Una compravendita si chiude con tre firme, in quest'ordine. La proposta d'acquisto è l'offerta scritta di chi compra e, una volta accettata dal venditore, è già vincolante per entrambi. Il compromesso, cioè il contratto preliminare, mette nero su bianco tutte le condizioni e la data del rogito. Il rogito è l'atto notarile che trasferisce davvero la proprietà, si paga il saldo e si consegnano le chiavi.
La proposta d'acquisto. Chi compra scrive quanto offre, come paga, entro quando vuole rogitare, e firma. Insieme consegna un assegno a titolo di caparra, che resta fermo finché il venditore non decide. In questa fase il venditore non ha firmato niente e non è vincolato a nulla.
L'accettazione del venditore. Questo è il momento che quasi tutti sottovalutano. Quando il venditore firma per accettazione e l'accettazione arriva a chi ha proposto, l'accordo è chiuso e vincola tutti e due, anche se il compromesso non è stato ancora scritto. La proposta ha una scadenza, di norma pochi giorni, dopo la quale chi ha offerto è libero.
Il compromesso. Il contratto preliminare traduce quelle poche righe in un contratto completo: prezzo, tempi, stato dei documenti, cosa succede se qualcosa non torna. Si registra all'Agenzia delle Entrate e, quando serve, si fa davanti al notaio per poterlo trascrivere.
Il rogito. Davanti al notaio la proprietà passa. Si versa il saldo, si consegnano le chiavi, si estingue l'eventuale mutuo del venditore e l'atto viene registrato e trascritto nei registri immobiliari. Se l'acquirente deve ottenere un mutuo, il tempo fra compromesso e rogito raramente scende sotto i 60 giorni.
La regola da tenere a mente. Il vincolo non nasce al compromesso, nasce prima, quando la proposta viene accettata. Da lì in avanti tirarsi indietro ha un costo per chi lo fa.
I tempi si possono governare, se si parte preparati. Christian, in via della Resistenza a Casalecchio, aveva quattro mesi prima del rogito della casa nuova e ha venduto in 5 giorni con un open house: la parte lunga non è quasi mai trovare l'acquirente, è la filiera che parte dopo la sua firma.
La proposta d'acquisto è irrevocabile per il termine indicato dentro: chi la firma non può cambiare idea prima della scadenza, il venditore invece può accettarla, rifiutarla o lasciarla scadere. Nel frattempo può continuare a mostrare la casa e a raccogliere altre offerte, ed è esattamente quello che serve fare per non trovarsi con un solo interlocutore in mano.
Il punto delicato è cosa succede quando accetti. In quel momento l'accordo è concluso a tutti gli effetti: prezzo, tempi e condizioni scritti in quel foglio diventano quelli della vendita, e il compromesso che verrà dopo potrà solo dettagliarli, non cambiarli. Se dentro la proposta c'è una data di rogito che non ti sta bene, o una condizione che non avevi capito, l'unico momento per discuterne è prima di firmare.
Per questo la proposta va letta riga per riga, con calma, e non nell'ufficio di qualcuno che ti mette fretta. Le voci da controllare sono sempre le stesse: il prezzo, cosa è compreso e cosa no, la somma versata e con che titolo, la data entro cui si va dal notaio, le condizioni che sospendono l'accordo (il mutuo, tipicamente), e chi si fa carico di eventuali irregolarità sui documenti.
Chi visita dice spesso frasi che sembrano offerte: "sarei disposto a 300", "la prendo se scendete un po'". Non è una proposta. Finché non c'è un modulo firmato, con una cifra, una scadenza e un assegno allegato, non c'è nulla di negoziabile, e trattare su una frase detta a voce significa quasi sempre partire già più in basso.
La regola operativa è secca: si tratta solo su proposte scritte. È anche il modo per far emergere più offerte insieme invece che una alla volta. Anna, in via Valverde a San Mamolo, ha raccolto 7 offerte scritte dopo un open house con oltre 100 visitatori, e la casa è stata venduta a 316.000 € in 25 giorni, quando le avevano detto che oltre 250.000 € sarebbe stato difficile. Con una sola proposta sul tavolo quel prezzo non esiste.
Una proposta scritta si può anche accettare in parte? No. O la si accetta com'è, o si risponde con una controproposta, che a quel punto diventa una nuova offerta da accettare. Ogni giro di controproposte fa ripartire il termine, quindi conviene farne pochi e fatti bene.
Compromesso, contratto preliminare e preliminare di compravendita sono la stessa cosa, con tre nomi diversi. Non trasferisce la proprietà: obbliga le due parti ad andare dal notaio a una certa data, alle condizioni scritte lì dentro. Ecco cosa non può mancarci.
Dati di tutti i proprietari (se la casa è cointestata firmano tutti), regime patrimoniale, e l'immobile con i dati catastali esatti, confini, pertinenze, cantina e garage compresi. Un dato catastale sbagliato qui è un problema che ricompare al rogito.
Il prezzo totale, quanto è già stato versato e con quale titolo (caparra confirmatoria o acconto, sono cose diverse), quanto si versa alla firma del preliminare, quanto al rogito, e con quali mezzi di pagamento.
Una data certa, non "entro l'autunno". È il perno di tutto: da lì si calcolano i termini, e se una delle due parti non si presenta è quella data a dire chi è in ritardo.
Titoli edilizi, conformità della planimetria allo stato dei luoghi, impianti. Se c'è una difformità da sistemare, va scritto qui chi la sistema, entro quando e a spese di chi. È la voce che manda a monte più rogiti di tutte.
Se sulla casa c'è un mutuo, va detto, insieme all'impegno del venditore a estinguerlo e a far cancellare l'ipoteca. Non è un ostacolo, è ordinaria amministrazione: l'ipoteca si estingue al rogito con il prezzo di vendita.
Se chi compra deve ottenere un finanziamento, la clausola va scritta con un termine e un contenuto precisi: quale banca, per quale importo, entro quale data. Scritta bene protegge tutti e due, scritta male diventa la porta di servizio per uscire dall'accordo.
Quando si consegnano le chiavi (al rogito, di norma), come si ripartiscono le spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate, e cosa resta in casa. Tre righe che evitano discussioni imbarazzanti il giorno dell'atto.
Registrare il preliminare all'Agenzia delle Entrate è un obbligo, di norma entro 30 giorni dalla firma. Si pagano l'imposta di registro in misura fissa, il bollo, e imposte proporzionali sulle somme già versate, che poi vengono scomputate dalle imposte dovute al rogito. Non è una spesa persa, è un anticipo.
Trascrivere è un'altra cosa e non è obbligatorio. Serve un preliminare fatto dal notaio, che lo trascrive nei registri immobiliari: da quel momento chi compra è protetto da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi che dovessero arrivare dopo. Gli effetti di questa protezione non durano per sempre, di norma un anno dalla data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione, quindi non ha senso trascrivere un preliminare con un rogito lontanissimo.
Quando conviene farlo? Quando fra le due firme passa molto tempo, quando l'acquirente versa somme importanti in anticipo, o quando la casa arriva da situazioni delicate come un'eredità o una separazione. Costa di più, perché coinvolge il notaio due volte, e nella maggior parte delle vendite lineari non viene fatto.
Fino al rogito esistono solo obblighi fra due persone. Con il rogito la casa cambia intestazione: il notaio legge l'atto, le parti firmano, si versa il saldo, si consegnano le chiavi. Poi il notaio registra l'atto e lo trascrive nei registri immobiliari, ed è quella trascrizione a rendere il passaggio opponibile a chiunque.
Il lavoro vero del notaio, però, avviene nei giorni prima. Controlla la provenienza dell'immobile, verifica che non ci siano ipoteche, pignoramenti o pregiudizievoli, e rifà la visura poco prima della firma, perché una formalità può arrivare all'ultimo. È anche il motivo per cui gli si consegnano i documenti con settimane di anticipo, non la sera prima.
Documenti d'identità e codice fiscale di tutti i proprietari, l'atto con cui la casa è entrata in famiglia (rogito precedente, successione, donazione), visura e planimetria catastale conformi allo stato dei luoghi, titoli edilizi, APE in corso di validità, dichiarazione dell'amministratore sulle spese condominiali, dati del mutuo da estinguere se c'è.
Nel nostro metodo APE e verifiche documentali sono a carico dell'agenzia e si fanno prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima offerta. È la ragione tecnica per cui il tempo medio di vendita resta 42 giorni contro i 183 della media italiana: quando arriva la proposta, il fascicolo è già pronto. Qui c'è l'elenco completo dei documenti per vendere in Emilia-Romagna, con chi li procura e quanto ci vuole.
La regola generale è semplice: il notaio del rogito lo paga chi compra, insieme alle imposte di trasferimento, ed è per questo che di norma è l'acquirente a sceglierlo. Al venditore restano voci sue: la provvigione dell'agenzia (da noi solo a vendita conclusa), le spese legate all'estinzione del mutuo e alla cancellazione dell'ipoteca, e l'eventuale imposta sulla plusvalenza, che scatta solo in casi precisi.
I conti esatti dipendono dal caso, dal tipo di acquirente e dalle agevolazioni in gioco, e vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso. Qui trovi il dettaglio di cosa c'è dentro la parcella del notaio e quali voci restano al venditore.
Rogito significa atto notarile di compravendita, la firma con cui la proprietà di una casa passa da chi vende a chi compra. La parola viene dal latino rogare, chiedere, perché sono le parti a chiedere al notaio di scrivere l'atto. Rogito, rogito notarile e atto notarile sono la stessa cosa.
L'atto di compravendita è il nome tecnico del rogito, il documento firmato davanti al notaio che fa cambiare intestazione alla casa. È l'unico dei tre passaggi che trasferisce la proprietà. Prima di quella firma, per quanti fogli si siano firmati, la casa resta di chi vende.
Il compromesso è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano a firmare il rogito entro una certa data, alle condizioni scritte lì dentro. Compromesso, contratto preliminare e preliminare di compravendita sono tre nomi della stessa cosa. Qui il preliminare è letto una clausola alla volta.
La proposta d'acquisto è l'offerta scritta con cui chi vuole comprare indica prezzo, modalità di pagamento e data del rogito, e si impegna a tenerla ferma fino alla scadenza indicata. Vincola chi la firma da subito, il venditore solo nel momento in cui firma per accettazione.
L'accettazione è la firma con cui il venditore dice sì alla proposta, e conta dal momento in cui torna a chi l'ha fatta. È lì che la vendita è conclusa sulla carta, settimane prima del compromesso e mesi prima del rogito. È la firma da leggere due volte.
La caparra confirmatoria è la somma consegnata insieme alla proposta come garanzia dell'impegno. Se chi compra si tira indietro il venditore la trattiene, se è il venditore a sfilarsi ne restituisce il doppio. Quanto si versa di caparra e cosa succede se la vendita salta.
Sono le sei parole che sentirai ripetere fino al giorno dell'atto. Quando una vendita sembra complicata, di solito è perché nessuno ha spiegato in che ordine arrivano le firme. Il percorso completo di una vendita a Bologna, dalla stima alla consegna delle chiavi, è nella guida principale.
Prima di firmare per accettazione sei ancora libero, dopo no. Mandacela e la leggiamo con te: prezzo, data del rogito, condizione sul mutuo, chi si prende le eventuali difformità. Gratis, anche se la casa la stai vendendo da solo.
La caparra confirmatoria si consegna con la proposta, di solito con un assegno intestato al venditore che l'agenzia tiene fermo e non consegna finché la proposta non viene accettata. Serve a rendere concreto l'impegno di tutti e due: se poi chi compra si tira indietro senza motivo il venditore la trattiene, se è il venditore a non voler più vendere ne restituisce il doppio.
Gli acconti sono anticipi sul prezzo e basta. Non hanno la funzione della caparra: se la vendita salta vanno restituiti, e chi ha subito il danno deve dimostrarlo per ottenere qualcosa. Si versano tipicamente alla firma del compromesso, quando fra le due firme passa parecchio tempo.
Il saldo si paga davanti al notaio, con assegni circolari o bonifici tracciati, e con i soldi della banca se l'acquirente accende un mutuo. Tutte le somme versate prima si scomputano dal prezzo, quindi al rogito si versa la differenza.
Casa venduta a 300.000 €. Alla proposta chi compra consegna 30.000 € a titolo di caparra confirmatoria. Al compromesso versa un acconto di 20.000 €. Al rogito paga il saldo di 250.000 €, in parte con la provvista del mutuo. Sono cifre di esempio, servono solo a far vedere come si compone il prezzo: quanto chiedere di caparra dipende dal caso e si concorda.
Attenzione a una cosa che sembra un dettaglio e non lo è. Se nel testo non c'è scritto "a titolo di caparra confirmatoria", quella somma rischia di valere come semplice acconto, e la protezione salta. È una riga, e cambia tutto.
La caparra è la voce che genera più domande di tutte, dall'importo a cosa succede se la vendita salta: le abbiamo raccolte tutte nella guida dedicata alla caparra confirmatoria.
È la firma che ti vincola, e la fretta con cui viene chiesta dovrebbe essere il primo campanello. Leggere una proposta con calma richiede un'ora, non una settimana, e nessun acquirente serio sparisce in un'ora.
Planimetria che non corrisponde ai muri, una veranda mai sanata, un titolo edilizio che manca. Trovata prima, si sistema con calma e non tocca il prezzo. Trovata dopo, diventa la leva con cui la trattativa si riapre al ribasso.
"Salvo ottenimento del mutuo" e basta, senza importo, senza banca e senza data, è una clausola che lascia l'acquirente libero di uscire quando vuole e il venditore fermo per mesi. La condizione va delimitata, oppure non va messa.
Chi vende per comprare fissa un rogito in vendita e uno in acquisto senza margine. Basta uno slittamento di dieci giorni per doversi trasferire due volte o chiedere un ponte alla banca. Le due date si costruiscono insieme, dall'inizio.
La registrazione è un obbligo con un termine breve, e saltarla espone a sanzioni per un risparmio che non esiste, visto che le imposte pagate lì si scomputano da quelle del rogito.
Succede più spesso di quanto si creda, per gentilezza. Se poi il rogito salta, in casa c'è una persona che non ha titolo per starci e tu hai un problema che si risolve in tribunale. Le chiavi si consegnano dal notaio.
No, il compromesso non è obbligatorio: la legge non impone di firmarlo, e si può passare direttamente dalla proposta accettata al rogito. Conviene però quasi sempre, perché una proposta d'acquisto sta in due facciate e non basta a regolare tempi, documenti, ipoteche e cosa succede se qualcosa non torna. Si salta solo quando fra accettazione e atto notarile passano poche settimane e la situazione è lineare.
Fra compromesso e rogito passano di norma da 30 a 90 giorni. Se l'acquirente deve ottenere un mutuo il termine realistico è 60-90 giorni, perché fra istruttoria, perizia e delibera della banca ci vogliono in media uno o due mesi. Senza mutuo si può stare sotto i 30 giorni, a patto che i documenti del venditore siano già completi e verificati.
No, da una proposta accettata non si esce liberamente: l'accordo è già concluso e vincola entrambe le parti. Le uniche vie d'uscita sono quelle scritte nel testo, come una condizione sul mutuo non avverata, oppure un accordo fra le parti. Chi si tira indietro senza motivo perde la caparra versata, o ne deve restituire il doppio se è il venditore, e nei casi più gravi l'altra parte può rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento della proprietà.
Sì, il contratto preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate, di norma entro 30 giorni dalla firma. Si versano l'imposta di registro in misura fissa, il bollo e imposte proporzionali sulle somme già pagate, che vengono poi scomputate dalle imposte dovute al rogito. Non registrarlo espone a sanzioni senza far risparmiare nulla. Gli importi esatti vanno verificati con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
Dipende da come è scritta la clausola. Se nel preliminare c'è una condizione sospensiva ben delimitata, con importo, banca e termine, e il finanziamento viene rifiutato entro quella data, l'accordo si scioglie e la caparra torna a chi l'ha versata. Se invece la clausola manca o è generica, il mancato mutuo non libera automaticamente l'acquirente, che resta inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
Trascrivere il preliminare significa registrarlo nei registri immobiliari tramite il notaio, così che ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi arrivati dopo non possano danneggiare chi ha comprato. È una protezione facoltativa e a termine: gli effetti durano di norma un anno dalla data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Ha senso quando fra le due firme passa molto tempo o quando l'acquirente anticipa somme importanti.
Di norma sceglie il notaio chi compra, perché è chi ne paga l'onorario e le imposte di trasferimento. Il venditore può proporne uno, e nulla vieta di accordarsi diversamente, ma il notaio non è l'avvocato di una delle due parti: è un pubblico ufficiale che controlla la regolarità dell'atto per entrambe. Al venditore restano voci proprie, come le spese di cancellazione dell'ipoteca.
Sì, si può andare a rogito direttamente dopo una proposta accettata, senza firmare il compromesso. Funziona quando i tempi sono brevi, non c'è un mutuo da istruire e i documenti del venditore sono già pronti e verificati. Si rinuncia però al dettaglio del preliminare e alla possibilità di trascriverlo, quindi è una scelta da fare solo se la situazione è davvero lineare.
Il compromesso è un contratto fra privati che obbliga le due parti ad andare dal notaio, il rogito è l'atto pubblico firmato davanti al notaio che trasferisce la proprietà. Dopo il compromesso la casa è ancora di chi vende, e chi compra ha soltanto il diritto di pretendere l'atto entro la data concordata. Fra le due firme passano di norma da 30 a 90 giorni.
Rogito è il nome comune dell'atto notarile di compravendita, l'unico dei tre passaggi di una vendita che trasferisce davvero la proprietà. Prima del rogito esistono solo obblighi fra le parti, e la casa resta intestata a chi vende anche dopo la proposta accettata e dopo il compromesso. Al rogito si paga il saldo, si consegnano le chiavi e il notaio registra e trascrive l'atto.
Sì, la proposta d'acquisto di norma è irrevocabile per chi la firma, che si impegna a tenerla ferma fino alla data di scadenza scritta dentro e non può ritirarla prima. Il venditore invece resta libero finché non firma per accettazione, e nel frattempo può continuare a mostrare la casa e a raccogliere altre offerte. L'accordo nasce quando l'accettazione firmata arriva a chi ha proposto.
La firma del rogito dura di norma poco più di un'ora, un po' di più quando c'è un mutuo da erogare e in studio c'è anche la banca. Il tempo se ne va nella lettura dell'atto, nella consegna degli assegni e nelle firme di tutti i presenti. Il lavoro vero del notaio è nei giorni prima, fra visure, controllo della provenienza e verifica che non ci siano ipoteche o pignoramenti.
Il compromesso si può firmare in agenzia fra le parti, oppure davanti al notaio, e la legge non impone la seconda strada. Dal notaio serve quando si vuole trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, cioè proteggere chi compra da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi che arrivino dopo la firma. Costa di più, perché il notaio interviene due volte, e nelle vendite lineari non si fa.
Se hai una proposta sul tavolo o un compromesso da firmare, la cosa utile è leggerli insieme prima, non dopo. La valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona ti dice anche se quella cifra sta dentro il mercato o sotto.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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