APE, l'attestato di prestazione energetica
A nostro caricoObbligatorio per pubblicare l'annuncio e per il rogito, lo redige un tecnico abilitato. È una spesa del venditore, ma sugli incarichi che seguiamo la sosteniamo noi.
Chi vende una casa, nella maggior parte dei casi, non paga alcuna imposta sul ricavato della vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale le paga chi compra, e anche il notaio lo sceglie e lo paga l'acquirente. Al venditore restano i costi dei propri documenti, l'eventuale provvigione e, solo in casi precisi, la tassa sulla plusvalenza.
La domanda arriva quasi sempre con la stessa formula: se vendo casa, quanto mi tolgono? La risposta è che le imposte della compravendita non sono a carico di chi vende. Ecco come si dividono le voci in una vendita normale fra privati.
| Voce | Venditore | Acquirente |
|---|---|---|
| Imposta di registro | No | Sì, la versa al notaio in atto |
| Imposte ipotecaria e catastale | No | Sì |
| Onorario del notaio per il rogito | No | Sì, ed è lui che sceglie il notaio |
| APE, l'attestato energetico | Sì, è del venditore | No |
| Visure, planimetria, documenti dell'immobile | Sì | No |
| Cancellazione dell'ipoteca, se c'è un mutuo | Sì | No |
| Provvigione dell'agenzia | Sì, se si affida a un'agenzia | Sì, se anche lui è assistito |
| Imposta sulla plusvalenza | Solo nei casi in cui è dovuta | No |
| IMU sull'immobile | Fino al giorno del rogito | Dal giorno del rogito in poi |
| Spese condominiali | Fino al rogito | Dal rogito in poi |
Per consuetudine consolidata, in Italia il notaio del rogito lo sceglie e lo paga l'acquirente. Al venditore la parcella non arriva, e questo è il motivo per cui tanti proprietari scoprono con sollievo che la voce più temuta della compravendita non li riguarda.
Resta un punto che conviene sapere. Il notaio dell'acquirente farà tutte le verifiche sull'immobile tuo, e ogni difformità che salta fuori in quella fase rallenta o blocca il rogito. Arrivare con i documenti già in ordine non è una cortesia verso l'altra parte, è quello che tiene in piedi la trattativa.
La prima riguarda chi vende. Tutto quello che c'è nella tabella vale per una vendita fra privati. Se a vendere è un'impresa, al posto dell'imposta di registro può applicarsi l'IVA, con regole e aliquote proprie, ma resta comunque una voce che grava su chi compra.
La seconda riguarda il prezzo scritto in atto. Quando compra un privato per abitarci, di norma le imposte si possono calcolare sul valore catastale anziché sul prezzo pagato, se l'acquirente lo chiede al notaio. È un vantaggio suo, non tuo, ma tocca anche te: è uno dei motivi per cui non ha alcun senso dichiarare in atto un prezzo diverso da quello reale. Il risparmio non c'è, e il rischio se lo prendono entrambe le parti.
Sulla parcella, su cosa contiene e sui pochi casi in cui una spesa notarile tocca a chi vende, c'è la pagina dedicata a chi paga il notaio fra venditore e acquirente.
L'unica imposta che può cadere sulle spalle di chi vende è quella sul guadagno realizzato, la plusvalenza. Perché sia dovuta servono due condizioni insieme: rivendere entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione, e vendere a un prezzo più alto del costo sostenuto, spese documentate comprese.
Se ne manca anche una sola, non si versa niente. E ci sono situazioni in cui la plusvalenza non si applica comunque: la casa arrivata per successione e la casa che è stata abitazione principale tua o di un tuo familiare per la maggior parte del tempo fra acquisto e vendita.
Ecco perché la risposta onesta alla domanda del titolo, per la maggioranza dei proprietari che ci chiamano, è secca: sulla vendita non paghi tasse. La casa comprata vent'anni fa è fuori dai 5 anni. La casa in cui hai vissuto è esclusa. La casa dei genitori arrivata con la successione è esclusa.
C'è un'eccezione ai 5 anni: se sull'immobile sono stati fatti lavori con il Superbonus conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza è dovuta comunque, salvo che la casa sia arrivata per successione o sia stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo.
Quando invece la plusvalenza c'è, la si può tassare con l'IRPEF ordinaria oppure con l'imposta sostitutiva del 26%, che va però chiesta al notaio in atto e non si recupera dopo la firma.
Il calcolo completo, con un esempio numerico e l'elenco delle spese che abbassano l'imponibile, è in come si calcola la plusvalenza sulla vendita di casa.
I soldi che ricevi dalla vendita non sono un reddito e non vanno riportati in dichiarazione. Chi si aspetta di dover dichiarare 300.000 € perché quella cifra è passata sul conto, può stare tranquillo: non funziona così.
Le situazioni sono tre, e conviene distinguerle bene.
Nessuna plusvalenza dovuta. È il caso più frequente. Non c'è nulla da dichiarare per la vendita in sé.
Plusvalenza tassata col 26% dal notaio. L'imposta è già stata versata in atto, la partita è chiusa e non va riportata in dichiarazione.
Plusvalenza tassata con l'IRPEF. Va indicata fra i redditi diversi nella dichiarazione dell'anno successivo alla vendita, e in questo caso è il venditore a versare.
Vale anche per il denaro che arriva sul conto. Un bonifico importante non fa scattare nulla di automatico, perché quella somma è il corrispettivo di un bene che era già tuo, non un guadagno. Quello che conta è avere la tracciabilità: assegni circolari e bonifici indicati in atto, come il notaio è tenuto a fare, e nessuna parte di prezzo pagata fuori.
C'è però una cosa che nell'anno della vendita va comunque messa in dichiarazione, e sfugge a molti: la casa va indicata per i giorni in cui l'hai posseduta, con la sua rendita catastale e la relativa percentuale di possesso. Non è una tassa sulla vendita, è la normale gestione dei redditi da fabbricati, ma va detto al commercialista o al CAF che quell'anno hai venduto.
Ti facciamo il conto della tua vendita voce per voce, prima di qualsiasi incarico: quanto vale la casa sui rogiti reali della tua zona, quali documenti servono e quanto costano, se nel tuo caso c'è una plusvalenza da mettere in conto. Un numero solo, quello che ti resta davvero.
Tolte le imposte, che cadono sull'acquirente, restano poche voci. Sono queste, con l'indicazione di quelle che nei nostri incarichi non ti costano nulla.
Obbligatorio per pubblicare l'annuncio e per il rogito, lo redige un tecnico abilitato. È una spesa del venditore, ma sugli incarichi che seguiamo la sosteniamo noi.
Servono per controllare che la casa sui documenti sia la stessa che si vende. Le richiediamo e le controlliamo noi, prima di pubblicare l'annuncio e non dopo la prima offerta.
Titoli edilizi, certificazioni degli impianti, documenti condominiali. Il recupero lo facciamo noi. Se emerge una difformità che richiede una pratica in Comune, il costo del tecnico resta al proprietario, e te lo diciamo subito con la cifra.
Quando la banca procede con la cancellazione telematica non ci sono costi notarili a tuo carico. In alcuni casi serve invece un atto, e allora una spesa c'è: si verifica con la banca prima del rogito.
È la voce più grossa fra quelle del venditore, ed è anche l'unica che si paga solo se il risultato arriva. Da noi non c'è nulla da anticipare: se la casa non si vende, non ci devi niente.
Riguarda una minoranza di vendite, quelle entro 5 anni dall'acquisto con un guadagno effettivo. Va verificata prima del rogito, perché la scelta dell'imposta sostitutiva si fa in atto.
L'elenco completo delle carte da procurare, con chi le richiede e quanto tempo serve, è in i documenti per vendere casa in Emilia-Romagna. Il dettaglio di come funziona il compenso di un'agenzia, provvigione e IVA comprese, è in quanto costa vendere casa con un'agenzia a Bologna.
Sapere quanto si spende serve a metà. L'altra metà è sapere quando, perché è lì che nascono le sorprese di cassa.
Documenti e APE. È la fase in cui, se fai da solo, mettono mano al portafoglio tutti: attestato energetico, visure, planimetria, recupero dei titoli edilizi. Nei nostri incarichi queste voci sono a carico dell'agenzia, quindi per te qui non esce niente.
Nessun costo. L'acquirente versa la caparra, che entra e resta a te. È anche il momento giusto per capire se nel tuo caso ci sarà una plusvalenza, perché da qui al rogito passano settimane, non ore.
Eventuali pratiche tecniche. Se è emersa una difformità da sanare, il costo del tecnico esce in questa finestra. Va detto prima, con la cifra, non scoperto a ridosso della firma.
Incassi il saldo, e paghi la provvigione. Se è dovuta l'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, la trattiene e la versa il notaio in quel momento. L'acquirente versa a lui le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
La dichiarazione. Se hai scelto l'IRPEF ordinaria sulla plusvalenza, si versa qui. In ogni caso vanno indicati i giorni di possesso dell'immobile nell'anno della vendita.
Il vantaggio pratico di comprimere questi tempi è tutto qui: con un tempo medio di vendita di 42 giorni, contro i 183 della media italiana, la finestra in cui una casa vuota costa senza rendere si accorcia parecchio.
Capita più spesso di quanto si creda: si accetta un'offerta più bassa perché si teme un'imposta che, in quel caso, non era dovuta. Verificare se la plusvalenza esiste costa una telefonata al commercialista e va fatto prima di trattare, non dopo.
Anche quando la vendita non genera nessuna imposta, nell'anno del rogito cambiano i giorni di possesso dell'immobile. Una dichiarazione compilata come l'anno prima genera errori che poi vanno corretti.
Le quote non pagate seguono l'immobile, e l'amministratore può bussare a entrambe le parti per l'anno in corso e quello precedente. La dichiarazione dell'amministratore va chiesta per tempo, altrimenti la discussione arriva mesi dopo la firma.
APE, visure e certificazioni sono poche centinaia di euro. La differenza fra un prezzo giusto e uno sbagliato sono decine di migliaia. Scegliere chi ti segue guardando solo la voce piccola è il modo più veloce per perdere sulla grande.
La provvigione matura a vendita conclusa. Chi chiede contributi per servizi fotografici, pubblicità o pratiche prima del risultato ti sta spostando addosso il proprio rischio. Da noi non c'è nulla da anticipare, e se non vendiamo entro 3 mesi il compenso scende di 500 € al mese.
Il prezzo incassato non è un reddito e non va dichiarato. Va invece indicata la plusvalenza, ma solo se è dovuta e solo se si è scelta la tassazione IRPEF: se il notaio ha applicato in atto l'imposta sostitutiva del 26%, la partita è già chiusa. Nell'anno della vendita l'immobile va comunque riportato fra i fabbricati per i giorni in cui lo hai posseduto.
Fino al giorno del rogito. L'IMU si divide fra venditore e acquirente in base ai mesi di possesso, e di norma il mese si conta a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni, con il giorno del rogito che va all'acquirente. Il conteggio si fa una volta sola, alla scadenza successiva, e conviene indicarlo al proprio CAF o commercialista.
Sulle imposte della compravendita no, restano tutte a carico dell'acquirente. Cambia il rischio plusvalenza: sulle seconde case non opera l'esclusione legata all'abitazione principale, quindi se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto e con un guadagno effettivo l'imposta può essere dovuta. Fuori dai 5 anni di regola non si paga nulla, a meno che sull'immobile non siano stati fatti lavori con il Superbonus conclusi da meno di 10 anni.
Se al rogito viene chiesta l'imposta sostitutiva del 26%, la incassa e la versa il notaio, e per il venditore la questione finisce lì. Se invece si sceglie la tassazione IRPEF ordinaria, la plusvalenza va indicata fra i redditi diversi nella dichiarazione dell'anno successivo e la versa il venditore. In entrambi i casi l'acquirente non c'entra.
L'attestato di prestazione energetica è a carico di chi vende, perché è obbligatorio già per pubblicare l'annuncio e va allegato al rogito. Negli incarichi di Valore Casa l'APE lo sosteniamo noi, insieme alle verifiche documentali, e non viene addebitato al proprietario nemmeno se la casa non si vende.
Nei rapporti col condominio venditore e acquirente rispondono insieme delle quote dell'anno in corso e di quello precedente, quindi l'amministratore può rivolgersi a entrambi. Fra le due parti, di norma, le spese si dividono in base alla data del rogito. Arrivare al rogito con la dichiarazione dell'amministratore che attesta le spese pagate evita discussioni mesi dopo.
Chi vende non la detrae in dichiarazione: la detrazione prevista per le provvigioni immobiliari riguarda chi acquista la prima casa. Sulla plusvalenza la provvigione conta due volte. Quella pagata a suo tempo per comprare questa casa si somma al costo di acquisto e riduce la plusvalenza, senza dubbi. Quella che paghi oggi per vendere, secondo l'orientamento prevalente, abbatte anch'essa l'imponibile: la norma su questo punto specifico non è scritta in modo esplicito, quindi verificalo con il tuo commercialista prima del rogito. In entrambi i casi serve la fattura intestata a te, e va conservata.
Queste sono le regole generali di una compravendita fra privati, e coprono la stragrande maggioranza delle vendite. Il conto esatto del vostro caso, in particolare sulla plusvalenza e sulla dichiarazione, va verificato con il commercialista o con il notaio prima di firmare.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.