La casa di un genitore anziano può venderla solo chi ne è proprietario. Se il genitore è lucido firma lui, di persona o con una procura notarile a un figlio. Se non è più capace di intendere serve un amministratore di sostegno, con l'autorizzazione del giudice. Valore Casa accompagna le famiglie in questo passaggio e concentra le visite in un solo giorno di open house. In via della Resistenza la casa si è venduta in 5 giorni, mentre il proprietario era in vacanza.
La regola d'oro è una sola. Vende chi è proprietario, mai i figli "per conto di" senza un titolo formale. Tutto il resto dipende dalle condizioni del genitore.
Vende lui, e i figli sono un supporto organizzativo, non i decisori. La volontà del proprietario prevale sempre, anche quando i figli hanno fretta. Se un genitore lucido non vuole vendere non c'è niente da forzare, e un'agenzia seria ve lo dice prima di prendere l'incarico.
Se il genitore è allettato o vive già in struttura, può dare una procura notarile speciale a un figlio, che firma per lui. La firma della procura si può concordare col notaio anche a domicilio o in struttura. Il genitore non deve muoversi, e non deve presenziare né alle visite né al rogito.
Con una demenza avanzata i figli non possono firmare al posto suo, nemmeno con una vecchia delega bancaria. Serve la nomina di un amministratore di sostegno da parte del giudice tutelare, più una specifica autorizzazione alla vendita. I tempi li decide il tribunale e nessuna agenzia può accelerarli. Muovetevi con notaio o avvocato prima di contattare qualunque agenzia, e non pubblicate l'annuncio prima dell'autorizzazione.
La mappa in una riga. Lucido, firma lui. Lucido ma fermo, procura. Non più capace, amministratore di sostegno con l'autorizzazione del giudice.
Se invece il genitore è venuto a mancare, la vendita segue le regole della successione, un percorso diverso da questo. Come si vende una casa ereditata →
Una chiamata per capire chi può firmare nel vostro caso e da dove cominciare, prima ancora di notaio e avvocato. Nessun incarico e nessuna fretta, e quello che ci raccontate resta fra noi.
Tantissime famiglie bolognesi hanno "sistemato le cose" anni fa. La casa è intestata ai figli come nudi proprietari e il genitore si è tenuto l'usufrutto. Per vendere la piena proprietà servono le firme di tutti, usufruttuario e nudi proprietari insieme.
Da solo, il nudo proprietario può vendere soltanto la nuda proprietà. È un mercato ristretto e il valore è ridotto, perché chi compra non può abitare la casa finché l'usufrutto dura. L'usufruttuario da solo, allo stesso modo, non può vendere la piena proprietà.
C'è poi un incastro che quasi nessuno spiega. Se il genitore usufruttuario non è più capace di intendere, anche la sua firma per l'usufrutto passa dall'amministratore di sostegno, con la stessa autorizzazione del giudice vista sopra.
Quanto vale l'usufrutto? Dipende dall'età dell'usufruttuario, e si calcola con il notaio in fase di valutazione. Diffidate di chi vi dà una percentuale al volo.
La tabella ufficiale delle percentuali, aggiornata al 2026, e il motivo per cui quel numero non è il prezzo di vendita sono nella guida sulla nuda proprietà.
Quando il genitore si trasferisce in struttura, la sua casa resta vuota ma i suoi costi no. Condominio, utenze, manutenzione e imposte continuano a correre, mentre in parallelo corre la retta della struttura, che per una RSA vale in genere fra i 2.000 e i 3.000 € al mese. La vendita trasforma un immobile fermo in liquidità per la qualità di vita del genitore.
In questo scenario tempi e prezzo pieno contano più del solito, perché ogni mese di invenduto è un mese di doppio costo. Il nostro tempo medio di vendita è 42 giorni, contro una media nazionale di circa sei mesi, e nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore, con uno sconto medio dello 0% contro il 7% della media di Bologna.
Ci sono tre casi in cui vi diremo di aspettare. Se c'è una prospettiva realistica che il genitore rientri a casa. Se alla famiglia serve una rendita mensile più che un capitale, e allora l'affitto è l'alternativa seria da valutare coi numeri in mano, magari partendo dal simulatore affitto o vendita. E se emotivamente nessuno è pronto e non c'è un'urgenza economica, perché una vendita si fa bene quando la famiglia è d'accordo, non quando è divisa.
Una cosa la diciamo sempre, a scanso di equivoci. Il ricavato è del genitore proprietario e serve prima di tutto alla sua assistenza. Se c'è un amministratore di sostegno, è il giudice a vigilare che sia così.
Il senso di colpa in questo passaggio è normale, e chi vi dice il contrario non ci è mai passato. Ma la prospettiva giusta è un'altra. Non si abbandona la persona vendendo la casa, si vende la casa per prendersi cura della persona.
Tra fratelli la prima fonte di conflitto non è il prezzo, è la mancanza di un dato oggettivo. La valutazione sui rogiti reali di zona dà a tutti lo stesso numero verificabile, e la multiproposta fa scegliere l'offerta migliore alla luce del sole. Se il genitore è lucido, ogni scelta passa comunque da lui.
Non serve svuotare la casa prima di venderla. L'home staging e le foto professionali la presentano al meglio così com'è, e lo sgombero vero si fa una volta sola, dopo la vendita, con i tempi della famiglia.
Con l'open house le visite si concentrano in un solo giorno. Il genitore non assiste a mesi di estranei nella sua camera da letto, e i figli non devono raccontare la storia della famiglia a ogni singola visita.
Durante l'open house Christian era in vacanza con la famiglia, e al ritorno la casa era venduta. Il proprietario può legittimamente restare fuori da tutto il processo.
In una casa abitata per decenni si è quasi sempre aggiunto un bagno, chiusa una veranda, spostato un tramezzo. La planimetria catastale invece è spesso ferma all'anno di costruzione, e in famiglia nessuno lo sa finché un tecnico non controlla.
Se non si verifica prima, il problema esplode nel momento peggiore. Trattativa avviata, compromesso a rischio, rogito che slitta proprio mentre le spese di assistenza corrono.
Per questo le verifiche documentali le facciamo prima di pubblicare. L'APE è a nostro carico e di tutto il resto ci occupiamo noi, cioè visura e planimetria, titoli edilizi e agibilità con l'accesso agli atti in Comune, la RTI col tecnico abilitato, il MUR R1 se emergono difformità da sanare, i documenti condominiali richiesti all'amministratore e le certificazioni degli impianti. Tutto raccolto nel Libro della Casa consegnato agli acquirenti.
Mettere in vendita senza aver chiarito chi ha titolo a firmare, tra intestazioni, usufrutto e capacità del genitore, significa scoprirlo a compromesso firmato. La prima cosa da fare è una visura, non un annuncio.
Nello scenario dell'amministratore di sostegno, promettere date agli acquirenti o firmare impegni prima dell'autorizzazione del giudice espone la famiglia. Prima l'autorizzazione, poi il mercato.
«I nostri ci hanno vissuto una vita» gonfia il prezzo, «dobbiamo pagare la struttura» lo affossa. Entrambi si curano con i rogiti reali e con la multiproposta. Nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore.
Oltre che sbagliato è inutile, perché la firma è la sua. Un genitore lucido va coinvolto in ogni scelta, ed è anche il modo migliore per non lasciare strascichi in famiglia.
Deleghe mai formalizzate e cinque interlocutori diversi fanno perdere mesi. Definite subito chi è il referente unico della famiglia verso l'agenzia.
Svuotare la casa prima ancora della valutazione è fatica emotiva inutile. L'home staging lavora anche con la casa arredata, e lo sgombero si fa dopo la vendita.
Se il genitore lucido è contrario, la risposta è no a prescindere dall'incarico. Se manca l'autorizzazione del giudice, prima quella e poi l'annuncio. E se la strada giusta per la vostra famiglia è l'affitto, ve lo diciamo e vi aiutiamo a ragionarci.
Per il resto vale la garanzia scritta. Non pagate nulla fino alla vendita. Se non vendiamo entro 3 mesi ottenete 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico, e se non rispettiamo anche un solo punto del piano concordato potete recedere senza penali.
| Situazione del genitore | Chi firma | Cosa serve |
|---|---|---|
| Lucido e autonomo | Il genitore | I documenti standard della vendita |
| Lucido, ma non trasportabile | Un figlio con procura | Procura notarile speciale, con firma da concordare col notaio anche a domicilio o in struttura |
| Non più capace di intendere | L'amministratore di sostegno | Nomina del giudice tutelare più autorizzazione alla vendita |
| Usufrutto al genitore, nuda proprietà ai figli | Tutti insieme | Le firme di usufruttuario e nudi proprietari |
Questa pagina non sostituisce notaio e avvocato. Serve ad arrivare da loro con le domande giuste.
Sei controlli da fare prima di chiamare qualunque agenzia, la nostra compresa.
Sì. Può dare una procura notarile speciale a un figlio, che firma per lui, e la firma della procura si può concordare col notaio anche in struttura. Suo padre non deve presenziare né alle visite né al rogito.
No, nemmeno con una delega bancaria o una vecchia procura generica. Se non è più capace di intendere serve un amministratore di sostegno nominato dal giudice tutelare, con una specifica autorizzazione alla vendita. Il primo passo è parlarne con un notaio o un avvocato, prima ancora di contattare un'agenzia.
I tempi dell'autorizzazione li decide il tribunale, e nessuna agenzia seria può prometterveli. Quello che si può controllare è il dopo. Una volta autorizzata la vendita, il nostro tempo medio è 42 giorni, con le visite concentrate in un solo giorno di open house.
Sì, ma servono le firme di entrambi, nudi proprietari e usufruttuaria insieme. Da solo il nudo proprietario può vendere soltanto la nuda proprietà, a valore ridotto, e l'usufruttuaria da sola non può vendere la piena proprietà. Se sua madre non è più capace di intendere, la sua firma passa dall'amministratore di sostegno.
No. Le visite si concentrano in un solo giorno di open house gestito da noi, e al rogito può andare un figlio con procura. In via della Resistenza il proprietario era in vacanza durante l'open house, e la casa si è venduta in 5 giorni.
No, e conviene non farlo di fretta. L'home staging presenta la casa al meglio così com'è, e lo sgombero vero si fa una volta sola dopo la vendita, con i tempi della famiglia.
Se serve a pagare la sua assistenza e a migliorare la sua qualità di vita, sì. Non si abbandona la persona vendendo la casa, si vende la casa per prendersi cura della persona. E se sua madre è lucida, la decisione resta sua.
Dipende da cosa serve alla famiglia. L'affitto dà una rendita mensile ma lascia costi e gestione dell'immobile sulle vostre spalle, la vendita dà un capitale subito e chiude ogni pensiero. Se dai numeri l'affitto risulta la strada giusta per voi, ve lo diciamo.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
