Come sapere a quanto è stata venduta davvero una casa
Non esiste nessuna banca dati pubblica che elenchi i prezzi dei rogiti per via o per zona. Il prezzo a cui una casa è stata venduta davvero esiste ed è consultabile, ma si ricostruisce solo immobile per immobile. Non sta nella nota di trascrizione, sta nel titolo, cioè nella copia dell'atto depositata insieme alla formalità. Servono gli identificativi catastali esatti, una catena di quattro passaggi e, sulle case che non sono tue, una tariffa per ogni documento richiesto.
I prezzi dei rogiti non sono pubblicati da nessuna parte
Non ci sono nell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, non nelle forniture di dati scaricabili, non nelle statistiche trimestrali. Nessun sito e nessun servizio a pagamento può darti l'elenco delle case vendute nella tua via con il prezzo a fianco, perché quell'elenco non esiste.
Il prezzo di una singola compravendita, invece, esiste. Sta scritto nell'atto notarile, e l'atto è depositato. Solo che per arrivarci serve una catena di quattro passaggi, da rifare da capo per ogni casa.
La catena, in quattro mosse. Ognuna richiede la precedente, e si parte dagli identificativi catastali, non dall'indirizzo.
Uno. Comune, foglio, particella e subalterno dell'unità che ti interessa
Due. L'ispezione ipotecaria su quell'immobile, che dà l'elenco delle formalità
Tre. Dentro l'elenco, la nota di trascrizione della compravendita
Quattro. Il titolo collegato a quella nota, dove c'è il corrispettivo
Perché è fatta così, che è la parte interessante
I registri immobiliari non sono nati per rendere trasparente il mercato. Sono nati per la sicurezza della circolazione dei beni e del credito, cioè perché chi compra e chi presta soldi possa sapere di chi è un immobile e se ci grava sopra qualcosa. L'Agenzia delle Entrate, riprendendo la Cassazione, parla dei generalissimi principi di tutela della sicurezza inerente alla circolazione dei beni.
Da lì discende il resto. Il dato che il sistema è costruito per darti è chi ha comprato e cosa, non a quanto.
Chi può guardare
Chiunque può consultare i registri, ma pubblico non vuol dire gratuito
Non devi dimostrare nessun interesse
L'articolo 2673 del codice civile obbliga l'ufficio a rilasciare a chiunque ne faccia richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, e a permettere l'ispezione dei registri. L'Agenzia delle Entrate lo riassume come principio di libera accessibilità. Non serve essere il proprietario né motivare la richiesta. Il vincolo, quindi, non è su chi sei: è tecnico ed è economico.
Il vincolo tecnico: i registri sono organizzati per persone, non per case
I registri immobiliari italiani hanno base personale. La storia di un immobile si ricostruisce passando dai soggetti che ne sono stati titolari nel tempo, non aprendo una scheda dell'immobile. Esistono strumenti che partono dai dati catastali, ma sono un aiuto costruito sopra un sistema che alla radice indicizza le persone. Se hai in mano solo un indirizzo, sei fermo alla partenza.
Il vincolo economico: sui tuoi immobili è gratis, sugli altri si paga a documento
La consultazione dei tuoi immobili è gratuita e in esenzione da tributi. Su quelli di altri ogni documento ha la sua tariffa, e per una sola casa i documenti sono più di uno. È qui che il fai da te si ferma, non su un divieto.
Una nota di lessico. Il termine ufficiale è ispezione ipotecaria, e l'ufficio è il Servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio provinciale Territorio. Nel parlato si continua a dire visura ipotecaria e conservatoria. Sono la stessa cosa.
L'errore più diffuso del web
Dove sta scritto il prezzo, e dove non sta
Nella nota di trascrizione il prezzo non c'è
La nota di trascrizione è il documento con cui una compravendita entra nei registri, ed è quella che quasi tutti chiamano visura ipotecaria. Contiene gli elementi per individuare le parti, i dati del titolo e del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto, la natura e la situazione dei beni con i dati catastali.
Il corrispettivo non è fra gli elementi previsti, e non è una dimenticanza. Va nella stessa direzione anche l'indicazione secondo cui la parte a testo libero della nota non va riempita con informazioni che eccedono le finalità della pubblicità immobiliare. Chi ti dice che con una visura ipotecaria vedi a quanto ha comprato il vicino racconta una cosa che non sta in piedi.
Il prezzo sta nel titolo, ed è una consultazione a parte
Il titolo è la copia dell'atto notarile depositata insieme alla formalità. Lì il prezzo c'è. È una richiesta distinta dalla nota, con una tariffa sua quando l'immobile non è tuo, e non tutte le note hanno il titolo disponibile in formato elettronico.
Una precisazione che smonta un dubbio ricorrente. Anche quando le imposte si pagano sul valore catastale invece che sul prezzo, con il meccanismo del prezzo-valore spiegato nella guida sulla visura catastale, il corrispettivo pattuito va comunque indicato in atto: è una delle condizioni per averlo. Nell'atto, quindi, il prezzo vero c'è sempre, insieme alle modalità di pagamento dichiarate dalle parti e ai dati dell'eventuale mediatore.
Cosa dice ciascun documento, e in quale c'è davvero il prezzo di vendita.
Chi ha venduto, chi ha comprato, quale immobile e con quale atto
No
Titolo, cioè la copia dell'atto depositata
Il corrispettivo, le modalità di pagamento, l'eventuale mediatore
Sì
Nota di iscrizione di un'ipoteca
L'importo per cui l'ipoteca è iscritta, e a favore di quale banca
No, solo un indizio
Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare
Valori minimi e massimi al metro quadro per zona
No
L'ipoteca non è il prezzo
Dalla nota di iscrizione di un'ipoteca si legge l'importo per cui è stata iscritta, e molti da lì provano a risalire al prezzo. La somma iscritta però comprende interessi e accessori ed è di norma ben superiore al capitale erogato. Come indizio va bene, come numero non vale niente.
C'è poi chi consiglia di chiedere al notaio la copia di un atto altrui. La tesi ha un fondamento, ma la prassi degli studi non è uniforme: non farci un piano sopra.
Gli identificativi catastali dell'unità. Comune, foglio, particella e subalterno. Si prendono dalla visura catastale, che dal 2025 online è gratuita per chiunque, anche sugli immobili che non sono tuoi: come si richiede è spiegato nella guida su come ottenere la visura catastale. Senza questi quattro dati non parte niente.
Passo 2
L'ispezione ipotecaria per quell'immobile. Restituisce l'elenco delle formalità che riguardano l'unità, cioè trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Qui c'è un'avvertenza che le pagine promozionali non scrivono mai. La ricerca per identificativi catastali funziona solo se quei dati coincidono con quelli presenti in un titolo e nella formalità eseguita nei registri. Dopo un frazionamento i numeri possono non combaciare, e il risultato torna vuoto.
Passo 3
Individuare la nota di trascrizione della compravendita. Nell'elenco ci sono anche mutui, ipoteche, successioni e magari una donazione, e bisogna riconoscere quella giusta. Il prezzo ancora non si vede, ma hai il numero della formalità e i nomi delle parti.
Passo 4
Consultare il titolo collegato. È la copia dell'atto, ed è dove finalmente si legge il corrispettivo. Se l'atto è stato trasmesso per via telematica lo ottieni a distanza. Per i più vecchi può servire l'ufficio, ma non sempre: una parte dei documenti d'archivio è stata recuperata otticamente e si consulta come gli altri.
Il blocco che ferma quasi tutti al terzo passaggio
Sapere il numero di una formalità non basta per aprirla. Insieme all'identificativo della formalità o del titolo va indicato anche il nominativo di uno dei soggetti, oppure l'identificativo catastale di uno degli immobili che quella formalità riguarda. Tradotto, non puoi partire da un numero trovato chissà dove. Devi aver fatto tu i passaggi precedenti.
Il conto
Quanto costa, e cosa invece è davvero gratis
Sui tuoi immobili
Gratis
La consultazione catastale e ipotecaria dei beni di cui risulti titolare è gratuita e in esenzione da tributi, e comprende l'elenco delle formalità, le note e, quando è disponibile, il titolo. È il rovescio della medaglia di tutta questa pagina, e in fondo trovi le tre cose che puoi farne oggi.
La gratuità ha confini precisi. Non copre le trascrizioni a tuo favore di domande giudiziali, sequestri e pignoramenti, e non copre la tua posizione di creditore ipotecario. Le ipoteche iscritte a tuo carico, quelle sì, ed è ciò che interessa a chi sta per vendere.
Sugli immobili di altri
A pagamento, per ogni documento
Qui si paga a documento, e per una sola casa servono di norma una ricerca, almeno una nota e un titolo. L'ordine di grandezza, senza cifre che invecchiano in un anno, è di qualche decina di euro per ogni casa. Per via telematica gli importi sono ridotti rispetto allo sportello. Quelli in vigore stanno nella pagina dei costi del servizio dell'Agenzia delle Entrate, ed è l'unico posto dove ha senso guardarli: cambiano nel tempo, e sono già cambiati.
Allo sportello o da casa
Due canali, due risultati
Con i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate arrivi a quello che è archiviato in formato elettronico. Allo sportello del Servizio di pubblicità immobiliare si consultano tutti i documenti conservati, compresi quelli rimasti su carta. Esiste poi una piattaforma telematica per chi aderisce a una convenzione, con un deposito prepagato.
Le modalità di accesso ai servizi online cambiano spesso, e non tutte le pagine che le descrivono restano allineate. Prima di provarci leggi la scheda del servizio sul sito dell'Agenzia delle Entrate, non un percorso passo passo scritto da qualcun altro chissà quando.
La domanda vera
Perché non puoi farti il quadro dei prezzi del tuo quartiere
Non esiste la ricerca per indirizzo
Le ricerche possibili sono per soggetto, per immobile, in forma incrociata, oppure diretta su una formalità di cui conosci già gli estremi. Non per via, non per civico, non per quartiere. Devi quindi sapere in anticipo quale unità è stata venduta, che è esattamente l'informazione che non hai.
Il costo cresce con il numero di case
Ogni passaggio è tariffato a documento. Ricostruire una casa è alla portata di chiunque, ricostruirne quaranta per farsi un'idea di un quartiere diventa un progetto. E con tre o quattro rogiti in mano rischi di farti un'idea peggiore di quella di partenza.
Gli atti vecchi non sono tutti online
Il titolo in formato digitale c'è per gli atti trasmessi per via telematica, e quasi tutti quelli recenti lo hanno. Più si va indietro, più la strada rischia di passare dall'ufficio. L'automazione dei servizi di pubblicità immobiliare è cominciata nel 1986 e si è completata in tutta Italia nell'agosto del 1998, quindi il periodo scoperto cambia da ufficio a ufficio. Sui documenti più vecchi è in corso da anni un recupero ottico, quindi conviene provare prima a distanza e mettere in conto lo sportello solo se non si trova niente.
Alcune zone d'Italia sono fuori del tutto
Dove vige il sistema tavolare, cioè il libro fondiario, le ispezioni e i certificati ipotecari dell'Agenzia non si fanno. Riguarda Trento e Bolzano, Trieste, Gorizia e altre zone del nord est. Per Bologna e provincia il problema non si pone.
E anche quando ci arrivi, un prezzo da solo non dice quasi niente
Senza superficie commerciale, piano, stato e pertinenze, il rogito del vicino non è confrontabile con casa tua. Due appartamenti della stessa scala possono chiudere a prezzi molto diversi, per il piano, l'esposizione, la vista o i lavori da fare. E dentro quelle differenze ce n'è una che non si vede in nessun registro: chi ha venduto con le carte già in ordine non ha subito lo sconto di chi si è trovato una difformità catastale o urbanistica in mezzo alla trattativa. È anche il motivo per cui due professionisti che leggono gli stessi rogiti arrivano a numeri diversi, spiegato in perché due agenzie danno due valutazioni diverse.
Gratis e senza impegno
Dicci via e piano, ti diciamo a quanto si è chiuso davvero lì intorno
Non la forchetta della zona. I prezzi di chiusura delle trattative nostre e della nostra rete negli ultimi mesi, in quel pezzo di Bologna, con la superficie, il piano e lo stato a cui si riferiscono. Se sulla tua casa non ci sono confronti seri, te lo diciamo invece di inventarne.
L'equivoco da chiudere
E le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate? Non sono i prezzi dei rogiti
Sono un'altra cosa, e l'Agenzia lo scrive
Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare non nascono dai prezzi degli atti. Sono valori medi al metro quadro calcolati sull'intero patrimonio immobiliare, non sui soli immobili compravenduti, e l'avvertenza ufficiale è che non possono intendersi sostitutive della stima puntuale. Fonte, Agenzia delle Entrate - OMI.
Una distinzione che quasi nessuno fa, e che chiude la questione. Nel rapporto annuale il fatturato è una stima, ottenuta moltiplicando le superfici per le quotazioni, mentre il valore monetario dichiarato nasce dai corrispettivi realmente scritti negli atti. Il secondo è il dato vero, ma esce solo a livello nazionale e per macro-area. Anche lì, i prezzi della tua via non ci sono.
Nessuna scorciatoia riservata, e chi dice il contrario mente
Un agente immobiliare non ha alcun canale segreto sui prezzi dei rogiti. Gli stessi servizi che usiamo noi sono aperti a chiunque, piattaforma in convenzione compresa. Chi ti fa capire di avere accesso a un archivio che tu non puoi vedere ti sta vendendo fumo.
Il vantaggio è di volume e di metodo. Un deposito prepagato rende sostenibile fare molte consultazioni invece di una, gli elenchi arrivano in un formato che si può elaborare, e soprattutto qualcuno passa il tempo a normalizzare, cioè a ricondurre ogni prezzo alla sua superficie, al piano, allo stato e alle pertinenze. E poi c'è il pezzo che in nessun registro troverai mai, cioè i prezzi a cui si chiudono le nostre trattative e quelle della nostra rete.
Perché il contesto conta più del prezzo
A via Valverde, a San Mamolo, ad Anna era stato detto che oltre 250.000 € sarebbe stato difficile. La casa è stata venduta a 316.000 € in 25 giorni, con un open house da oltre 100 visitatori e sette offerte. Chi leggerà quel rogito vedrà 316.000 € e basta, non come ci si è arrivati.
A via Misa, al Fossolo, la casa di Mirco è stata venduta a 335.000 €, cioè 35.000 € sopra il prezzo di annuncio, in 23 giorni, dopo circa 3.500 € di interventi mirati e home staging. Anche lì il registro conserverà una cifra, non la storia che l'ha prodotta. Le storie complete stanno nelle testimonianze di chi ha venduto con noi.
Valutazione costruita sui prezzi di chiusura reali della zona, non sui prezzi degli annunci
Ogni confronto riportato alla tua casa per superficie, piano, stato e pertinenze
APE e verifiche documentali a nostro carico, e provvigione solo a vendita conclusa
Se non vendiamo entro 3 mesi, 500 € di sconto al mese, e recesso senza penali se salta un punto del piano
I numeri con cui ci misuriamo
Il 95% delle case che vendiamo si chiude a prezzo pieno o superiore, con un tempo medio di 42 giorni contro i 183 della media italiana. Sono numeri che nascono dal prezzo di partenza, e il prezzo di partenza nasce dai confronti giusti. Le carte, intanto, si preparano prima: l'elenco è nei documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
Una cosa che non si può fare, e che vale la pena sapere
I dati dei pubblici registri non si possono rivendere come liste di proprietari
Che i registri siano pubblici non vuol dire che chi ci accede possa farne quello che vuole. Nel gennaio 2025 il Garante per la protezione dei dati personali si è occupato di una società che acquisiva dati catastali dai pubblici registri, li incrociava con anagrafiche commerciali e vendeva alle agenzie immobiliari liste di proprietari con i numeri di telefono. Mancava il consenso libero, specifico e informato degli interessati alla comunicazione a terzi per fini promozionali. Il Garante ha vietato ogni ulteriore trattamento commerciale fatto con quelle liste, e ha sanzionato la società.
Lo scriviamo come informazione, non come accusa a qualcuno. Se ti telefona un'agenzia che sa che sei proprietario di una casa mai messa in vendita, hai il diritto di chiedere da dove ha preso il tuo numero. Noi quelle liste non le compriamo.
Da fare oggi
Sulla casa degli altri paghi. Sulla tua, tre documenti sono gratis
Tutto quello che hai letto fin qui vale per le case che non sono tue. Sulla tua vale la regola opposta: la consultazione catastale e ipotecaria dei beni di cui risulti titolare è gratuita e in esenzione da tributi. Si entra nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, e in una mezz'ora hai in mano i tre documenti da cui parte ogni vendita.
Primo
La visura catastale. Ci sono i quattro dati che identificano la casa, cioè comune, foglio, particella e subalterno, e ci trovi anche categoria, classe e rendita. Sono gli stessi quattro numeri che servono a chiunque voglia cercare qualcosa su un immobile, e senza di quelli non parte nulla. Come si scarica sta in come ottenere la visura catastale.
Secondo
La planimetria. Stampala e cammina per casa con il foglio in mano, stanza per stanza. È il controllo che costa zero e che intercetta il problema più frequente di tutti. La procedura è in come ottenere la planimetria catastale, e cosa fare se qualcosa non torna in conformità catastale e urbanistica.
Terzo
L'ispezione ipotecaria sulla tua casa. È quella a cui non pensa nessuno, ed è la più utile delle tre. Ti restituisce l'elenco delle formalità che gravano sull'immobile, le ipoteche iscritte a tuo carico comprese. Il caso classico è l'ipoteca che risulta ancora iscritta anche se il mutuo è stato estinto da anni: si sistema, ma è meglio scoprirlo adesso che a compromesso firmato. Restano fuori dalla gratuità alcune formalità a tuo favore, come sequestri e pignoramenti. Se il mutuo invece è ancora in corso, la sequenza è spiegata in vendere casa con il mutuo in corso.
Questi tre documenti sono anche i primi tre che chiediamo noi quando prendiamo un incarico. Se te li procuri da solo arrivi al primo appuntamento con il fascicolo già pronto, e la conversazione parte dal prezzo invece che dalle carte.
Domande vere, risposte dirette
Domande frequenti sui prezzi reali di vendita
Come faccio a sapere a quanto è stata venduta la casa del mio vicino?
Si può fare, ma solo casa per casa e non con una ricerca per indirizzo. Servono i dati catastali dell'unità, cioè comune, foglio, particella e subalterno, che si leggono nella visura catastale. Con quelli si chiede l'ispezione ipotecaria su quell'immobile, si individua nell'elenco delle formalità la nota di trascrizione della compravendita e infine si consulta il titolo, cioè la copia dell'atto notarile depositata, dove il prezzo è scritto. Sugli immobili di altri ogni passaggio ha una tariffa, quindi ricostruire una casa costa qualche decina di euro fra ricerca, nota e titolo.
Esiste una banca dati pubblica con i prezzi delle case vendute?
No. In Italia nessuna banca dati pubblica elenca i prezzi dei singoli rogiti per via, per civico o per zona. Non li contiene l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che pubblica valori medi al metro quadro e non prezzi di atti, e non li contengono le forniture di dati scaricabili né le statistiche trimestrali. Il prezzo di una singola compravendita esiste ed è consultabile, ma solo immobile per immobile, partendo dai dati catastali e arrivando alla copia dell'atto depositata nei registri immobiliari.
La visura ipotecaria dice il prezzo di vendita?
No. La nota di trascrizione, quella che nel parlato si chiama visura ipotecaria, contiene gli elementi per individuare le parti, i dati del titolo e del pubblico ufficiale, la natura e la situazione dei beni con i loro dati catastali. Il corrispettivo non è fra gli elementi previsti, quindi da lì si vede chi ha comprato e cosa, non a quanto. Il prezzo si legge nel titolo, cioè nella copia dell'atto notarile depositata insieme alla formalità, che è una consultazione distinta e, se l'immobile non è tuo, con una tariffa a parte.
Che differenza c'è tra visura ipotecaria e ispezione ipotecaria?
Nessuna differenza sostanziale, è solo questione di nome. Il termine ufficiale usato dall'Agenzia delle Entrate è ispezione ipotecaria, e l'ufficio che la gestisce è il Servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio provinciale Territorio. Visura ipotecaria e conservatoria sono le espressioni rimaste nel linguaggio comune, eredità della vecchia Conservatoria dei registri immobiliari. Chi chiede una visura ipotecaria sta chiedendo un'ispezione ipotecaria, e otterrà la stessa cosa.
Si può cercare un immobile per indirizzo o per via?
No, e per chi cerca prezzi è il limite decisivo. Nei registri immobiliari le ricerche possibili sono per soggetto, per immobile a partire dagli identificativi catastali, in forma incrociata, oppure diretta su una formalità di cui si conoscono già gli estremi. Non esiste una ricerca per via, per civico o per quartiere. Bisogna quindi sapere in anticipo quale unità è stata venduta, o il nome di chi l'ha venduta o comprata, ed è il motivo per cui non è possibile farsi da soli il quadro dei prezzi di una zona.
Posso vedere gratis le ipoteche sulla mia casa?
Sì. Sui beni di cui risulti titolare la consultazione catastale e ipotecaria è gratuita e in esenzione da tributi, e comprende l'elenco delle formalità, le singole note e, quando è disponibile, il titolo. Le ipoteche iscritte a tuo carico rientrano nella gratuità. Restano fuori le trascrizioni a tuo favore di domande giudiziali, sequestri e pignoramenti e la tua eventuale posizione di creditore ipotecario. Per chi sta per vendere è uno dei controlli più utili, e va fatto prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima proposta.
Quanto costa un'ispezione ipotecaria?
Sui tuoi immobili non costa nulla. Su quelli di altri si paga a documento, quindi il conto dipende da quanti documenti servono: per ricostruire una sola casa di norma occorrono una ricerca, almeno una nota e il titolo, per un totale che si misura in qualche decina di euro. Le richieste per via telematica costano meno di quelle allo sportello. Gli importi in vigore sono pubblicati dall'Agenzia delle Entrate nella pagina dedicata ai costi del servizio, e conviene guardarli lì: cambiano nel tempo, e sono già cambiati.
Le quotazioni OMI sono i prezzi a cui si è venduto davvero?
No. Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare sono valori medi al metro quadro calcolati sull'intero patrimonio immobiliare e non sui soli immobili compravenduti, e l'Agenzia delle Entrate avverte espressamente che non possono intendersi sostitutive della stima puntuale. Servono a inquadrare una zona, non a dire a quanto si è chiusa una singola compravendita: quel numero sta soltanto nella copia dell'atto depositata nei registri immobiliari. Come si legge una tabella OMI, e quali sono i suoi limiti, è spiegato nella guida dedicata alle quotazioni OMI.
Perché l'importo dell'ipoteca è più alto del prezzo della casa?
Perché l'ipoteca non si iscrive per il capitale erogato, ma per una somma che comprende anche interessi, spese e accessori, e quella somma è di norma ben superiore al mutuo. Per questo dall'importo dell'ipoteca non si ricava il prezzo di vendita, nemmeno per approssimazione. C'è anche un secondo motivo: il rapporto fra mutuo e prezzo cambia da acquirente ad acquirente, secondo quanto capitale proprio ha messo. L'ipoteca resta un indizio del fatto che l'acquisto è stato finanziato, niente di più.
I riferimenti normativi e le regole di consultazione di questa pagina sono quelli in vigore ad agosto 2026. Tariffe e modalità di accesso ai servizi dell'Agenzia cambiano nel tempo, quindi prima di muoverti conviene sempre controllare la scheda del servizio sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Se invece la casa è tua e la domanda vera è quanto puoi ottenere oggi, quel numero possiamo dartelo noi, costruito sui prezzi di chiusura reali della tua zona e non sulle richieste degli annunci.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
Il primo passo è gratuito
Scopri quanto vale davvero la tua casa
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
