Chi vende con un'agenzia paga la provvigione, solo ad affare concluso, più le eventuali spese tecniche sull'immobile (relazione di conformità, regolarizzazioni), sempre concordate prima. Il notaio del rogito, di norma, lo paga l'acquirente. Con Valore Casa l'APE è a nostro carico, dei documenti ci occupiamo noi e non paghi nulla di agenzia fino alla vendita. Ma il conto vero non è la provvigione, è quanto ti entra in tasca alla fine. E lì lo sconto medio 0% cambia tutto.
| Voce | Chi la paga | Quando e come |
|---|---|---|
| Provvigione dell'agenzia | Il venditore | Concordata e scritta nell'incarico prima della firma. Si paga solo ad affare concluso |
| APE (attestato energetico) | Valore Casa | Lo incarichiamo e lo paghiamo noi, prima della pubblicazione |
| RTI (verifica di conformità) | Il venditore | Ce ne occupiamo noi. Il costo del tecnico resta al venditore, concordato prima |
| Eventuali regolarizzazioni (es. MUR R1) | Il venditore | Solo se emergono difformità. Preventivate prima, mai a sorpresa |
| Certificazioni impianti | Il venditore | Facoltative ma consigliate. Costo contenuto con i nostri tecnici, concordato prima |
| Cancellazione dell'ipoteca | Il venditore | Solo se c'è un mutuo residuo. Di norma si gestisce al rogito |
| Notaio del rogito | L'acquirente | Di norma sceglie e paga chi compra, cosa c'è nella parcella |
| Home staging e allestimento della casa | Valore Casa | Incluso. Mobili, complementi e allestimento sono a nostro carico |
| Fotografie professionali e planimetria render | Valore Casa | Incluse. Servizio fotografico e render prima della pubblicazione |
| Pubblicità online, portali e social | Valore Casa | Inclusa. Pubblicazione sui principali portali e campagne sui social |
| Pubblicità offline in zona | Valore Casa | Inclusa. Migliaia di volantini e lettere personalizzate nel quartiere |
| Open house e gestione delle visite | Valore Casa | Incluso. Giornata dedicata, poi la finestra per raccogliere le offerte |
| Eventuali imposte sulla vendita | Dipende dal caso | Di norma chi vende non paga tasse sul ricavato. I casi in cui invece si pagano |
La provvigione a carico del venditore è concordata e scritta nell'incarico prima della firma, insieme all'elenco di tutto quello che comprende. Non è una cifra detta a voce quando sei già seduto al tavolo, e non cambia strada facendo.
Si paga soltanto quando l'affare si conclude, e fino a quel momento non anticipi niente. Sopralluogo, valutazione sui rogiti, foto professionali, home staging, render, pubblicità e open house sono soldi che mettiamo noi, mesi prima di sapere se e a quanto venderemo. È anche il motivo per cui teniamo poche case alla volta.
Quanto sia, dipende dal caso. Se una parte dell'investimento che di solito anticipiamo non serve, quel risparmio non ce lo teniamo noi e si può prevedere uno sconto. Se invece il tuo immobile richiede molto più del solito, per esempio un allestimento di home staging impegnativo o una situazione documentale da ricostruire, lo valutiamo insieme prima di firmare.
La trasparenza sulla provvigione è anche il miglior criterio di scelta tra agenzie. Chi la scrive chiara nell'incarico, insieme a ciò che include, non ha nulla da nascondere. Diffida di chi la lascia vaga "poi ci mettiamo d'accordo", perché di solito l'accordo arriva nel momento peggiore per te.
E c'è la garanzia, nero su bianco. Se non vendiamo entro 3 mesi ottieni 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico; e se non rispettiamo anche un solo punto del piano concordato, puoi recedere senza penali.
Sono tre nomi per il compenso del mediatore. In Italia la percentuale dell'agenzia immobiliare non è fissata per legge, la decide ogni agenzia e quasi nessuna la pubblica, quindi l'unico numero che vale è quello scritto nel tuo incarico. Il meccanismo però è sempre lo stesso. Le commissioni si calcolano in percentuale sul prezzo di vendita concordato, cioè sulla cifra della proposta accettata e non sul prezzo di richiesta iniziale, e all'importo si aggiunge l'IVA al 22%. Quando confronti due preventivi chiedi sempre se la percentuale che ti hanno detto è al netto o al lordo dell'imposta, altrimenti stai confrontando due numeri che non si possono confrontare.
Chi paga l'agenzia immobiliare? Il Codice civile (art. 1755) prevede che il mediatore possa chiedere la provvigione a ciascuna delle due parti, venditore e acquirente, ognuna per il proprio incarico. Per te che vendi conta una cosa sola, quello che è scritto nel tuo incarico, dove devono comparire quanto paghi tu, su quale importo si calcola, quando si paga e cosa comprende.
La provvigione spetta al mediatore quando l'affare si conclude per effetto del suo intervento, sempre art. 1755 del Codice civile. Nella prassi il diritto nasce con l'accettazione della proposta, che di norma arriva mesi prima del rogito, ed è la riga da leggere per prima in qualunque incarico. Se la vendita non si fa, la provvigione non è dovuta.
L'agenzia non ha diritto alla provvigione nemmeno quando l'affare si è concluso senza il suo intervento, né quando chi ha fatto da mediatore non è abilitato, cioè non ha la segnalazione alla Camera di commercio e il numero REA di agente di affari in mediazione (il nostro è BO/586694, lo trovi in fondo a ogni pagina di questo sito). Tutto il resto dipende da cosa hai firmato, per esempio un incarico scaduto da poco, e lì fa fede l'incarico, non quello che ti hanno detto a voce. Come è fatto un incarico e come si esce prima della scadenza sta in incarico all'agenzia immobiliare. Con Valore Casa, in ogni caso, fino alla vendita non paghi nulla.
La domanda giusta non è "quanto costa l'agenzia" ma "quanto mi entra in tasca alla fine". Sono due numeri diversi, e il secondo è l'unico che conta.
Quando una casa è valutata coi rogiti reali e venduta con la competizione dell'open house, la trattativa al ribasso quasi sparisce, e infatti il nostro sconto medio è 0%, contro il 7% della media Bologna. Su una casa da 280.000 €, quel 7% vale circa 19.600 €, più di quanto costi il servizio. Ed è il motivo per cui nel 95% dei casi vendiamo a prezzo pieno o superiore.
La casa di Anna è stata venduta in 25 giorni a 66.000 € sopra il prezzo di partenza, realizzo 126%. Quando il risultato è questo, la provvigione smette di essere il numero interessante della storia.
Non il prezzo di vendita, quello che ti entra al netto di tutto. Dicci due cose sulla tua casa e ti prepariamo il conto del tuo netto, confrontato con quanto ti resterebbe vendendo da solo o col classico sconto al conoscente.
È la storia che vediamo più spesso. Ed è quasi sempre la più costosa di tutte.
Un vicino di casa, un amico, qualcuno della stessa scala che da anni aspetta un appartamento nel condominio. Si fa avanti appena sa che vendi. Sembra il colpo di fortuna che ti fa risparmiare l'agenzia. Poi arriva la richiesta, sempre la stessa, quella del «tra noi, però, fammi un buon prezzo». E siccome vi conoscete, dire di no è difficile. Il risultato è che si chiude a un prezzo più basso, e anche senza provvigione il netto che ti entra in tasca è più basso di quello che avresti ottenuto sul mercato.
Una storia vera, di quelle che ci raccontano dopo. Una signora ha venduto in via Murri un appartamento di 100 mq a 150.000 € (una cifra follemente bassa per la zona) al vicino. Solo perché lo conosceva da vent'anni e le dispiaceva non darlo a lui. Il "risparmio" della provvigione le è costato una cifra che non vogliamo nemmeno calcolare.
A noi questa situazione è capitata tante volte, e la usiamo a favore del venditore. Quando prendiamo l'incarico, mandiamo una lettera a tutti i condomini per informarli che l'appartamento è in vendita e li invitiamo all'open house. I vicini sono acquirenti fortissimi, perché vogliono avvicinare figli o genitori, oppure sono in affitto proprio lì e quel condominio gli piace già. Ma all'open house vedono anche quante altre persone vogliono quella casa. E a quel punto il conoscente non chiede più lo sconto. Offre la cifra massima, come tutti gli altri, perché non vuole perderla.
Vale anche fuori dal condominio. Se un conoscente vuole comprare la tua casa, benissimo. Può comprarla al prezzo che il mercato dimostra, dentro lo stesso processo di tutti. L'amicizia resta intatta, e il tuo netto pure.
Se il tuo immobile è semplice, il prezzo lo hai già validato sui rogiti reali, i documenti sono in ordine e hai tempo per gestire visite e trattativa, la provvigione può essere un costo evitabile. Lo diciamo volentieri, perché è vero. Le condizioni le abbiamo elencate una per una, con una tabella per capire da che parte cadi, nella guida su vendere da privato o con agenzia.
Attenzione solo a una cosa, se l'acquirente ce l'hai già. Rileggi la sezione qui sopra. Se è un conoscente e il prezzo l'ha proposto lui, verifica su una valutazione neutrale che quel prezzo sia davvero il prezzo. La valutazione gratuita serve esattamente a questo, anche se poi vendi da solo.
Sette domande, prima della firma. Le risposte scritte valgono più di qualunque promessa a voce:
La percentuale di un'agenzia immobiliare non è fissata per legge, varia da agenzia ad agenzia e quasi nessuna la pubblica. Si calcola sul prezzo di vendita concordato, cioè sulla cifra della proposta accettata, e sopra si aggiunge l'IVA al 22%. La nostra è a carico del venditore e la trovi scritta nell'incarico prima della firma, insieme a tutto ciò che comprende. Dipende poi dal caso. Se una parte del lavoro che facciamo di solito non serve, possiamo prevedere uno sconto; se invece l'immobile richiede molto più del solito, lo valutiamo insieme prima di firmare.
Tutti e due, se entrambi hanno dato un incarico. Il Codice civile (art. 1755) prevede che il mediatore possa chiedere la provvigione a ciascuna delle due parti, ognuna per il proprio incarico, e nella prassi va così. Quello che conta per te venditore è ciò che firmi nel tuo incarico, dove deve esserci scritto quanto paghi tu, su quale importo si calcola, quando e per cosa.
Il diritto alla provvigione nasce quando l'affare si conclude, cioè con l'accettazione della proposta, non al rogito. Il momento in cui la paghi materialmente lo decide l'incarico che firmi, ed è la riga da leggere per prima, spiegata in incarico all'agenzia immobiliare. Con noi fino alla vendita non paghi nulla, perché valutazione, foto, staging, render, pubblicità e open house sono a carico nostro.
Sì, e il modo onesto di trattarle è guardare cosa c'è dentro. Le commissioni di un'agenzia immobiliare pagano un lavoro, quindi la domanda giusta non è quanto costano ma cosa comprendono. Da noi, se una parte dell'investimento che di solito anticipiamo non serve sul tuo immobile, quel risparmio non ce lo teniamo noi e si può prevedere uno sconto. Occhio al contrario, però. Chi taglia la percentuale taglia anche foto, home staging e pubblicità, e quel conto lo paghi sul prezzo finale, dove le cifre in gioco sono molto più grandi della provvigione.
Sì. La provvigione è il corrispettivo di un servizio, quindi è soggetta a IVA al 22%, che in fattura si aggiunge all'imponibile. Quando un'agenzia ti dice una percentuale, chiedi sempre se è al netto o al lordo dell'IVA, altrimenti stai confrontando due numeri che non si possono confrontare.
Quando l'affare non si conclude, e quando si conclude senza il suo intervento (art. 1755 del Codice civile). Non ha diritto a nulla nemmeno chi fa da mediatore senza essere abilitato, cioè senza la segnalazione alla Camera di commercio e il numero REA di agente di affari in mediazione (il nostro è BO/586694, in fondo a ogni pagina). Tutto il resto dipende da cosa hai firmato, per esempio un incarico scaduto da poco, quindi la fonte è l'incarico e non quello che ti hanno detto a voce.
No, zero costi di agenzia fino alla vendita. E la garanzia è scritta. Se non vendiamo entro 3 mesi ottieni 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico; se non rispettiamo anche un solo punto del piano concordato, puoi recedere senza penali.
L'APE la paghiamo noi e la incarichiamo noi. Della RTI ce ne occupiamo noi (coordiniamo il tecnico e seguiamo la pratica), ma il costo della relazione resta al venditore, concordato prima. Stessa logica per eventuali regolarizzazioni, con preventivo scritto prima e mai sorprese dopo.
Di norma no, il notaio del rogito lo sceglie e lo paga l'acquirente. Al venditore possono restare costi specifici del suo caso (ad esempio la cancellazione dell'ipoteca se c'è un mutuo residuo) che vanno chiariti prima col notaio. Il dettaglio della parcella sta in spese del notaio, chi paga cosa.
Quasi mai. Il conoscente chiede lo sconto "tra noi", e quello sconto vale di solito più della provvigione risparmiata, così il netto in tasca scende. Il conoscente può comprare, ma al prezzo che il mercato dimostra. Noi invitiamo anche vicini e condomini all'open house, e davanti alla concorrenza lo sconto non lo chiede più nessuno.
Di norma no, chi vende non paga tasse sul ricavato. Dipende però dal tuo caso, da quanto tempo possiedi l'immobile, come l'hai ricevuto, se era la tua abitazione principale. È materia per notaio e commercialista, e le regole cambiano nel tempo, quindi verificala con loro sul caso specifico prima di fare i conti sul netto. I casi in cui invece si pagano sono elencati in se vendo casa quante tasse devo pagare.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
