno 2026. Se nel tuo caso nessuno si è mosso in quel periodo, oggi la situazione è pulita.
La riforma non ha cancellato ogni ipotesi, ne ha lasciate due, entrambe legate a qualcosa di già scritto nei registri immobiliari. La prima è il caso in cui una domanda di riduzione fosse già stata trascritta prima dell'acquisto: lì chi compra la vede, se le visure le fa fare bene. La seconda riguarda le contestazioni legate a un testamento, trascritte entro tre anni dall'apertura della successione.
Sono situazioni rare e, soprattutto, verificabili in anticipo: si guardano nelle visure ipotecarie prima di firmare qualsiasi cosa. È esattamente il contrario di prima, quando il rischio era invisibile perché dipendeva da una morte che doveva ancora avvenire.
Quali termini valgano nel tuo caso, chi sono davvero i legittimari e cosa risulta trascritto lo stabilisce il notaio leggendo l'atto di donazione e la situazione di famiglia. Questa pagina serve a farti arrivare da lui con le domande giuste, non a sostituirlo.
La donazione di una quota di immobile funziona esattamente allo stesso modo. Se un genitore ha donato metà casa a un figlio e metà a un altro, o se un fratello ha donato la sua quota a un altro fratello, quella quota si porta dietro la stessa provenienza. Quando poi si vende l'immobile intero, chi compra compra anche quella parte, quindi il tema si presenta comunque al tavolo del notaio.
Una precisazione che evita un giro a vuoto. Per gli immobili la donazione senza notaio non esiste. Serve un atto pubblico davanti al notaio, con i testimoni, altrimenti il passaggio di proprietà semplicemente non c'è stato. Accordi verbali fra fratelli, scritture private firmate in cucina, bonifici con la causale giusta non trasferiscono la casa. Se in famiglia si è dato per fatto un passaggio mai formalizzato, il problema da risolvere prima della vendita è quello, non la provenienza.
Se invece la casa è di più fratelli e nessuno ha donato niente, la partita è diversa e la trovi spiegata in come si vende una quota di casa in comproprietà e in come si vende una casa ereditata tra fratelli.
L'atto di donazione è il primo documento da tirare fuori dal cassetto, prima ancora di pensare all'annuncio. Sta in cima alla lista dei documenti per vendere casa in Emilia-Romagna, insieme a visure e planimetria.
Dopo la riforma è il controllo che conta più di ogni altro, perché le due ipotesi rimaste dipendono da qualcosa di già trascritto nei registri immobiliari. Le visure lo dicono. Nella grandissima parte dei casi la risposta è che non c'è nulla, e a quel punto hai in mano un documento da mettere sul tavolo dell'acquirente e della sua banca invece di una rassicurazione a voce. Costa poco e si fa prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la proposta.
Esistono compagnie che assicurano proprio questo rischio, a favore di chi compra e della banca che eroga il mutuo. Dopo la riforma il rischio da coprire si è ridotto molto, ma la polizza non è diventata inutile: copre le ipotesi residue e, nella pratica, è ancora quello che sblocca l'istruttoria in diversi istituti che non hanno aggiornato le procedure interne.
Attenzione a come è fatta. Ne esistono a premio unico, pagate una volta sola per tutta la durata, e altre a rinnovo annuale. Se è del secondo tipo va tenuta viva pagandola ogni anno fino alla fine del periodo di rischio: se la si lascia scadere per dimenticanza, la copertura sparisce proprio nel momento in cui servirebbe. Prima di firmare, fatti dire durata, scadenza e cosa succede al rinnovo. Chi la paga si concorda fra le parti, spesso il venditore, a volte si divide, e va chiesta con anticipo perché la compagnia vuole i documenti e i suoi giorni.
Era la strada più solida prima della riforma: chi avrebbe titolo per contestare la donazione firma davanti al notaio un atto che chiude la questione. Oggi resta utile in situazioni particolari, per esempio quando risulta già trascritto qualcosa o quando l'acquirente vuole una tranquillità in più. Quale atto sia possibile, chi può firmarlo e in che fase cambia molto a seconda che il donante sia ancora vivo oppure no, e non tutte le rinunce sono ammesse in ogni momento: è una domanda da notaio.
Se il donante è vivo e d'accordo, donante e donatario possono tornare davanti al notaio e sciogliere la donazione. La casa torna a chi l'aveva donata, che a quel punto vende in prima persona e il tema della provenienza sparisce. Non è una scorciatoia gratuita, ha costi suoi e conseguenze fiscali da mettere sul tavolo, e va valutata con il notaio prima di fare qualunque conto. Ma quando la famiglia è compatta e la vendita è vicina, a volte è la strada più pulita.
La sceglie il notaio, leggendo l'atto. Non l'agenzia, non l'acquirente, non il cognato che ha letto un forum. Il nostro lavoro è un altro ed è comunque decisivo, cioè far succedere questa verifica prima che la casa vada online, portare al notaio l'atto e i dati di famiglia e sapere, il giorno in cui arriva la prima offerta, cosa rispondere a chi chiede.
Vale la solita regola di questo sito. Le verifiche e i conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso, perché ogni atto di donazione racconta una storia diversa.
Se invece la casa non è stata donata ma è arrivata da una successione, i controlli sono altri e li abbiamo messi in fila in vendere una casa ereditata a Bologna.
Nella maggior parte delle trattative che saltano, l'acquirente la casa la voleva. Ha visitato, si è innamorato, ha fatto la proposta. Poi ha portato i documenti in banca e l'ufficio crediti ha visto la provenienza donativa nell'atto. Alcuni istituti non finanziano, altri chiedono la polizza, altri ancora accettano senza problemi se dalla donazione è passato molto tempo. Non esiste una politica unica e le regole interne cambiano anche nel giro di pochi mesi.
Il costo di scoprirlo tardi non è il no della banca. È il tempo. Fra istruttoria, perizia e delibera passano settimane, e quando arriva il rifiuto la casa è ferma da un mese e mezzo, l'acquirente se ne va e l'annuncio torna online già visto da tutti. Chi guarda i portali nota subito un immobile che rientra, e la prima domanda che si fa non è mai a tuo favore.
La contromossa costa una telefonata. Prima di accettare la proposta si chiede a chi compra con quale banca sta lavorando e si verifica lì, sul suo istituto, se quella provenienza passa e a quali condizioni.
Succede quando nessuno ha letto l'atto prima di pubblicare. Si perdono uno o due mesi, l'acquirente si sente preso in giro e spesso se ne va anche se una soluzione esisteva. Il documento da leggere per primo è l'atto di provenienza.
Perché un altro istituto l'ha fatto passare, o perché è andata bene a un conoscente. Le politiche sono diverse da banca a banca e cambiano nel tempo. La verifica va fatta sulla banca di quell'acquirente, prima di accettare la sua offerta.
Provenienza donativa, soluzione scelta, chi sostiene il costo della polizza e in quanti giorni. Se resta tutto a voce, ogni intoppo diventa una rinegoziazione del prezzo a poche settimane dal rogito, con te nella posizione debole.
La compagnia vuole documenti e tempo per valutare. Chiederla la settimana prima dell'atto significa spostare il rogito, e quando si sposta un rogito si spostano anche i traslochi e i mutui delle persone dall'altra parte.
Il notaio controlla la provenienza sempre, è fra le prime cose che guarda, e la banca pure. Nascondere una donazione non fa guadagnare un acquirente, fa perdere due mesi e la fiducia di quello che avevi.
Mandaci l'atto di donazione e due righe sulla situazione di famiglia. Ti diciamo in che condizioni quella casa arriva sul mercato dopo la riforma, cosa conviene verificare prima di pubblicare l'annuncio e quanto vale oggi sui rogiti reali della tua zona.
L'istinto dice di tacere e sperare che il tema esca il più tardi possibile. È esattamente il contrario di quello che serve. Una provenienza donativa dichiarata dall'inizio, con la soluzione già impostata, seleziona gli acquirenti a monte. Chi arriva a visitare sa già di cosa si tratta, ha già parlato con la sua banca o compra senza mutuo, e non ti farà perdere sei settimane per poi sparire.
C'è anche un effetto sul prezzo che non è ovvio. Una casa presentata come problema risolto, con l'atto in mano e la strada già scelta col notaio, non subisce lo sconto che si prende una casa con un dubbio aperto. Lo sconto lo paga sempre l'incertezza, quasi mai il fatto in sé.
Un caso vero che parla proprio di questo. L'appartamento di via Lanzarini a San Donato era arrivato da un'eredità con 13 eredi ed era stato donato alla Fondazione Sant'Orsola. Una situazione che sulla carta spaventa chiunque, gestita documento per documento prima di aprire le porte, e venduta in 24 giorni.
Si legge l'atto e si sceglie la strada. Recuperiamo l'atto di donazione e le visure, mettiamo insieme la situazione di famiglia e portiamo tutto al notaio. Da lì esce la risposta operativa, cioè se serve un atto, una polizza, oppure se il tempo passato ha già sistemato le cose.
Tutto scritto, in un fascicolo solo. Atto di donazione, visure, planimetria, documenti tecnici e la soluzione già impostata finiscono nel Libro della Casa, che chi compra porta direttamente in banca. Un dossier ordinato accorcia l'istruttoria e toglie all'ufficio crediti la scusa per rimandare.
Si dice, non si nasconde. Chi visita lo sa dalla prima riga, e chi fa un'offerta la fa sapendo. È il motivo per cui su questi immobili la giornata unica di visite funziona meglio di dieci appuntamenti sparsi, perché le domande scomode si affrontano una volta sola, davanti a tutti, con i documenti sul tavolo.
Nero su bianco. Nella proposta finiscono la provenienza, la soluzione concordata, chi paga cosa e i giorni entro cui si fa. Così nessuno può riaprire il prezzo a due settimane dal rogito usando la donazione come leva.
Il 95% delle case che vendiamo va a prezzo pieno o superiore, con un tempo medio di 42 giorni contro i 183 della media italiana. Su una casa con provenienza donativa quel numero si tiene solo a una condizione, che il lavoro sull'atto sia stato fatto prima. Se si parte con l'annuncio e si pensa alla donazione dopo, i 42 giorni diventano quattro mesi, e la colpa non è del mercato.
Un'ultima cosa sul fisco, che spesso arriva come sorpresa. Se rivendi una casa arrivata da donazione, il conto dell'eventuale plusvalenza segue regole sue, perché di norma si guarda anche alla posizione di chi ha donato. È un tema a parte, lo trovi in come si calcola la plusvalenza sulla vendita di una casa, e il conto esatto va comunque fatto con il commercialista sul tuo caso.
Sì, una casa ricevuta in donazione si può vendere in qualsiasi momento, senza chiedere il permesso a chi l'ha donata e senza autorizzazioni. Chi l'ha ricevuta ne è proprietario a tutti gli effetti. La differenza rispetto a una casa comprata è che l'atto di donazione resta nella storia dell'immobile, e chi compra, soprattutto se chiede un mutuo, lo vedrà. Per questo la vendita si prepara prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima offerta.
La domanda dei vent'anni oggi conta molto meno di prima. Fino al 2025 si contavano termini diversi, dieci e vent'anni, che partivano da momenti diversi come la data della donazione o la morte di chi aveva donato. Dal 18 dicembre 2025 chi compra non deve più restituire l'immobile in nessuno di quei casi, quindi l'attesa non è più il modo per rendere la casa vendibile. Restano due ipotesi legate a quello che risulta già trascritto nei registri immobiliari, e si controllano con le visure prima di mettere in vendita, non aspettando.
Oggi molto più facilmente di un anno fa, perché il rischio che le banche temevano è stato tolto dalla riforma del dicembre 2025. Detto questo, le procedure interne degli istituti si aggiornano più lentamente delle leggi: qualche banca chiede ancora la polizza sulla provenienza donativa, qualcun'altra fa domande in istruttoria. La cosa concreta da fare non è cambiata: chiedere all'acquirente con quale banca sta lavorando e verificare lì prima di accettare la sua proposta, non dopo un mese di istruttoria.
Dopo la riforma del dicembre 2025 chi compra è tutelato dalla legge stessa, perché non può più essere obbligato a restituire l'immobile. Sopra questa base restano tre strumenti pratici. Le visure ipotecarie aggiornate, che sono il controllo principale perché le ipotesi residue dipendono da ciò che risulta trascritto. La polizza specifica sulla provenienza donativa, che copre quel poco che resta e in diversi casi serve soprattutto a sbloccare la banca. E, in situazioni particolari, un atto firmato davanti al notaio da chi potrebbe contestare la donazione. Quale strada abbia senso lo stabilisce il notaio guardando l'atto e la situazione di famiglia.
Dipende dal prodotto, ed è la cosa da farsi dire prima di firmare. Alcune polizze sono a premio unico, si pagano una volta sola e coprono tutta la durata prevista. Altre sono a rinnovo annuale, e in quel caso vanno mantenute vive pagandole ogni anno fino alla fine del periodo di rischio: se si lascia scadere una polizza annuale per dimenticanza, la copertura non c'è più proprio nel momento in cui servirebbe. Chiedi sempre durata, scadenza e come funziona il rinnovo, e mettili per iscritto insieme a chi sostiene il costo.
In una casa ereditata la successione è già aperta, si sa chi sono gli eredi e la posizione si sistema con i documenti della successione e con l'accordo di chi c'è. In una casa donata chi ha donato può essere ancora vivo, e finché lo è non è definito chi saranno i suoi legittimari né quanto varrà il suo patrimonio. Entrambe si vendono senza problemi, ma i controlli da fare prima sono diversi, e sulla donazione riguardano soprattutto l'atto e la famiglia del donante.
Sì, e conviene dirlo prima ancora di ricevere un'offerta. Il notaio la provenienza la controlla sempre e la banca pure, quindi la domanda non è se si saprà ma quando. Chi lo scopre a trattativa avviata si sente preso in giro e nella maggior parte dei casi si sfila, anche quando una soluzione esisteva. Chi lo sa dall'inizio arriva già con una banca che quella provenienza se la prende, e la trattativa non si ferma.
Se la casa ti è arrivata da una donazione, la cosa utile è far leggere l'atto adesso, non dopo la prima offerta. La valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona ti dice quanto vale davvero, e nello stesso incontro guardiamo insieme la provenienza e le strade da portare al notaio.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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