Un contratto preliminare di compravendita fatto bene contiene almeno sette cose, cioè le generalità complete delle parti, l'identificazione catastale dell'immobile, il prezzo e le modalità di pagamento, l'eventuale caparra con il suo importo e la sua natura, la data del rogito, la provenienza dell'immobile e le garanzie sulla sua libertà da vincoli e ipoteche. Un modello generico scaricato da internet quasi sempre ne salta almeno due, e sono proprio quelli che poi fanno litigare venditore e acquirente a trattativa chiusa.
Il preliminare non è un modulo, è il contratto vero. Impegna le parti a firmare il rogito a certe condizioni, e quando qualcosa va storto è lì che si va a cercare la risposta.
Dati anagrafici, codice fiscale, residenza e stato civile di chi vende e di chi compra. Lo stato civile non è un dettaglio anagrafico. Se il venditore è sposato in comunione dei beni, al rogito serve anche la firma del coniuge, e accorgersene alla vigilia fa slittare tutto.
Indirizzo, piano, foglio, particella, subalterno, categoria e rendita, più confini e pertinenze. Scrivere solo "appartamento in via Tal dei Tali" non identifica niente. Cantina, garage e posto auto hanno spesso un subalterno proprio, e se non compaiono qui al rogito si discute su cosa fosse compreso nel prezzo.
Il prezzo in cifre e in lettere, poi il calendario dei pagamenti, cioè quanto alla firma, quanto in acconti e con quali date, quanto al rogito. Con gli strumenti usati, assegni circolari o bonifici, perché al rogito il notaio deve dare conto di ogni somma passata.
Non basta la cifra. Va detto se quella somma è caparra confirmatoria o semplice acconto sul prezzo, perché quando la vendita salta le conseguenze sono opposte. La differenza per esteso è nella guida sulla caparra confirmatoria.
Una data precisa, non "entro l'estate". Con un termine vago non si capisce quando si è in ritardo, e senza ritardo non c'è niente da contestare.
Come la casa è arrivata a chi la vende, cioè acquisto, successione o donazione, con gli estremi dell'atto. Serve al notaio per ricostruire la catena dei passaggi. Una provenienza da donazione va dichiarata subito, perché condiziona la trattativa e a volte il mutuo di chi compra.
La dichiarazione che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, servitù non dichiarate, diritti di terzi e contratti di locazione. Se qualcosa c'è, va scritto cosa e come verrà sistemato prima del rogito. Qui rientra anche la conformità urbanistica e catastale.
Queste sette voci si compilano solo con i documenti della casa già in mano. L'elenco completo, con dove si chiede ogni pezzo, è nella guida ai documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
Qui sotto c'è la struttura di un preliminare fra privati, blocco per blocco, con accanto cosa va personalizzato. Non è un modulo da stampare e firmare, e non lo troverai come PDF in fondo alla pagina. Un contratto che vincola centinaia di migliaia di euro non può essere un file uguale per tutti.
Serve a capire cosa stai leggendo se qualcuno ti mette davanti un testo già scritto, e ad accorgerti di cosa manca. Il testo definitivo va sempre verificato con il notaio che farà il rogito.
"Con la presente scrittura privata, da valere a ogni effetto di legge, tra il Sig. [nome e cognome], nato a [luogo] il [data], codice fiscale [...], residente in [...], stato civile [...], di seguito promittente venditore, e il Sig. [...], di seguito promissario acquirente, si stipula quanto segue."
Da personalizzare. Stato civile e regime patrimoniale di entrambi. Se i proprietari sono più di uno vanno indicati tutti, con la rispettiva quota, e tutti firmano.
"Il promittente venditore promette di vendere al promissario acquirente, che promette di acquistare, la piena proprietà dell'immobile sito in [Comune], via [...] n. [...], piano [...], censito al Catasto Fabbricati al foglio [...], particella [...], subalterno [...], categoria [...], rendita [...], confinante con [...], oltre alla pertinenza [cantina, garage, posto auto] censita al subalterno [...]."
Da personalizzare. I dati si copiano dalla visura catastale, non a memoria. Se lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria depositata, si scrive qui, insieme a chi sistema e entro quando.
"Il prezzo è convenuto in € [...] ([importo in lettere]), che sarà corrisposto come segue. € [...] alla firma del presente contratto, a titolo di caparra confirmatoria. € [...] entro il [data], a titolo di acconto sul prezzo. Il saldo di € [...] alla stipula dell'atto notarile, mediante assegni circolari o bonifico bancario."
Da personalizzare. Ogni riga con importo, data e strumento. Niente contanti. La somma dei tre importi deve fare esattamente il prezzo, e sui modelli compilati in fretta capita che non torni.
"La somma di € [...], versata alla firma del presente contratto, è data e ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. In caso di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore potrà recedere trattenendo la caparra. In caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente potrà recedere esigendo il doppio della caparra."
Da personalizzare. La parola confirmatoria cambia tutto. Se manca e si scrive solo "acconto", quella somma resta un anticipo sul prezzo e non produce nessuno degli effetti qui sopra. Chi vende ci perde protezione senza accorgersene.
"Il rogito notarile di compravendita sarà stipulato entro e non oltre il [data], davanti al notaio [...], scelto dal promissario acquirente, che ne sosterrà le spese."
Da personalizzare. Una data di calendario, non un periodo, e una riga su cosa succede se si sfora. Su chi sceglie e chi paga lo studio vale la regola generale, spiegata nella guida su chi paga il notaio fra chi compra e chi vende.
"Il promittente venditore dichiara e garantisce che l'immobile è di sua piena ed esclusiva proprietà, libero da ipoteche, trascrizioni e vincoli pregiudizievoli, da contratti di locazione e da diritti di terzi, urbanisticamente e catastalmente conforme, e che le spese condominiali sono pagate alla data odierna."
Da personalizzare. Se sulla casa c'è ancora l'ipoteca di un mutuo non si tace. Si scrive che verrà cancellata a cura e spese del venditore entro il rogito. Il percorso completo è nella guida su come vendere casa con il mutuo in corso.
"L'immobile sarà consegnato al promissario acquirente in data [...], libero da persone e da cose, nello stato di fatto in cui si trova e che il promissario acquirente dichiara di conoscere e accettare, con inclusi nel prezzo i seguenti arredi e impianti [elenco puntuale]."
Da personalizzare. La consegna può coincidere con il rogito oppure no, ma la data va scritta. Gli arredi inclusi si elencano voce per voce, con le foto allegate. "Come visto e piaciuto" non chiarisce se la cucina resta o se ne va.
"Le spese del presente contratto, della sua registrazione e dell'atto notarile sono a carico del promissario acquirente. Le spese condominiali ordinarie sono a carico del promittente venditore fino alla data del rogito. Le spese straordinarie già deliberate alla data odierna restano a carico del promittente venditore."
Da personalizzare. L'ultima riga salva più trattative delle altre nove messe insieme. I lavori straordinari deliberati e non ancora pagati vanno decisi prima, non davanti al notaio.
"Il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo di € [...] entro il [data]. In mancanza, il contratto si intenderà privo di effetti e la caparra sarà integralmente restituita."
Da personalizzare. Importo minimo e data massima, entrambi. Senza cifra e senza scadenza la clausola è un assegno in bianco per chi compra, che può tirare per le lunghe e poi sfilarsi, con la casa ferma per mesi.
"Il presente contratto sarà registrato nei termini di legge a cura di [...]. Si allegano visura catastale, planimetria, APE, atto di provenienza e dichiarazione di conformità degli impianti. Letto, confermato e sottoscritto. Luogo, data, firma di entrambe le parti su ogni pagina."
Da personalizzare. Gli allegati citati vanno allegati davvero, e firmati anche loro. Un preliminare che rimanda a documenti che nessuno ha visto vale quanto uno che non li nomina.
"Subordinato all'ottenimento del mutuo" e basta. Manca l'importo, manca la data entro cui si sa. Il venditore resta appeso per mesi senza poter dire di sì a nessun altro, e alla fine si ritrova con la casa invenduta e la stagione buona persa.
La data c'è, ma non c'è una riga su cosa succede se quella data passa. Senza una regola concordata prima, il ritardo diventa una trattativa nuova, condotta da chi ha più fretta e quindi meno forza.
Chi compra dà per scontato di entrare il giorno del rogito, chi vende contava su due settimane per il trasloco. Nessuno dei due ha torto, perché non è scritto da nessuna parte.
Cucina, condizionatori, zanzariere, armadiature su misura. Su questi oggetti si consumano le liti più assurde della compravendita, e spesso su cifre piccole. Un elenco con le foto allegate costa dieci minuti.
Spese condominiali ordinarie, rate di lavori straordinari già deliberati, utenze. Fra preliminare e rogito passano mesi, e in quei mesi le spese corrono. Vanno divise per iscritto, con una data di riferimento.
Il preliminare è il secondo dei tre passaggi di una vendita. Come si incastra con la proposta che viene prima e con il rogito che viene dopo è nella guida su proposta, compromesso e rogito.
Mandacelo prima che qualcuno metta la firma. Ti diciamo cosa manca, quali clausole ti lasciano scoperto e quali somme sono scritte nel modo sbagliato. Se poi ti serve il notaio, ti diciamo anche per cosa.
Registrare il preliminare significa portarlo all'Agenzia delle Entrate e pagarci le imposte dovute. Di norma va fatto entro 30 giorni dalla firma, e vale anche per una scrittura privata fra due persone, senza notaio e senza agenzia.
Serve a restare in regola ed evitare le sanzioni, e serve a dare al contratto una data certa, opponibile a chi non c'era. Quando la vendita passa da un'agenzia, alla registrazione pensa l'agenzia.
Di norma si paga un'imposta di registro fissa di 200 €, più le marche da bollo, di norma 16 € ogni quattro facciate del contratto. A queste si aggiunge l'imposta proporzionale sulle somme già versate: dal 1° gennaio 2025 è dello 0,50% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti sul prezzo non soggetti a IVA, e comunque non può superare l'imposta dovuta per il rogito. Il 3% è rimasto solo sulla caparra penitenziale, che nei preliminari di compravendita si vede di rado.
La parte che quasi nessuno sa. Quanto versato di imposta proporzionale al preliminare si scomputa, di norma, dall'imposta di registro dovuta al rogito. Non è denaro perso, è anticipato. L'imposta fissa di 200 € e i bolli restano invece acquisiti, non si recuperano. Facciamo un esempio con numeri tondi. Su una caparra di 20.000 € l'imposta proporzionale è 100 €, che al rogito si recuperano.
Gli importi qui sopra sono quelli applicati di norma e danno l'ordine di grandezza. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
Trascrivere è un'altra cosa. Significa portare il preliminare nei registri immobiliari, così che risulti a chiunque faccia una visura su quella casa. Non basta una scrittura privata, serve un atto del notaio o una firma autenticata da lui.
L'effetto è una prenotazione. Ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi che arrivano dopo non sono opponibili a chi ha trascritto. Conta quando fra preliminare e rogito passano molti mesi, quando si tratta con un'impresa o una casa in costruzione, o quando ci sono dubbi sulla solidità della controparte.
Costa qualche centinaio di euro fra imposte fisse e bolli, più l'onorario del notaio. Gli effetti hanno termini precisi e non durano all'infinito, ed è l'ultima cosa da farsi spiegare prima di decidere.
Se al preliminare non ci sei ancora arrivato e il dubbio è quanto chiedere, il punto di partenza è il valore reale della casa, non quello dei portali. Come si costruisce quel numero è nella guida su quanto vale casa a Bologna.
Chi compra e riceve un preliminare completo, con i documenti verificati allegati, non ha appigli per chiedere sconti dell'ultimo minuto. Chi scopre una difformità catastale sette giorni prima del rogito, sì.
È una delle ragioni per cui il 95% delle case che vendiamo va a prezzo pieno o superiore, in 42 giorni di media contro i 183 della media italiana. Vale la garanzia di sempre, 500 € di sconto al mese se non vendiamo entro 3 mesi, più il recesso senza penali se salta un punto del piano. Se stai pensando di fare da solo, il confronto fra le due strade è nella guida su vendere da privato o con agenzia.
No. Il contratto preliminare di compravendita è valido anche come semplice scrittura privata, firmata dal venditore e dall'acquirente, senza nessun notaio. Il notaio serve solo se si vuole trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, perché la trascrizione richiede un atto pubblico o firme autenticate. Il notaio del rogito è un'altra cosa e arriva dopo, alla firma dell'atto definitivo.
Sì. La registrazione all'Agenzia delle Entrate è un obbligo fiscale, va fatta di norma entro 30 giorni dalla firma e vale anche per il preliminare scritto fra due privati, senza notaio e senza agenzia. Oltre a evitare le sanzioni, dà al contratto una data certa opponibile ai terzi. Quando la vendita passa da un'agenzia, alla registrazione pensa l'agenzia.
Di norma un'imposta di registro fissa di 200 €, più le marche da bollo, di norma 16 € ogni quattro facciate. Si aggiunge l'imposta proporzionale sulle somme già versate: dal 1° gennaio 2025 è dello 0,50% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli eventuali acconti sul prezzo. Quanto versato di imposta proporzionale al preliminare si scomputa, di norma, dall'imposta di registro dovuta al rogito, quindi non è denaro perso; l'imposta fissa e i bolli restano invece acquisiti. Gli importi esatti vanno verificati con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
Sì, una scrittura privata firmata da entrambe le parti è un preliminare a tutti gli effetti e impegna chi la firma. La forma però non basta, conta il contenuto. Un testo che non identifica l'immobile con i dati catastali, o che non dice se la somma versata è caparra confirmatoria o acconto, resta pieno di buchi anche se firmato in regola. E va comunque registrato nei termini.
Sì, due privati possono scriversi e firmarsi un preliminare da soli, e succede spesso. Il punto è che tutto quello che di norma fa l'agenzia resta sulle loro spalle, cioè visure ipotecarie e catastali, conformità urbanistica, spese condominiali, redazione del testo e registrazione nei termini. Il confronto fra le due strade, con costi e responsabilità di ciascuna, è nella guida su vendere da privato o con agenzia.
Il rischio non è che il contratto sia nullo, quasi sempre resta valido e vincolante. Il rischio è che sia muto dove servirebbe che parlasse, cioè su cosa succede se il mutuo non arriva, se il rogito slitta, se la casa non viene consegnata nello stato promesso, se emergono difformità catastali. Dove manca la regola si finisce a discutere, e il risparmio del modulo gratuito è già evaporato. Un modello generico va sempre almeno riletto dal notaio che farà il rogito.
La trascrizione è facoltativa, costa qualche centinaio di euro più l'onorario del notaio, e in alcune situazioni vale ogni euro. Serve quando fra preliminare e rogito passano molti mesi, quando si compra da un'impresa o una casa in costruzione, o quando ci sono dubbi sulla solidità della controparte. L'effetto è prenotare l'acquisto, così ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi trascritti dopo non sono opponibili a chi ha trascritto per primo. Gli effetti hanno però una durata limitata, da verificare con il notaio.
Le regole e gli importi riportati qui sono quelli applicati di norma e servono a farti capire cosa deve esserci in un preliminare. Il testo definitivo va sempre verificato con il notaio che farà il rogito, sul vostro caso concreto. Quello su cui possiamo darti un numero preciso è il valore della tua casa oggi, sui rogiti reali della sua zona, gratis e senza impegno.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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