Visura attuale
Quella di partenzaFotografa la situazione in essere oggi, cioè chi risulta proprietario adesso, con quale categoria e quale rendita. Serve nella grande maggioranza dei casi ed è quella da cui iniziare.
La visura catastale si scarica gratis dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, entrando con SPID, CIE o CNS. Arriva in PDF in pochi minuti, ed è lo stesso documento che decine di siti commerciali rivendono facendotelo pagare. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione catastale online è gratuita per chiunque, anche sugli immobili di cui non sei titolare. Allo sportello, invece, su una casa che non è tua un tributo resta dovuto.
Serve solo un'identità digitale. Niente moduli, niente coda in ufficio, niente carta di credito.
Procurati le credenziali digitali. Vanno bene lo SPID, la carta di identità elettronica letta col telefono o la carta nazionale dei servizi.
Entra nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate e apri la sezione dei servizi catastali. È la stessa area riservata di tutto il resto, non un portale a parte e non un abbonamento.
Cerca la casa in uno dei due modi. Per soggetto, partendo dal tuo codice fiscale, e compare l'elenco degli immobili intestati a te. Oppure per immobile, indicando comune, foglio, particella e subalterno.
Scegli fra visura attuale e visura storica. L'attuale fotografa la situazione di oggi. Se la casa arriva da un'eredità, da una donazione o da un frazionamento, prendi anche la storica.
Scarica il PDF e salvalo col nome della via e la data. La visura non ha una scadenza, ma se la casa è in vendita conviene averne una recente.
Sono i tre numeri che identificano la casa al catasto, e li hai già in casa anche se non li hai mai guardati. Stanno nell'atto di acquisto firmato dal notaio, nella dichiarazione di successione se la casa arriva da un'eredità, nei conteggi dell'IMU e in qualunque vecchia visura ti sia stata consegnata. Se non trovi niente, cerca per codice fiscale e sarà il sistema a dirti quali immobili risultano tuoi.
Capita a chi si muove per un familiare, per esempio un figlio che segue la vendita della casa di un genitore anziano. Per la sola visura non serve nessuna delega, perché dal 2025 la consultazione online è gratuita anche sugli immobili altrui. Se hai gli identificativi catastali cerchi per immobile, altrimenti cerchi per codice fiscale dell'intestatario.
Per i documenti riservati, la planimetria per prima, la strada è un'altra: di norma serve una delega scritta dell'intestatario sul modulo dell'Agenzia, salvo poche figure che hanno un titolo proprio, come il coniuge e i parenti entro il quarto grado. L'elenco per intero è nella guida su chi può chiedere la planimetria catastale.
La visura è solo uno dei documenti che servono per arrivare al rogito. L'elenco completo è nella guida ai documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
Fino al 2024 la consultazione catastale telematica era gratuita solo per il titolare dell'immobile, e chi voleva la visura di una casa non sua pagava anche online. Il decreto legislativo 139 del 2024 ha riscritto quella regola e l'ha resa gratuita per chiunque, a prescindere da chi sia l'intestatario. L'esenzione per il titolare quindi non è la novità, esisteva già. La novità sono i non titolari, e riguarda il solo canale telematico.
Quasi tutto quello che leggi in giro sulla visura a pagamento è stato scritto prima del 2025, e intorno a quel malinteso è nato un piccolo mercato di siti che rivendono un documento gratuito.
Online, dall'area riservata. Gratis, sia sui tuoi immobili sia su quelli altrui.
Allo sportello di un Ufficio provinciale Territorio. Sui tuoi immobili è esente. Su un immobile che non è tuo resta dovuto un tributo, di importo contenuto. Le tariffe cambiano nel tempo, quindi la cifra va letta sulla pagina dei costi del servizio, sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Agli sportelli catastali decentrati dei Comuni. Dal 2025 anche lì le visure vengono rilasciate gratuitamente, perché passano dal servizio telematico. Questi sportelli però nascono da accordi fra l'Agenzia e gli enti locali, quindi conviene chiedere al proprio Comune se ce n'è uno attivo.
La gratuità riguarda il catasto. Non riguarda le ispezioni ipotecarie, cioè le ricerche nei registri immobiliari da cui si vedono ipoteche e pignoramenti, che restano gratuite solo sui tuoi immobili. È la distinzione che serve anche per capire a quanto è stata venduta davvero una casa. E non riguarda la planimetria, unico dato catastale non pubblico, con regole tutte sue nella guida su come ottenere la planimetria catastale.
Se stai vendendo, la conseguenza pratica è una sola. La visura della tua casa la puoi avere stasera, gratis, e sapere subito se c'è qualcosa da sistemare.
| Sezione | Cosa ci leggi |
|---|---|
| Intestazione | Ufficio che rilascia, data e ora della richiesta, tipo di visura |
| Dati identificativi | Comune, foglio, particella e subalterno. Sono la carta di identità catastale della casa |
| Indirizzo | Via, civico, piano e interno. Compare per i fabbricati, non per i terreni |
| Dati di classamento | Zona censuaria, categoria, classe, consistenza e rendita catastale |
| Dati di superficie | I metri quadri catastali, per le categorie ordinarie, con e senza le aree scoperte |
| Intestazione dell'immobile | Chi risulta titolare, con che diritto e per quale quota |
| Dati contabili | L'atto o la pratica da cui deriva la situazione che stai leggendo |
| Legenda | Le sigle sciolte. Vale la pena leggerla, la visura è fatta di abbreviazioni |
Per ogni persona indicata trovi nome e cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, il diritto reale che vanta (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, abitazione), la quota e, quando rilevante, il regime patrimoniale. Accanto compare anche l'atto da cui quell'intestazione deriva.
È la parte che chi vende dovrebbe leggere per prima, perché fa saltare più rogiti di tutte le altre messe insieme.
Una cosa che la visura non fa, e che invece tutti si aspettano. La visura dice come la tua casa è registrata al catasto, non quanto vale. Il valore lo fa il mercato, e come si costruisce lo spieghiamo in quanto vale la tua casa a Bologna.
Fotografa la situazione in essere oggi, cioè chi risulta proprietario adesso, con quale categoria e quale rendita. Serve nella grande maggioranza dei casi ed è quella da cui iniziare.
Mette in fila tutte le situazioni che si sono succedute nel tempo, con la storia degli intestatari, dell'indirizzo, del classamento e della superficie. Serve quando ci sono stati passaggi di proprietà, successioni, donazioni o frazionamenti.
Si parte dagli identificativi, cioè comune, foglio, particella e subalterno, e si ottiene la scheda di quella singola unità. È il modo preciso, ed è l'unico che restituisce anche la visura storica di una casa non tua.
Si parte dal codice fiscale e si ottiene l'elenco degli immobili intestati a quella persona. È il modo comodo per la tua casa, e serve a scoprire se è rimasta in giro una cantina che credevi venduta.
Sugli immobili non tuoi, online, la ricerca per soggetto esiste solo nella versione attuale, e restituisce gli immobili di cui quella persona risulta titolare oggi. La storica per soggetto non è al momento prevista, e su questo diverse fonti anche professionali scrivono cose sbagliate. Se ti serve la storia, devi passare dalla ricerca per immobile.
La consultazione online non copre le province autonome di Trento e Bolzano, dove vige il sistema del libro fondiario e le banche dati sono amministrate localmente.
La visura è fatta di righe e di numeri, il disegno dell'interno della casa non c'è. La planimetria è un documento separato, riservato ai titolari di diritti reali e ai loro delegati. Come si ottiene e cosa succede se non corrisponde alla casa vera è nella guida sulla planimetria catastale.
Mutui iscritti, pignoramenti, sequestri e trascrizioni non si vedono in visura. Si vedono con l'ispezione ipotecaria, che è una ricerca nei registri immobiliari e non nel catasto. Ed è quella, non la visura, a dire chi è il proprietario secondo i registri.
I millesimi di proprietà e di spesa stanno nel regolamento di condominio e nelle tabelle allegate, che chiedi all'amministratore. Non hanno niente a che vedere con la consistenza catastale.
Titoli edilizi, permessi e regolarità urbanistica non stanno in catasto, stanno negli archivi del Comune. Una casa può essere allineata al catasto e avere un problema edilizio, e viceversa. Quali delle due cose ferma davvero una vendita lo spieghiamo in conformità catastale e urbanistica, cosa blocca la vendita.
In Italia il catasto non è probatorio. Le sue risultanze valgono al più come elemento indiziario e non dimostrano di chi è la casa. La proprietà si prova con gli atti e con la catena delle trascrizioni nei registri immobiliari. Fa eccezione il sistema tavolare di alcune zone del nord est, dove l'iscrizione nel libro fondiario ha un valore diverso.
In pratica, il tuo nome sulla visura va sistemato se non c'è, ma il titolo di proprietà è il rogito.
Prima della stipula il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare che coincidano con i registri immobiliari. Se in catasto compare ancora un genitore mancato o un ex coniuge, il problema esce lì, a pochi giorni dal rogito.
Un cognome storpiato, un codice fiscale errato, una quota che non torna, un indirizzo di quarant'anni fa. Succede più spesso di quanto si immagini sulle case di famiglia. La richiesta di correzione si presenta all'Agenzia ed è gratuita, sia per gli errori sull'immobile sia per quelli su nomi, diritti e quote.
È il caso più frequente sulle case ereditate. Finché al catasto la casa risulta intestata a chi non c'è più, la vendita non arriva al notaio. La buona notizia è che con la successione presentata per via telematica le volture vengono eseguite in automatico, salvo diversa indicazione, quindi molte situazioni sono già a posto e nessuno lo sa.
Presi da soli si sistemano tutti. Diventano un problema per il momento in cui saltano fuori. Trovati nella prima settimana si risolvono mentre si fanno le fotografie, trovati in trattativa fermano tutto, con un acquirente che ha una scadenza sul mutuo e comincia a chiedere uno sconto.
Fino al 2024, quando mancava il titolare di un usufrutto, di un diritto di uso o di abitazione, bisognava presentare una domanda di voltura per aggiornare il catasto. Oggi quell'aggiornamento viene fatto d'ufficio dall'Agenzia, senza tributi. Resta invece necessaria una domanda di voltura, esente, entro un anno, quando dal decesso deriva un accrescimento a favore di altri contitolari.
Se la casa arriva da un'eredità, i passaggi in ordine sono nella guida su come vendere una casa ereditata a Bologna.
Le carte che non tornano sono anche una delle ragioni per cui due professionisti guardano la stessa casa e ne danno due numeri diversi, come raccontiamo in perché due agenzie danno due valutazioni diverse sulla stessa casa.
Bastano comune, foglio, particella e subalterno, oppure la visura che hai già scaricato. Te la rileggiamo riga per riga e ti diciamo se c'è qualcosa che rallenterà il rogito. Meglio saperlo adesso che davanti al notaio, con l'acquirente seduto di fianco.
La rendita catastale si legge nella sezione dei dati di classamento, accanto a categoria, classe e consistenza. Non ha niente a che vedere con il prezzo a cui venderai. È il numero da cui il fisco fa partire i suoi conti.
Dalla rendita si costruisce il valore catastale, con una moltiplicazione fissa. La rendita si rivaluta del 5%, quindi si moltiplica per 1,05, e il risultato si moltiplica per un coefficiente, che per le abitazioni è di norma 120, oppure 110 quando l'acquirente ha i benefici prima casa. Il conto è spiegato passo per passo nella guida su valore catastale e rendita catastale.
Quando una persona fisica compra un'abitazione da un privato, e quindi l'atto sconta l'imposta di registro e non l'IVA, può chiedere che l'imposta venga calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo pattuito. Siccome il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, il risparmio è consistente.
Il meccanismo va chiesto espressamente al notaio, in atto, non si applica da solo. E il prezzo vero resta comunque scritto nell'atto, perché le imposte si calcolano sul catastale ma il corrispettivo pattuito va sempre dichiarato.
Accanto alla rendita c'è la categoria. È una sigla e sembra un dettaglio burocratico, ma per chi compra vale migliaia di euro. Le agevolazioni prima casa non spettano per le categorie A/1, A/8 e A/9, cioè abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di pregio. Sulle pertinenze l'agevolazione vale per una sola unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, quindi una cantina, un box e una tettoia.
Se la tua casa è accatastata in una di quelle categorie, meglio saperlo prima di pubblicare l'annuncio che scoprirlo quando l'acquirente fa i conti col notaio e chiede uno sconto. Chi paga cosa è nella guida sulle spese del notaio.
Le regole qui sopra sono quelle generali, e in materia fiscale ogni situazione ha le sue eccezioni. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
Non tutto il catasto è stato digitalizzato. I registri di partita, le mappe storiche, i tipi di frazionamento e altri atti d'archivio esistono in molti casi solo su supporto cartaceo, e si consultano unicamente presso l'Ufficio provinciale Territorio competente. Online non compaiono, e questo non significa che non esistano.
Allo sportello la visura viene rilasciata in formato cartaceo. Orari e modalità di accesso si controllano sulla pagina dell'ufficio della propria provincia, perché cambiano da territorio a territorio.
La visura è una consultazione. Ti fa vedere quello che risulta in banca dati e in moltissimi casi basta e avanza, anche per il notaio. Il certificato, l'attestazione e l'estratto delle risultanze catastali sono documenti diversi, con un valore formale diverso, e hanno un costo a parte anche adesso che la consultazione online è gratuita.
Nella vendita di una casa serve quasi sempre la visura. Il certificato entra in gioco in situazioni particolari, ed è il notaio a dirti se nel tuo caso serve.
Diciamolo chiaro, perché sul web c'è parecchia ambiguità. Nessuna agenzia immobiliare rilascia visure catastali e nessuna ha un accesso privilegiato al catasto. Il documento lo rilascia l'Agenzia delle Entrate, gratis, a te che sei il proprietario.
Quello che facciamo per chi ci dà l'incarico è un'altra cosa. La visura non ci limitiamo a scaricarla, la leggiamo insieme a te riga per riga: intestazione, quote, categoria, rendita, e ti diciamo cosa di quelle righe pesa sulla vendita. Il confronto fra il disegno depositato e le stanze vere è un altro pezzo di lavoro, ed è raccontato nella guida sulla planimetria catastale.
Vendiamo in media in 42 giorni, dove l'Italia ne impiega 183, e nel 95% dei casi al prezzo di partenza o sopra. La parte di quel risultato che nessuno vede sta nelle due settimane che precedono la pubblicazione, quando si aprono i documenti e non c'è ancora nessuno ad aspettare.
Che si possa fare anche nelle situazioni ingarbugliate lo dimostra l'appartamento di via Lanzarini, a San Donato, arrivato da un'eredità con 13 eredi e donato alla Fondazione Sant'Orsola. Sulla carta un incubo di volture e firme, gestito documento per documento e venduto in 24 giorni.
Sì, online. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione catastale telematica è gratuita per chiunque, sia sui propri immobili sia su quelli di altri, e si fa dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate entrando con SPID, CIE o CNS. Prima del 2025 era gratuita solo per il titolare dell'immobile, ed è il motivo per cui moltissime pagine sul web dicono ancora il contrario. Allo sportello di un Ufficio provinciale Territorio, invece, la visura di un immobile non tuo resta soggetta a un tributo di importo contenuto. I siti privati che vendono visure rivendono un documento che l'Agenzia rilascia gratuitamente.
Si entra nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, carta di identità elettronica o carta nazionale dei servizi, si apre la sezione dei servizi catastali e si cerca l'immobile. La ricerca si può fare per soggetto, partendo dal proprio codice fiscale, e in questo caso compare l'elenco degli immobili intestati, oppure per immobile, indicando comune, foglio, particella e subalterno. Il documento arriva in PDF e si scarica subito. Foglio, particella e subalterno si trovano nel rogito di acquisto, nella dichiarazione di successione o nei conteggi IMU. Per una casa che non è tua il percorso è lo stesso e dal 2025 è gratuito anche quello, con un limite, la ricerca per codice fiscale restituisce solo la situazione attuale.
La visura attuale mostra la situazione in essere oggi, cioè chi risulta titolare adesso e con quali dati di classamento. La visura storica mostra invece tutte le situazioni che si sono succedute nel tempo, con la sequenza degli intestatari, i cambi di indirizzo e le variazioni di classamento e di superficie. Per vendere casa conviene averle entrambe quando l'immobile ha avuto passaggi di proprietà, successioni, donazioni, fusioni o frazionamenti, perché è nella storica che si vede da dove arriva la casa e se qualche passaggio è rimasto incompleto.
No. In Italia il catasto non ha valore probatorio e le sue risultanze valgono al più come elemento indiziario. La proprietà di un immobile si prova con l'atto di acquisto e con la catena delle trascrizioni nei registri immobiliari, non con la visura catastale. Fa eccezione il sistema tavolare in vigore in alcune zone del nord est, dove l'iscrizione nel libro fondiario ha un peso diverso. Avere il proprio nome correttamente riportato in visura resta comunque necessario per arrivare al rogito, perché il notaio deve verificare che l'intestazione catastale coincida con i registri.
No. La visura catastale non riporta ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre trascrizioni. Quelle informazioni stanno nei registri immobiliari e si ottengono con l'ispezione ipotecaria, che nel parlato comune viene ancora chiamata visura ipotecaria. Sono due archivi diversi, con due finalità diverse. Vale anche la pena sapere che la gratuità introdotta nel 2025 riguarda solo il catasto: l'ispezione ipotecaria resta gratuita sui propri immobili e a pagamento su quelli di altre persone.
No, la visura catastale non contiene il disegno dell'immobile. La planimetria catastale è un documento separato ed è l'unico dato catastale non pubblico, proprio perché mostra la disposizione interna dei locali: la ottengono i titolari di diritti reali risultanti in catasto, i loro delegati e poche altre figure previste dall'Agenzia, come il coniuge, il tecnico incaricato o il notaio dell'atto. La novità del 2025, che ha reso gratuite le visure anche su immobili non propri, non si estende quindi alle planimetrie, che restano riservate. Chi può chiederla, caso per caso, è nella guida su come ottenere la planimetria catastale.
Si chiede la correzione all'Agenzia delle Entrate, e la richiesta è gratuita. Vale sia per gli errori che riguardano l'immobile, come descrizione, classamento, indirizzo o consistenza, sia per quelli che riguardano le persone, come nome, codice fiscale, diritti e quote. Se stai per vendere, questa verifica va fatta prima di pubblicare l'annuncio: un dato sbagliato scoperto pochi giorni prima del rogito blocca la firma, mentre trovato in anticipo si sistema mentre si fanno le fotografie.
Dipende da come si è arrivati alla situazione attuale. Se è stata presentata la dichiarazione di successione per via telematica, le volture di norma vengono eseguite in automatico, salvo diversa indicazione, quindi in molti casi il catasto è già aggiornato senza che nessuno abbia dovuto chiedere niente. Se invece è mancato il titolare di un usufrutto, di un diritto di uso o di abitazione, oggi l'aggiornamento delle intestazioni viene fatto d'ufficio dall'Agenzia e senza tributi. Resta necessaria una domanda di voltura, esente, entro un anno, quando dal decesso deriva un accrescimento a favore di altri contitolari. La prima cosa da fare, in ogni caso, è scaricare la visura e guardare che nome c'è scritto.
Sì, ed è uno dei primissimi documenti da tirare fuori. Serve al notaio, che prima della stipula deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari, serve a chi compra e alla sua banca, e serve a te per scoprire per tempo se c'è qualcosa fuori posto. Costa zero e si scarica in cinque minuti, quindi non c'è ragione di rimandarla al giorno del preliminare. Insieme alla visura vanno preparati atto di provenienza, planimetria, documenti condominiali e attestato di prestazione energetica.
La visura è gratis e la scarichi da solo in cinque minuti: questa pagina serve proprio a farti risparmiare i soldi che qualcuno vorrebbe farti spendere per averla. Se poi non sai come leggerla, o se il nome che ci trovi non è quello che ti aspettavi, mandacela. Te la rileggiamo noi, e nello stesso incontro ti diciamo quanto vale oggi la tua casa nella sua zona. Un'ora, e almeno saprai da che punto parti.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.