Sì, si può vendere una casa con il mutuo ancora in corso, ed è la situazione più comune. Non serve estinguere il mutuo prima. L'ipoteca si estingue al rogito con il prezzo di vendita. Il notaio versa alla banca l'importo del conteggio estintivo, il resto va a te e subito dopo la banca dà l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca. E vendere bene è la prima protezione di chi deve coprire un residuo. Nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore alla richiesta.
L'ipoteca non è un ostacolo alla vendita, è una pratica da coordinare bene. Ecco chi fa cosa, e quando.
Chiedi il conteggio estintivo. È la dichiarazione della banca con l'importo esatto che serve per chiudere il mutuo a una certa data. Lo chiedi tu, con largo anticipo, e si riaggiorna a ridosso del rogito.
L'ipoteca si dichiara subito. Risulta comunque in visura e l'acquirente la vedrà. Metterla sul tavolo dall'inizio rafforza la trattativa invece di indebolirla.
Il notaio ripartisce il prezzo. Versa alla banca la quota per l'estinzione e a te il saldo. Anche l'acquirente è tutelato, perché il notaio verifica che l'ipoteca venga davvero cancellata.
La banca presta l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca e il notaio segue la chiusura della pratica. A te resta da conservare la conferma di estinzione, e finisce lì.
Chi compra accende quasi sempre un mutuo proprio sulla casa che ha ancora la tua ipoteca. Al rogito le due pratiche si chiudono nella stessa seduta dal notaio, con atti distinti. La tua ipoteca si estingue col prezzo di vendita, quella della banca dell'acquirente nasce col suo atto di mutuo, e le due cose convivono senza problemi.
Esiste anche l'accollo, cioè l'acquirente che subentra nel tuo mutuo. È un istituto previsto dal codice civile ma oggi è una strada rara, perché richiede l'accordo della banca e condizioni allineate fra le parti.
Un confine chiaro. Qui parliamo solo della vendita con ipoteca. Se vendi per ricomprare casa, l'incastro fra le due operazioni è un percorso a sé, raccontato nella pagina dedicata al cambio casa.
Capita con mutui giovani o molto finanziati. La vendita resta possibile, ma la differenza fra residuo e prezzo va coperta al rogito. La prima strada è integrare con liquidità propria, la più semplice quando lo scarto è contenuto. La seconda è parlare con la tua banca prima di pubblicare, per esplorare soluzioni sul debito residuo.
La terza è quella che pochi ti dicono. A volte la risposta onesta è non vendere adesso. Se la differenza da coprire è insostenibile, meglio aspettare che il residuo scenda o valutare alternative come l'affitto. Noi lo diciamo in fase di valutazione, non a incarico firmato.
Per questo la nostra valutazione sui rogiti reali di zona si confronta subito con il conteggio estintivo. Così sai prima di pubblicare se i conti tornano, e con quale margine.
Bastano due numeri, il residuo del mutuo e l'indirizzo di casa. Ti diciamo quanto ti entrerebbe in tasca dopo l'estinzione, e se il momento giusto per vendere è adesso o fra qualche anno. Gratis e senza impegno.
La banca ha i suoi tempi, e un conteggio estintivo chiesto a ridosso della firma può far slittare il rogito. Va richiesto appena decidi di vendere, e riaggiornato a ridosso della data.
Per imbarazzo o dimenticanza. Ma emerge comunque in visura, e scoprirla a trattativa avviata brucia fiducia e tempo con l'acquirente. Dichiarata subito, non è un problema per nessuno.
Il mutuo per l'acquisto non è l'unica iscrizione possibile. Consolidamenti di debiti e prestiti con garanzia reale gravano sulla stessa casa, e vanno censiti tutti prima di andare sul mercato.
Mutuo pagato da anni, ma ipoteca formalmente ancora iscritta in visura. Non è un dramma, però va gestita prima del rogito, non scoperta dall'acquirente durante le sue verifiche.
È il falso mito che frena più vendite di tutti. Non serve chiudere il mutuo prima di pubblicare l'annuncio, perché si estingue al rogito col prezzo di vendita. Aspettare significa solo pagare rate in più.
La casa di Cristina si è venduta in 15 giorni, mentre un appartamento quasi identico era in vendita nella stessa torre. Quando una vendita corre così, chi ha un mutuo non ha il tempo di "iniziare a chiamare la banca" dopo l'offerta. I documenti, conteggio estintivo compreso, devono essere già pronti.
Con un tempo medio di vendita di 42 giorni, conteggio e verifica ipotecaria si preparano alla firma dell'incarico, non dopo la prima offerta. E vendere bene allarga il margine fra prezzo e debito. In via Valverde si è passati da 250.000 a 316.000 €, realizzo 126%.
La storia di via Casini, per intero →E l'onestà vale anche qui. Se dal confronto fra valutazione dai rogiti e conteggio estintivo i numeri non tornano, te lo diciamo prima dell'incarico, non dopo.
Cosa verifichiamo prima di pubblicare, punto per punto →| Cosa fare | Chi lo fa |
|---|---|
| Recupera il contratto di mutuo e censisci ogni finanziamento garantito dalla casa | Tu |
| Chiedi il conteggio estintivo, appena decidi di vendere | Tu, con la banca |
| Verifica in visura le ipoteche iscritte, anche quelle vecchie | L'agenzia, prima di pubblicare |
| Informa subito agenzia e notaio della situazione | Tu |
| Confronta il realizzo stimato dai rogiti col residuo. Se il margine è negativo, fermati e valuta | Tu, con l'agenzia |
| Al preliminare, dichiarazioni chiare sull'ipoteca e impegno alla cancellazione | Agenzia e notaio |
| Al rogito, versamento alla banca e verifica della cancellazione | Il notaio |
| Conserva la conferma di estinzione del mutuo | Tu |
La mossa in grassetto è il punto di decisione. Se il margine c'è si va avanti, se non c'è si valuta prima di pubblicare, non dopo.
No. Si vende con il mutuo in corso, ed è la situazione più comune. L'ipoteca si estingue al rogito usando il prezzo di vendita, quindi non devi anticipare nulla di tasca tua. Il falso mito di dover chiudere il mutuo prima dell'annuncio frena tante vendite senza motivo.
Il notaio, al rogito, direttamente dal prezzo di vendita. Versa alla banca l'importo del conteggio estintivo, consegna a te il saldo e verifica che l'ipoteca venga cancellata. Non devi fare bonifici alla banca prima della vendita.
Puoi vendere lo stesso, a patto di coprire al rogito quello che manca. Le strade sono tre. Integrare con liquidità propria, parlare con la tua banca prima di pubblicare, oppure rinviare finché il residuo scende. Noi confrontiamo valutazione e conteggio estintivo prima dell'incarico, così lo sai subito.
In teoria sì. L'accollo esiste nel codice civile, ma nella pratica se ne vedono pochissimi, perché la banca deve dire di sì e le condizioni del vecchio mutuo raramente convengono a chi compra. Lo scenario normale è un altro. L'acquirente accende un finanziamento nuovo e il tuo si chiude al rogito.
Sì, succede continuamente, ed è anzi lo scenario tipico delle compravendite. Il notaio gestisce le due pratiche nella stessa seduta, con atti distinti. La vecchia ipoteca viene estinta col prezzo di vendita e la banca di chi compra iscrive la propria, a garanzia del nuovo mutuo.
Il momento giusto è l'inizio, non la fine. Richiedilo quando decidi di vendere e fallo aggiornare quando la data del rogito si avvicina, perché un documento chiesto tardi può far slittare tutto. Noi lo mettiamo in moto insieme all'incarico, così quando arriva l'offerta è già in mano.
Sì. È un'ipoteca ormai senza debito dietro, capita spesso, e si sistema prima del rogito. L'importante è saperlo per tempo, ed è il motivo per cui la verifica ipotecaria in visura la facciamo prima di pubblicare l'annuncio, non a trattativa avviata.
Sì, ed è la prima cosa da dire. L'iscrizione emerge in ogni caso dalle verifiche che chi compra farà, quindi tacerla non serve a niente. Se il quadro è chiaro dal primo giorno la trattativa fila, se salta fuori a metà percorso rischi di perdere l'acquirente.
Vuoi sapere subito se i conti tornano? La valutazione gratuita si fa sui rogiti reali della tua zona e si confronta col tuo conteggio estintivo, così sai prima di pubblicare se il prezzo copre il mutuo e con quale margine. E fino alla vendita non paghi nulla.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
