A bloccare il rogito sono le difformità urbanistiche, cioè le opere fatte senza il titolo edilizio che serviva o in contrasto con quello che il Comune aveva autorizzato. Le difformità catastali, cioè la planimetria non aggiornata, di norma non rendono la casa invendibile: si chiudono con una pratica tecnica prima dell'atto. La regola è una sola, e Valore Casa la applica su ogni incarico: si verifica prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la proposta.
Sono due controlli diversi, su due archivi diversi. Quasi tutte le pagine online li mescolano, ed è per questo che ci si spaventa senza capire dove sia il problema.
Il catasto è un inventario a fini fiscali: registra com'è fatta la casa e che rendita produce. Non dice se poteva essere fatta così: quello lo dice il Comune, con i titoli edilizi.
Da qui la regola da rileggere due volte. Aggiornare la planimetria in catasto non sana un abuso edilizio. Vale anche il contrario: una casa può essere perfetta in catasto e avere un abuso, o regolare in Comune con una planimetria di trent'anni fa. Aggiornarla, comunque, è dovuto per legge: non equivale ad autodenunciarsi.
| Il punto | Catastale | Urbanistica |
|---|---|---|
| Cosa si confronta | La casa con la planimetria in catasto | La casa con i titoli edilizi del Comune |
| Come si sistema | Variazione catastale, da un tecnico | Pratica di regolarizzazione in Comune |
| Se manca in atto | Atto nullo senza la dichiarazione di chi vende | Atto nullo senza le menzioni sul titolo edilizio richieste dalla legge |
Nell'atto di compravendita di un fabbricato già esistente devono comparire tre cose, a pena di nullità: l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto. Riguarda le unità immobiliari urbane, cioè le case: per i terreni valgono regole diverse.
Quella dichiarazione la rende chi vende, davanti al notaio. In alternativa può attestarla un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ma quell'attestazione copre la parte catastale e non sostituisce il controllo urbanistico. La legge la chiede nell'atto definitivo. Nel preliminare non è richiesta, ma è lì che il problema va già risolto: altrimenti si arriva al rogito con una trattativa da rinegoziare.
Un caso costa più di ogni altro: se l'intestazione in catasto non coincide con la proprietà reale, per una voltura mai fatta, prima di vendere va sistemata quella, ed è un lavoro a sé. I passaggi sono nella guida su come vendere una casa ereditata a Bologna.
Dove si chiedono i due documenti lo spiegano le guide dedicate, cioè come ottenere la visura catastale e come ottenere la planimetria catastale. Qui parliamo di quando non corrispondono alla casa.
Ampliamenti, verande diventate stanze, cambi d'uso, sopraelevazioni. Fermano una vendita davvero, e non sempre perché lo dice la legge: più spesso perché la banca non eroga il mutuo, il notaio non se la sente e l'acquirente si tira indietro.
Il caso più frequente e il più rapido da chiudere. I lavori erano autorizzati, il catasto è rimasto indietro: serve un tecnico che presenti la variazione. Stessa famiglia: le intestazioni da correggere.
Le tolleranze costruttive esistono e sono previste dalla legge. Quanto valgano nel tuo caso dipende dall'epoca dei lavori e dalla dimensione dell'immobile: verifica da tecnico, non da tabella. E valgono solo dove un titolo c'è: dove non c'è titolo non c'è nulla da tollerare, e i lavori fatti anni dopo per conto proprio non ci rientrano.
La nullità colpisce l'atto privo delle dichiarazioni richieste, non l'immobile difforme. Le Sezioni Unite della Cassazione, nel 2019, hanno stabilito che se nell'atto sono indicati gli estremi di un titolo edilizio esistente e riferibile a quell'immobile il contratto resta valido, anche se la costruzione se ne è discostata. La legge guarda se il titolo c'è e viene citato, non se la casa gli somiglia in ogni centimetro. Le conseguenze, però, restano tutte: contrattuali verso chi compra e amministrative verso il Comune.
E c'è un rovescio. Se gli estremi indicati in atto non sono veritieri, cioè il titolo non esiste o non riguarda quell'immobile, l'atto è nullo e non si può confermare. È il motivo per cui non conviene arrotondare in atto.
Il lato catastale ha invece un meccanismo suo, e va conosciuto per intero. Se la dichiarazione manca, l'atto si può sistemare dopo, con un atto successivo nella stessa forma che contenga gli elementi omessi, e basta anche una sola delle due parti. Ma la conferma è esclusa proprio nel caso peggiore: se la dichiarazione mancava perché le planimetrie non esistono o non corrispondono allo stato di fatto, quella strada non c'è. Prima si aggiorna il catasto, poi si vende.
Il notaio controlla i documenti, non la casa: individua gli intestatari catastali, verifica che coincidano con i registri immobiliari e guarda che nell'atto ci siano le dichiarazioni di legge. Non prende le misure. La giurisprudenza esclude che sia compito suo accertare la regolarità urbanistica sostanziale, il che non vuol dire che non risponda di nulla: resta il dovere di informare.
Quando chi compra chiede un mutuo, il controllore vero è il perito della banca. Nella prassi non si limita a stimare il valore: confronta la planimetria con quello che vede in casa e verifica che i titoli coprano le opere realizzate. Capita spesso che sia lui il primo a far emergere una difformità che nessuno aveva notato, e arriva a trattativa chiusa.
Quali differenze contino non lo decide il proprietario, lo dice il tecnico con un sopralluogo. E le carte pesano sul prezzo, perché una casa pulita non subisce lo sconto di una con un dubbio aperto. Da lì si parte per capire quanto vale la tua casa a Bologna, e i prezzi veri a cui si è chiuso lì intorno stanno in a quanto è stata venduta davvero una casa.
Il classico della ristrutturazione in famiglia. Di norma si regolarizza con una pratica in Comune e l'aggiornamento della planimetria, ma va verificato da un tecnico: se sono cambiati superficie o vani, cambia anche la rendita.
Stessa strada, con una verifica in più: il bagno deve rispettare i requisiti igienico sanitari e il regolamento edilizio comunale, quindi aerazione, altezze, scarichi. Critici il bagno cieco senza aspirazione e quello che si apre sul soggiorno.
Chiudere un balcone crea superficie e volume nuovi, quindi serviva un titolo edilizio vero. Spesso non si regolarizza, perché l'edificio ha già saturato gli indici o perché ci sono vincoli. E se incide sul decoro della facciata serve il via libera del condominio.
Non è una modifica interna, è un cambio d'uso: un locale accessorio che diventa abitabile aumenta il carico urbanistico e richiede un titolo edilizio, oltre ad altezze e requisiti di abitabilità. E se si è aperto un solaio, si è toccata la struttura.
Interi quartieri di quegli anni, dal Fossolo al Pilastro a San Donato, hanno carte ferme alla consegna mentre le case sono passate per due o tre generazioni. Una planimetria vecchia non è di per sé un abuso, ma non dice nulla di quello che è successo nel frattempo, e la differenza fra le due cose la vede solo un tecnico. Il giorno in cui qualcuno confronta il foglio con la casa è quello della perizia. In centro storico i titoli si sono accumulati per decenni: non più abusi, più archivio da ricostruire.
Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, chi vende deve dichiarare in atto gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, altrimenti l'atto non si stipula. Lo stesso vale per gli interventi fatti con la SCIA presentata in alternativa al permesso di costruire. Per gli edifici più vecchi l'obbligo non sparisce: cambia la norma di riferimento e cambia la forma con cui il titolo va richiamato in atto. Nei documenti di quegli anni quel titolo si chiama licenza edilizia o concessione edilizia, ed è il nome che ritroverai nelle carte di casa.
Per le costruzioni iniziate prima del 1 settembre 1967 si può inserire in atto, al posto degli estremi, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario. Qui casca la maggior parte delle illusioni: copre la costruzione originaria, non quello che è stato fatto dopo, ed è un atto formale con responsabilità di chi lo firma. Nemmeno la data è un liberi tutti, perché dal 1942 la licenza era già obbligatoria nei centri abitati. E dove il titolo non serviva la legittimità si ricostruisce dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, che valuta il tecnico.
Nessuno di questi casi si giudica dal divano, e il primo passo è sempre lo stesso: recuperare planimetria catastale e titoli edilizi e farli leggere a un tecnico con un sopralluogo. Su una casa da rimettere a posto la verifica si intreccia con le scelte di come si vende una casa da ristrutturare.
Anche se sono lavori di trent'anni fa e non ricordi se qualcuno avesse depositato qualcosa. Raccontaceli com'erano, senza abbellirli. Ti diciamo se sei nel caso che si chiude con una pratica tecnica, in quello che passa dal Comune o in quello che va affrontato prima ancora di decidere il prezzo, e da dove conviene cominciare. Se dai tuoi lavori non nasce nessun problema, quello te lo diciamo con lo stesso piacere.
La pratica si chiama variazione catastale, in gergo DOCFA, e la presenta per via telematica un tecnico abilitato, geometra, architetto, ingegnere o perito. Il proprietario non può farla da solo. La legge chiede di dichiararla quando la casa cambia, non quando si vende, e quel momento di solito è passato da anni, ma si presenta comunque, tardiva, e questo non impedisce di vendere. Il ritardo comporta una sanzione, che il tecnico quantifica nel caso concreto. Come funziona nel dettaglio, termini compresi, sta nella guida su come si sistema una planimetria che non torna.
Si chiede al Comune di riconoscere l'opera a posteriori: un tecnico dimostra, con un progetto e una relazione, che è compatibile con le regole urbanistiche. Se il Comune concorda si paga una somma e la posizione si chiude. Il Comune però può anche dire di no, e allora la strada è quella del percorso C. Per le difformità parziali le condizioni per chiedere sono oggi meno rigide di prima, ma la decisione resta del Comune, caso per caso, e dipende dalla disciplina urbanistica di quel territorio.
Se l'opera non è compatibile con le regole urbanistiche non c'è pratica che la salvi, e la strada è riportare le cose come erano. In casi limitati, quando demolire danneggerebbe la parte regolare dell'edificio, il Comune può applicare una somma al posto della demolizione, ma l'opera non diventa regolare. Resta un'alternativa che non è una sconfitta: vendere dichiarando tutto, a un prezzo che ne tiene conto.
Sistemare il catasto è la pratica più rapida. Una in Comune richiede molto più tempo, e con un vincolo di mezzo ancora di più. Non promettiamo una durata: fra accesso agli atti, tecnico e istruttoria le variabili sono troppe. La differenza pesa quando c'è già un compromesso firmato: un catasto da aggiornare non fa saltare un rogito, una pratica in Comune può farlo.
Una nota locale. La Regione Emilia-Romagna ha integrato le regole nazionali con norme proprie, aggiornate più volte, e certe situazioni qui si chiudono con procedure che altrove non esistono: meglio un tecnico del territorio. Il Comune di Bologna mette online i precedenti edilizi e l'accesso agli atti, con le credenziali digitali.
Cos'è la Relazione Tecnica Integrata che diversi notai bolognesi chiedono prima dell'atto è nella lista dei documenti per vendere casa in Emilia-Romagna. Se il tuo tema è l'abitabilità, il posto giusto è la guida al certificato di agibilità.
Il perito segnala, la banca si ferma. A seconda della banca e della gravità la delibera resta sospesa in attesa che la situazione sia sistemata, viene vincolata alla regolarizzazione oppure salta. Intanto l'acquirente aspetta, e a un certo punto smette.
La trattativa si riapre nel punto peggiore. Chi compra può chiedere di rivedere il prezzo, di rimandare l'atto o di sciogliere l'accordo, con quello che ne consegue sulla caparra confirmatoria già versata. È il momento in cui chi vende ha meno potere.
Resta la dichiarazione che hai firmato. Non è una formalità: ti impegna, e l'acquirente ci ha fatto affidamento. A seconda della gravità può chiedere una riduzione del prezzo, il rimborso di quanto serve per regolarizzare, il risarcimento del danno e, nei casi più seri, lo scioglimento del contratto. Se sei già in questa situazione, la persona da sentire è un legale.
L'ordine di demolizione segue la casa, non chi ha fatto i lavori. Chi compra si prende anche quello, e gli anni non lo cancellano. È il motivo per cui sperare che passi non è una strategia: le carte si guardano prima dell'annuncio, quando c'è ancora tempo per scegliere cosa fare.
Quando una trattativa salta si riparte da zero, e un immobile che rientra online dopo mesi di attesa viene guardato con sospetto da tutti quelli che lo avevano già visto passare. Se le nostre case si chiudono in 42 giorni dove l'Italia ne impiega 183, e nel 95% dei casi al prezzo di partenza o sopra, è perché in trattativa non resta più niente da scoprire.
E se una difformità è già emersa, va scritta nella proposta col percorso scelto, chi ne sostiene il costo e in quanti giorni. Se resta a voce, ogni intoppo diventa una rinegoziazione del prezzo a ridosso del rogito.
La planimetria catastale corrisponde stanza per stanza a com'è la casa oggi? Cammina per casa col foglio in mano: muri, porte, finestre, vani.
Hai fatto lavori dopo l'acquisto, anche solo un tramezzo? E c'era una pratica edilizia? Conta solo se qualcuno ha depositato qualcosa in Comune: se non lo ricordi, per adesso vale come un non lo so.
C'è una veranda, o un balcone chiuso, che nella planimetria non esiste? È la voce da guardare per prima: può cambiare il calendario della vendita.
Il numero dei bagni coincide con la planimetria? Un secondo bagno di solito si sistema, ma la verifica sui requisiti igienico sanitari non la puoi fare da solo.
Cantina, soffitta e box sono accatastati e citati nell'atto di provenienza? Capita spesso che una pertinenza dimenticata faccia rinviare un rogito, e se una comunica con l'appartamento la questione è più seria.
L'immobile è degli anni Sessanta o Settanta e le carte non sono mai state toccate? A Bologna è la situazione più diffusa: non è un'accusa, è una probabilità.
Hai in mano i titoli edilizi, o solo il rogito con cui hai comprato? Il rogito dice che la casa è tua, i titoli cosa il Comune ha autorizzato.
Chi ti ha venduto casa aveva dichiarato a sua volta la conformità? Rileggi il tuo atto di acquisto: se quella dichiarazione c'è, è un punto di partenza.
Non conta quante volte hai risposto sì: anche un solo non lo so vuol dire far verificare da un tecnico prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima proposta.
Valore Casa è nata da due ingegneri, Marcello Roversi e Mattia Masetti: leggere una planimetria e capire quali titoli mancano è lavoro interno, non una cosa che si delega. Ecco chi siamo, un'agenzia fondata da ingegneri.
Su ogni incarico la verifica documentale parte prima della pubblicazione, e la commissioniamo noi. Se salta fuori una difformità il proprietario lo scopre a incarico appena firmato, e siccome lavoriamo gratis fino alla vendita lo scopre senza aver speso nulla.
Nessuna agenzia sblocca un abuso non regolarizzabile: se è il tuo caso servono un tecnico e una decisione informata, non un annuncio. E se la casa è recente e mai toccata la verifica sarà una formalità, ma va fatta.
Che la complessità si paghi prima lo dimostra la vendita con 13 eredi chiusa in 24 giorni in via Lanzarini. Non è andata veloce nonostante l'intrico, è andata veloce perché l'intrico era stato sbrogliato mesi prima che qualcuno vedesse l'annuncio.
Di norma sì, ma non così com'è: la planimetria va aggiornata prima dell'atto. Nell'atto di compravendita di una casa deve comparire, a pena di nullità, la dichiarazione che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto, e quella dichiarazione la rende chi vende davanti al notaio. Se i lavori erano autorizzati basta una variazione catastale presentata da un tecnico abilitato. Se invece le opere non avevano un titolo edilizio, il problema è un altro e va affrontato in Comune, non in catasto.
La difformità catastale è una fotografia vecchia: la planimetria depositata in catasto non corrisponde più alla casa. L'abuso edilizio è un'opera realizzata senza il titolo edilizio che serviva, o in contrasto con quello che il Comune aveva autorizzato. Il catasto è un inventario a fini fiscali, il Comune è chi autorizza. Da qui la regola che sfugge quasi a tutti: aggiornare la planimetria in catasto non sana un abuso edilizio, sono due binari diversi e restano diversi anche dopo.
Il notaio fa un controllo sui documenti, non sulla casa. Individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con i registri immobiliari, controlla che nell'atto ci siano le dichiarazioni e le menzioni che la legge richiede, ma non prende le misure e non confronta le stanze con la planimetria. La giurisprudenza esclude che sia compito suo accertare la regolarità urbanistica sostanziale dell'immobile. Quindi una difformità non passa perché nessuno guarda: chi guarda arriva dopo, ed è quasi sempre il perito incaricato dalla banca di chi compra.
Spostare un tramezzo interno è di solito la situazione più gestibile fra le difformità: si regolarizza con una pratica in Comune e l'aggiornamento della planimetria catastale. Va comunque verificata da un tecnico, perché se sono cambiati la superficie o il numero dei vani cambia anche la rendita catastale, e quella va sistemata prima dell'atto. Quello che non funziona è decidere da soli che il proprio caso è troppo piccolo per contare: è il tecnico, planimetria alla mano e con un sopralluogo, a dire se la differenza è rilevante.
È la difformità più pesante fra quelle comuni, perché chiudere un balcone crea superficie e volume nuovi e quindi serviva un titolo edilizio vero. Spesso non si regolarizza, perché l'edificio ha già saturato gli indici o perché ci sono vincoli, e in più quando la chiusura incide sul decoro della facciata serve anche il via libera del condominio. Non vuol dire che la casa sia invendibile: vuol dire che il caso va portato a un tecnico prima di pubblicare l'annuncio, perché è quello che può cambiare il calendario di tutta la vendita.
Dipende dal percorso, e la differenza fra i due è grande. Sistemare il catasto quando l'opera era legittima è la pratica più rapida. Una pratica edilizia di regolarizzazione in Comune richiede molto più tempo, e se c'è di mezzo un vincolo ancora di più, perché fra accesso agli atti, lavoro del tecnico e istruttoria dell'ufficio le variabili sono parecchie. È esattamente il motivo per cui la verifica va fatta prima dell'annuncio: un catasto da aggiornare non fa saltare un rogito, una pratica in Comune può farlo se ci si accorge del problema troppo tardi.
Non c'è una regola di legge che assegni il costo, ma di solito se ne fa carico chi vende, perché è chi vende a dover rendere la dichiarazione di conformità nell'atto. La cosa da sapere è un'altra: quando la difformità emerge a trattativa avviata, il costo smette di essere una parcella e diventa materia di sconto sul prezzo, e nella nostra esperienza lo sconto chiesto è quasi sempre più alto di quanto la pratica costi davvero. Verificare prima non serve solo a stare tranquilli, serve a non trasformare una spesa tecnica in una trattativa al ribasso.
Quello che chi vende dichiara in atto non è una formalità: è una dichiarazione che lo impegna, e su cui l'acquirente ha fatto affidamento per comprare. Se la difformità viene fuori dopo il rogito, a seconda della gravità chi ha comprato può chiedere una riduzione del prezzo, il rimborso di quanto serve per regolarizzare, il risarcimento del danno e, nei casi più seri, lo scioglimento del contratto. C'è poi una cosa che il tempo non cancella: un eventuale ordine di demolizione segue la casa, non chi ha fatto i lavori. Se ti trovi già in questa situazione, la persona da sentire è un legale.
I principi di questa pagina sono quelli generali, e servono a farti capire in quale situazione ti trovi. Il verdetto sul tuo caso lo danno il tecnico, sul sopralluogo, e il notaio, sull'atto. Quello che possiamo fare noi è la cosa che nessuno fa mai per tempo, cioè metterti davanti la diagnosi prima che te la faccia il perito della banca del tuo acquirente, quando ormai a decidere non sei più tu. Non ti costa nulla, e a differenza di quel momento lì oggi hai ancora tutte le opzioni aperte.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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