Attestato di prestazione energetica
A nostro caricoL'APE serve già per pubblicare l'annuncio, non solo per il rogito, e lo fa un tecnico abilitato. È a carico di chi vende. Sugli incarichi che prendiamo lo paghiamo noi.
Il notaio del rogito lo sceglie e lo paga chi compra, è la regola e vale in quasi tutte le compravendite italiane. Al venditore restano solo i costi legati alla propria posizione, cioè i documenti dell'immobile e l'eventuale cancellazione dell'ipoteca se c'era un mutuo. La parcella dell'acquirente contiene però due cose molto diverse fra loro, l'onorario del notaio e le imposte che il notaio incassa per conto dello Stato, e quasi sempre pesano di più le seconde.
Paga chi compra, e per questo sceglie. Le spese dell'atto di vendita sono a carico dell'acquirente, salvo che le parti si mettano d'accordo diversamente e lo scrivano. Da qui discende anche la scelta dello studio notarile.
| Voce di spesa | A carico di |
|---|---|
| Onorario del notaio per l'atto di compravendita | Chi compra |
| Imposte sull'acquisto, cioè registro oppure IVA, ipotecaria e catastale | Chi compra |
| Visure ipotecarie e catastali e adempimenti del notaio | Chi compra |
| Atto di mutuo e relative imposte, se c'è un finanziamento | Chi compra |
| Registrazione del preliminare | Di norma chi compra, ma davanti al fisco rispondono entrambe le parti |
| Attestato di prestazione energetica (APE) | Chi vende, e con noi è a nostro carico |
| Visure, planimetria e verifiche sulla casa messa in vendita | Chi vende, e con noi sono a nostro carico |
| Regolarizzazioni catastali o urbanistiche necessarie per vendere | Chi vende |
| Cancellazione dell'ipoteca del proprio mutuo | Chi vende |
| Imposte su un'eventuale plusvalenza | Chi vende |
| Provvigione dell'agenzia | Secondo l'incarico firmato da ciascuna parte |
Il quadro completo di quello che un venditore paga davvero, provvigione compresa, è nella guida su quanto costa vendere casa con l'agenzia a Bologna.
Il primo pezzo è l'onorario, cioè il compenso dello studio per il lavoro fatto. È libero, cambia da notaio a notaio e in base alla complessità dell'atto, ed è l'unica voce su cui si può trattare.
Il secondo pezzo sono le imposte. Non sono soldi del notaio, che qui fa da sostituto d'imposta, le incassa e le riversa allo Stato. Sono uguali per tutti gli studi notarili d'Italia, e su una compravendita normale pesano quasi sempre più dell'onorario.
Il terzo pezzo sono le visure e gli adempimenti, cioè le ispezioni ipotecarie e catastali che il notaio fa prima di rogitare, la registrazione telematica dell'atto, la trascrizione e la voltura. Sono i controlli che servono a garantire chi compra che la casa è davvero libera.
Due studi possono darti lo stesso totale con dentro un onorario diverso di parecchie centinaia di euro, semplicemente perché uno ha calcolato le imposte su un presupposto e l'altro su un altro. Oppure perché uno include l'atto di mutuo e l'altro no.
La regola pratica è una sola. Chiedi un preventivo scritto che separi onorario, imposte e spese, e confronta la prima riga con la prima riga. Sulle imposte non c'è niente da confrontare, sono identiche ovunque.
Una cosa che non compare quasi mai nel preventivo e che vale molto. Quanto quello studio è disposto a parlare in anticipo con chi vende e con l'agenzia, per risolvere prima le cose che altrimenti saltano fuori tre giorni prima del rogito.
È un esempio costruito per far vedere il meccanismo, non una stima del tuo caso. Appartamento comprato da un privato a 250.000 €, acquirente con i requisiti prima casa, valore catastale della casa 80.000 €.
Chi compra da un privato può chiedere in atto il meccanismo del prezzo-valore, che fa calcolare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo pagato. Con l'agevolazione prima casa l'imposta di registro è di norma il 2% del valore catastale, quindi 1.600 €, più ipotecaria e catastale in misura fissa, di norma 50 € ciascuna. Totale imposte 1.700 €, a cui si somma l'onorario del notaio.
Sulla stessa identica casa, comprata come seconda casa, il valore catastale ai fini dell'imposta è già più alto, perché il moltiplicatore sale da 110 a 120: circa 87.270 €. L'imposta di registro, di norma il 9%, fa quindi circa 7.850 €. Stesso immobile, stesso notaio, stesso prezzo, e più di 6.000 € di differenza che non dipendono dallo studio scelto. È il motivo per cui il notaio non è la voce su cui si gioca il risparmio.
Le percentuali indicate sono quelle applicate di norma. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
L'APE serve già per pubblicare l'annuncio, non solo per il rogito, e lo fa un tecnico abilitato. È a carico di chi vende. Sugli incarichi che prendiamo lo paghiamo noi.
Sono i documenti che dimostrano di cosa stiamo parlando e di chi è la casa. Vanno recuperati prima dell'annuncio, non dopo la proposta, perché è lì che si scoprono le sorprese. Le verifiche documentali le facciamo noi.
Se la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi serve un tecnico che sistemi, e il costo è di chi vende. Quanto pesa dipende dalla difformità, e in molti casi si tratta di un aggiornamento di poche centinaia di euro. Individuarla prima costa sempre meno che trovarla alla vigilia del rogito.
Se sulla casa grava l'ipoteca di un mutuo, va cancellata perché chi compra riceva un immobile libero. È a carico del venditore, ma nella maggior parte dei casi la procedura è quella semplificata e telematica, senza notaio e senza costi.
Riguarda chi rivende entro cinque anni una casa che non è stata abitazione principale, e in tanti casi non si applica affatto. Non passa dal notaio come costo dell'atto, ma è una voce che chi vende deve conoscere prima di fare i conti sul ricavato.
Ogni parte paga il proprio incarico, secondo quanto firmato. Con noi la provvigione si paga solo a vendita conclusa, e non prima. Se non vendiamo entro 3 mesi scattano 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico.
Il conto completo delle tasse che toccano chi vende, plusvalenza compresa, è nella guida alle tasse sulla vendita di casa.
Parlane con noi prima di mettere in vendita. Mettiamo in fila il valore reale della casa sui rogiti della sua zona e tutte le voci che vanno tolte, dalle imposte alla cancellazione dell'ipoteca, e ti diciamo la cifra netta che ti resta.
Quando il mutuo viene estinto, di norma è la banca a comunicare l'avvenuta estinzione per via telematica alla Conservatoria, che cancella l'ipoteca d'ufficio. Non serve un atto notarile, non serve un'istanza del proprietario, e per il venditore non c'è un costo.
Il notaio torna necessario nei casi meno lineari, per esempio quando la banca non procede per via semplificata o quando la situazione dell'ipoteca è particolare. In quel caso serve un atto di assenso alla cancellazione e il costo è di qualche centinaio di euro, sempre a carico di chi vende.
C'è però un punto che conta più del costo, ed è il tempo. La cancellazione non è istantanea, e se il rogito arriva prima si procede in un altro modo. Il mutuo si estingue con parte del prezzo il giorno stesso del rogito, davanti al notaio, che gestisce il pagamento alla banca e la liberazione dell'immobile.
Si chiede alla banca il conteggio di estinzione. Serve a sapere quanto resta da pagare a una certa data e quanto resterà in tasca al venditore. È il primo numero da avere, prima ancora di decidere il prezzo.
Si dichiara l'ipoteca e come verrà gestita. Nel contratto si scrive che l'immobile sarà consegnato libero e che l'estinzione avverrà al rogito, a cura e spese del venditore. Nasconderla è il modo più veloce per far saltare la trattativa.
Il notaio gestisce l'estinzione. Una parte del prezzo va direttamente alla banca a saldo del mutuo, il resto al venditore. Chi compra riceve la garanzia che l'immobile esce libero.
La banca comunica l'estinzione e l'ipoteca viene cancellata. È un passaggio che avviene fra banca e Conservatoria, e di norma non richiede altro al venditore. Conviene comunque verificare a distanza di qualche mese che la cancellazione risulti.
Tutto il percorso di una vendita con il mutuo ancora aperto, compreso il caso in cui il debito residuo è alto, è nella guida su come vendere casa con il mutuo in corso. Se invece vuoi capire in che ordine si arriva al notaio, il percorso completo è nella guida su proposta, compromesso e rogito.
Puoi proporlo, ma la scelta spetta di norma a chi compra, perché è chi compra a pagare l'atto. Nella pratica capita spesso che le parti si accordino, soprattutto quando il venditore ha già un notaio che conosce la storia dell'immobile e questo fa risparmiare tempo a tutti. Se l'acquirente accetta il tuo notaio i costi restano comunque suoi. Se non accetta non è un brutto segnale, sta solo esercitando un suo diritto.
Sì, ma solo sull'onorario, che è libero e può cambiare anche di diverse centinaia di euro da uno studio all'altro. Sulle imposte non si risparmia nulla, perché il notaio le incassa per conto dello Stato e le riversa, e sono identiche ovunque in Italia. Per questo un preventivo va letto voce per voce e non guardando il totale, e va chiesto sempre per iscritto, con onorario, imposte e spese separati.
Dipende da due cose, l'onorario del notaio e le imposte sull'acquisto, e le seconde pesano quasi sempre più del primo. Su una prima casa comprata da un privato l'imposta di registro è di norma il 2% del valore catastale, con un importo minimo, più ipotecaria e catastale in misura fissa. Su una seconda casa la stessa imposta sale di norma al 9%, e il totale cambia di parecchie migliaia di euro a parità di immobile. La cifra del tuo caso te la dà solo un preventivo scritto, chiesto al notaio con i dati veri della casa.
Le spese del rogito di compravendita, di norma, non si detraggono. Si detraggono invece gli oneri accessori legati al mutuo per l'acquisto della prima casa, e fra questi rientra l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, che segue la detrazione degli interessi passivi al 19% entro un tetto annuo complessivo. La distinzione confonde molti, perché i due atti si firmano lo stesso giorno dallo stesso notaio. Chiedi che le voci siano separate in fattura e fai verificare il conto al commercialista.
No, il preliminare è valido anche come scrittura privata firmata dalle parti, senza notaio. Il notaio serve solo se si vuole trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, cosa che richiede un atto pubblico o firme autenticate e che dà una protezione in più contro ipoteche o vendite a terzi che arrivassero dopo. Restare senza notaio non toglie però l'obbligo di registrare il preliminare all'Agenzia delle Entrate nei termini.
Se non si arriva all'atto, l'onorario per l'atto non è dovuto, ma il lavoro già svolto dal notaio, cioè visure ipotecarie e catastali e preparazione della bozza, di norma va riconosciuto a chi lo ha incaricato, quindi all'acquirente. La caparra versata al preliminare segue invece le sue regole e resta a chi non è inadempiente. Quando la vendita salta per una condizione sospensiva del mutuo scritta bene, di norma le somme tornano indietro e ognuno resta con le proprie spese. Conviene chiarirlo nel preliminare, prima, invece di discuterne dopo.
Le percentuali e le regole riportate qui sono quelle applicate di norma e servono a darti l'ordine di grandezza. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso. Quello su cui possiamo darti un numero preciso è il valore della tua casa oggi, sui rogiti reali della sua zona, gratis e senza impegno.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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