Per vendere casa in Emilia-Romagna servono atto di provenienza, visura e planimetria catastale conforme allo stato di fatto, APE, titoli edilizi e agibilità, documenti condominiali e la Relazione Tecnica Integrata (RTI), che a Bologna è ormai prassi consolidata. A questi si aggiunge il modulo regionale MUR R1 quando c'è una difformità da regolarizzare, cioè nella pratica quasi tutte le case non nuove.
I documenti per vendere casa sono questi, in ordine di importanza, e servono tutti ad arrivare al rogito senza sorprese.
Qui sotto trovi, per ciascun documento, a cosa serve, chi lo procura e quando va richiesto. Perché il problema, quasi sempre, non è quale documento serve, ma accorgersi troppo tardi che manca.
| Documento | Obbligatorio | Chi lo procura | Quando richiederlo |
|---|---|---|---|
| Atto di provenienza | Sì | Il proprietario, o il notaio che lo ha stipulato | Prima di pubblicare l'annuncio |
| Visura e planimetria catastale | Sì | Ce ne occupiamo noi (tecnico abilitato) | Subito, è il primo controllo da fare |
| APE | Sì, già nell'annuncio | Certificatore abilitato (a nostro carico) | Prima della pubblicazione |
| Titoli edilizi e agibilità | Sì | Ce ne occupiamo noi (accesso agli atti in Comune) | Per primo, perché i tempi si misurano in settimane |
| RTI (Relazione Tecnica Integrata) | Prassi in Emilia-Romagna | Ce ne occupiamo noi (geometra, ingegnere o architetto) | Prima di pubblicare, non a trattativa avviata |
| MUR R1 | Solo con difformità strutturali | Ce ne occupiamo noi (tecnico abilitato, verso il Comune) | Quando emerge la difformità da sanare |
| Documenti condominiali | Solo se in condominio | Ce ne occupiamo noi (richiesta all'amministratore) | Prima delle visite, poi al rogito |
| Certificazioni degli impianti | No, ma consigliate | Ce ne occupiamo noi (tecnico abilitato) | Prima delle visite, per non subire lo sconto |
| Conteggio estintivo del mutuo | Solo se c'è un'ipoteca | La banca, su richiesta del proprietario | Prima del preliminare |
| Certificato di destinazione urbanistica | Solo se si vende anche un terreno | Ce ne occupiamo noi (richiesta al Comune) | Prima del preliminare |
| Documenti personali del venditore | Sì | Il venditore (tutti i proprietari) | Alla firma dell'incarico e al rogito |
È l'atto che dimostra come sei diventato proprietario, cioè il rogito con cui hai comprato, la dichiarazione di successione se hai ereditato, l'atto di donazione. Il notaio lo usa per ricostruire la catena delle proprietà e verificare che non ci siano vizi a monte. Quando la provenienza è un'eredità o una donazione i controlli cambiano, e li abbiamo raccontati in vendere una casa ereditata e in vendere una casa ricevuta in donazione.
La visura riporta i dati identificativi e la rendita; la planimetria è il disegno della casa depositato al Catasto. La regola è una sola. La planimetria deve corrispondere a com'è la casa oggi. È qui che, nella maggior parte dei casi, emergono le prime difformità. Come si scaricano lo spieghiamo in come ottenere la planimetria catastale, e cosa fare quando non coincidono in conformità catastale e urbanistica.
Classifica il consumo energetico dell'immobile. Attenzione a un punto che quasi nessuno sa. La classe energetica va indicata già nell'annuncio, non basta averla al rogito. Lo redige un certificatore abilitato dopo un sopralluogo e ha validità decennale, se la manutenzione degli impianti è in regola.
Licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, SCIA o CILA per gli interventi successivi, più l'eventuale certificato di agibilità. Si recuperano con l'accesso agli atti in Comune. È il passaggio più lento di tutti, e per questo va avviato per primo. Sul caso più spinoso, quando l'agibilità non salta fuori, c'è la guida dedicata al certificato di agibilità.
Un tecnico abilitato incrocia titoli edilizi, dati catastali e stato di fatto e certifica in un unico documento se la casa è conforme. Non è un adempimento nazionale, ma la prassi con cui in Emilia-Romagna si arriva al rogito senza contestazioni. È il documento che trasforma "credo sia tutto a posto" in una risposta verificata.
Il modulo regionale con cui si regolarizza dal punto di vista strutturale una difformità edilizia. L'Emilia-Romagna è interamente classificata zona sismica. Da qui la regola che quando si sana una difformità non basta più la pratica edilizia, serve anche il passaggio strutturale.
Regolamento, ultimo rendiconto, verbali delle assemblee recenti con i lavori straordinari deliberati e la dichiarazione dell'amministratore che non ci sono spese insolute. Sono le prime cose che un acquirente informato chiede, e averle pronte durante le visite evita che la trattativa si fermi per una settimana.
Elettrico, gas, riscaldamento. Si può vendere anche senza, dichiarando in atto che gli impianti non sono certificati. Ma è la voce su cui una spesa contenuta si ripaga più volte. Per un acquirente "non certificato" significa "da rifare", e quel costo (quasi sempre sovrastimato) se lo scala dal prezzo.
Il documento con cui la banca dichiara quanto resta da estinguere a una certa data. Non serve estinguere il mutuo prima di vendere, perché si chiude al rogito con il prezzo di vendita e la banca dà l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca. Va però chiesto per tempo, perché la banca ci mette qualche giorno. Il caso completo, ipoteca e cancellazione comprese, è in vendere casa con mutuo residuo.
Lo rilascia il Comune e dice come è classificato il terreno negli strumenti urbanistici, cioè cosa ci si può fare sopra. Serve quando la vendita comprende un terreno, e in quel caso senza il certificato allegato l'atto è nullo. Per un appartamento non serve, e non serve nemmeno per il giardino di casa finché resta sotto i 5.000 mq. Vale un anno dal rilascio, salvo che il Comune cambi la pianificazione prima.
Carta d'identità, codice fiscale e stato civile. Se sei sposato conta anche il regime patrimoniale, perché in comunione dei beni serve la firma di entrambi. Se la casa arriva da un'eredità servono anche gli atti della successione e la firma di tutti gli eredi.
Dicci che casa è e cosa hai già nel cassetto. Ti diciamo noi cosa manca, cosa è a nostro carico e cosa recuperiamo per te, prima che a scoprirlo sia il notaio a compromesso firmato.
La Relazione Tecnica Integrata è il documento con cui un tecnico abilitato confronta tre cose che dovrebbero coincidere e spesso non coincidono, cioè i titoli edilizi depositati in Comune, la planimetria depositata al Catasto e la casa com'è realmente oggi. Se le tre versioni combaciano, la relazione lo certifica. Se non combaciano, dice esattamente dove e quanto.
Non è un obbligo di legge nazionale, ed è per questo che chi arriva da fuori regione non la conosce. È la prassi con cui, in Emilia-Romagna, i notai mettono in sicurezza l'atto. Il venditore, per legge, deve dichiarare in atto la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, e la RTI è ciò che permette di firmare quella dichiarazione sapendo che è vera, invece che sperando che lo sia.
Il momento in cui la si fa cambia tutto. Fatta prima di pubblicare, un'eventuale difformità è un problema tecnico da risolvere con calma, mentre la casa è ancora "nuova" sul mercato. Fatta dopo, quando c'è già una proposta accettata, la stessa difformità diventa una leva di trattativa in mano all'acquirente, o il motivo per cui si tira indietro.
La Regione Emilia-Romagna ha introdotto, con la delibera di fine ottobre 2025 poi aggiornata il 25 febbraio 2026, il modulo MUR R1 per la regolarizzazione strutturale delle difformità edilizie, pensato per valutare l'effetto di una modifica fatta negli anni sulla struttura dell'edificio, non solo sulla pratica edilizia. Con la legge regionale 9/2026, in vigore dal 29 luglio 2026, il MUR R1 non è più richiesto nei comuni classificati in zona sismica 3, fra cui Bologna: qui una difformità si regolarizza con la sola pratica edilizia, senza il passaggio strutturale.
Resta invece obbligatorio nei comuni classificati in zona sismica 2, più diffusi nella fascia appenninica della regione. Se vendi fuori Bologna, la zona sismica del tuo comune è un dato pubblico e te lo diciamo noi in un minuto quando veniamo a vedere la casa, prima di dare per scontato che il MUR R1 serva o non serva.
Per chi vende in un comune dove il MUR R1 serve ancora, è un adempimento in più che allunga i tempi se ci si arriva impreparati, e un motivo in più per fare le verifiche prima di mettere in vendita e non quando l'acquirente ha già firmato la proposta. Per noi è la parte del lavoro che ci viene più naturale, perché l'agenzia è nata da un ingegnere e ragiona su documenti e vincoli prima che su annunci e fotografie.
Partiamo dall'onestà. Per vendere non è obbligatorio certificare gli impianti. Si può chiudere il rogito dichiarando che l'impianto elettrico o quello del gas non hanno la dichiarazione di conformità. Nessuno può obbligarti a farlo, e c'è chi sceglie legittimamente di non spendere quella cifra.
Il punto è come quella frase viene letta dall'altra parte del tavolo. Un acquirente che sente "impianti non certificati" non pensa "probabilmente sono a norma". Pensa "da rifare", e nella sua testa mette una cifra a caso (sempre più alta di quella vera) che scala dall'offerta. Poi ne parla con un parente che "se ne intende", e la cifra cresce ancora. È una delle leve di trattativa più usate proprio perché il venditore non ha nulla da opporre.
Con i nostri tecnici possiamo far verificare e certificare gli impianti a un costo contenuto e concordato prima. Il conto è quasi sempre a favore del venditore, perché si spende una cifra nota per togliere dal tavolo uno sconto ignoto. E l'acquirente, invece di immaginare un cantiere, legge un documento che dice che è tutto a posto. È lo stesso motivo per cui prepariamo il Libro della Casa. Meno cose lasciate all'immaginazione, meno sconti.
È l'errore più costoso, ed è quello che fanno quasi tutte le agenzie, cioè mettere l'annuncio online "intanto" e occuparsi dei documenti dopo. Se salta fuori una difformità a proposta accettata, il tuo potere di trattativa è già finito.
Recuperare i titoli edilizi in Comune non si fa in un pomeriggio, ci vogliono settimane. Chi lo avvia quando ha già l'acquirente si trova a chiedere proroghe per il rogito, con la controparte che si innervosisce e la banca che ha le sue scadenze.
«Abbiamo solo spostato un muro, è una sciocchezza.» Al rogito non esiste il quasi. O la casa corrisponde alla planimetria depositata, o il notaio non può procedere finché non viene regolarizzata, e oggi la regolarizzazione passa anche dal MUR R1.
Un acquirente serio chiede subito verbali e spese deliberate. Se scopre a trattativa avanzata che c'è un rifacimento della facciata già votato, o rinegozia il prezzo o si sfila. Meglio dirlo il primo giorno e prezzarlo, che subirlo l'ultimo.
Nessuno di questi dipende dalla fortuna. Dipendono tutti da quando si iniziano le verifiche.
Nella stessa torre c'era un appartamento praticamente identico, in vendita da mesi e ancora invenduto. La differenza non era la casa, ma arrivare alle visite con tutto già verificato.
Venduto in 15 giorni, realizzo 122%. Documenti verificati e Libro della Casa in mano ai visitatori dal primo giorno. Chi ha fatto l'offerta non ha avuto nulla da eccepire, e nessuna scusa per trattare al ribasso.
“Dall'annuncio alla vendita sono passati circa 15 giorni. Nella stessa torre c'era un appartamento praticamente identico e a un prezzo simile: la valorizzazione che ci hanno dato è stata la soluzione che ci ha fatto arrivare all'obiettivo in breve tempo.” Cristina Grandi · via Casini, Pilastro
Valore Casa è nata da un ingegnere e da un gruppo di tecnici. La parte documentale non la subiamo, è il punto da cui partiamo.
Tu firmi le richieste, il resto lo seguiamo noi. Le eventuali spese tecniche le concordiamo prima, mai una sorpresa a lavoro fatto.
Vedi tutte le 17 attività del metodo →Atto di provenienza, visura e planimetria. Sono i tre documenti che dicono subito se il percorso sarà semplice o se c'è qualcosa da sistemare. Se non sai quale sia il tuo, l'abbiamo spiegato nella guida sull'atto di provenienza; gli altri due si scaricano da soli, e come si fa è scritto in visura catastale e planimetria catastale.
Accesso agli atti in Comune. È il più lento, quindi si avvia per primo, in parallelo a tutto il resto, e si aspettano i tempi dell'ufficio.
APE e sopralluogo del tecnico per la RTI. Qui si scopre se lo stato di fatto corrisponde ai documenti. Se non corrisponde, si valuta la regolarizzazione, ed è il momento in cui può entrare in gioco il MUR R1.
Documenti condominiali ed eventuali certificazioni impianti. Servono in mano, non "su richiesta". È la differenza tra rispondere e dover richiamare.
Si pubblica l'annuncio. Con il dossier completo, il picco di visibilità dei primi giorni non viene sprecato a rincorrere carte.
Conteggio estintivo del mutuo, se c'è un'ipoteca, e verifica dei documenti d'identità e del regime patrimoniale di tutti i venditori.
No. La classe energetica va indicata già negli annunci di vendita, non solo consegnata al rogito. È uno degli errori più comuni di chi vende da privato. L'APE lo redige un certificatore abilitato dopo un sopralluogo, e nel nostro incarico è a nostro carico.
La Relazione Tecnica Integrata è il documento con cui un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) verifica che titoli edilizi, planimetria catastale e stato di fatto coincidano. Non è un obbligo nazionale, ma la prassi con cui in Emilia-Romagna i notai mettono in sicurezza l'atto. Va fatta prima di pubblicare l'annuncio.
È il modulo regionale dell'Emilia-Romagna per la regolarizzazione strutturale delle difformità edilizie, introdotto con la delibera di fine ottobre 2025 e aggiornato il 25 febbraio 2026. Dal 29 luglio 2026, con la legge regionale 9/2026, non è più richiesto nei comuni di zona sismica 3, fra cui Bologna: qui basta la pratica edilizia. Resta obbligatorio nei comuni di zona sismica 2, più diffusi in Appennino.
No, non sono obbligatorie. Si può vendere dichiarando in atto che gli impianti non sono certificati. Sono però fortemente consigliate, perché l'acquirente traduce "non certificato" in "da rifare" e scala dal prezzo una cifra immaginaria, quasi sempre più alta del costo reale. Con i nostri tecnici si ottengono a costo contenuto e concordato prima.
Visure, planimetrie e APE si ottengono in pochi giorni. Il collo di bottiglia è l'accesso agli atti in Comune, che richiede settimane, e l'eventuale regolarizzazione di una difformità. Per questo si parte da lì. Mentre si aspetta, si prepara tutto il resto (fotografie, home staging e strategia di prezzo).
L'APE è a nostro carico. Di tutti gli altri ci occupiamo noi, cioè accesso agli atti, visure, planimetrie, richieste all'amministratore e coordinamento del tecnico, così non devi rincorrere uffici e professionisti. Le eventuali spese tecniche (relazione del tecnico, pratiche di regolarizzazione) restano a carico del venditore, ma te le diciamo prima, non a lavoro fatto. E la provvigione si paga solo a vendita conclusa.
Dipende da quando te ne accorgi. Prima di pubblicare è un problema tecnico. Si sistema con calma, senza nessuno che aspetta. A proposta accettata diventa una leva di trattativa in mano all'acquirente, che può chiedere uno sconto o sfilarsi; e una difformità scoperta dopo il rogito può portare a richieste di risarcimento. È la ragione per cui verifichiamo tutto prima.
I documenti sono gli stessi in tutta la regione. Cambiano i tempi e la modulistica dei singoli Comuni per l'accesso agli atti e per le pratiche edilizie. Lavoriamo abitualmente a Bologna città e nei comuni intorno (Casalecchio, Ozzano, Anzola, Imola) e sappiamo già a chi rivolgerci in ciascuno.
Chi se la procura da solo paga la tariffa del certificatore, che cambia con la metratura della casa e con la zona. Con Valore Casa l'APE non la paghi, perché l'attestato di prestazione energetica è a carico dell'agenzia insieme alle altre verifiche documentali. Quanto conta la classe sul prezzo, e perché la direttiva case green non ti obbliga a ristrutturare, sono spiegati nella guida sulla classe energetica. Vale dieci anni se la manutenzione degli impianti è in regola, quindi se ne hai una recente e la casa non è cambiata è ancora buona.
Per un appartamento no. Il certificato di destinazione urbanistica lo rilascia il Comune e serve quando la vendita comprende un terreno, perché senza allegarlo l'atto è nullo. Non serve per l'area di pertinenza di un fabbricato già accatastato finché resta sotto i 5.000 mq. Vale un anno dal rilascio, salvo che nel frattempo cambino gli strumenti urbanistici. Se vendi una villa con un giardino grande, un rustico o un terreno, è il primo documento da chiedere.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
