Il calcolo online gratuito sulle quotazioni OMI di zona, e la differenza fra valore OMI, annunci e rogito.
Con Valore Casa una casa a Bologna si vende in media in 42 giorni, contro i 183 della media italiana, e nel 95% dei casi si chiude a prezzo pieno o sopra. Contano tre cose. Il prezzo costruito sui rogiti reali della zona e non sugli annunci, la casa preparata prima delle foto, un open house che mette gli acquirenti in concorrenza invece di venti visite sparse su mesi. Su un appartamento pesa anche il condominio, cioè millesimi, spese e lavori già deliberati, da chiarire prima della prima visita.
Come si vende una casa a Bologna, in breve. Prima il prezzo, poi la preparazione, poi la concorrenza fra chi compra. In quest'ordine, perché sbagliare il primo passo rende inutili gli altri due.
La domanda arriva sempre nella forma sbagliata, cioè "quanto vale al metro quadro dalle mie parti". La media di zona serve a fare i titoli, non a decidere a quanto esci, perché dentro la stessa via due appartamenti possono valere cifre molto diverse.
Quello che sposta il numero, su un appartamento, è quasi sempre lo stesso elenco. Il piano e la presenza dell'ascensore, che da soli spiegano differenze a doppia cifra. L'affaccio, perché lo stesso metro quadro sul cortile interno e sulla strada trafficata non vale uguale. Lo stato degli impianti e la classe energetica, che sono la prima domanda dopo il prezzo. Il posto auto, che in città sposta più di quanto quasi tutti si aspettino. E le spese condominiali, che chi compra somma mentalmente alla rata del mutuo.
È il motivo per cui una valutazione fatta al telefono, senza aver visto la casa, non è una valutazione: è un numero detto per prendere l'incarico.
Le quotazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate zona per zona, il calcolo della forchetta e la differenza fra valore OMI, prezzo degli annunci e prezzo di rogito sono nella pagina sulla valutazione immobiliare a Bologna.
Su una casa indipendente vendi quello che si vede. Su un appartamento vendi anche una quota di qualcosa che non controlli, e chi compra lo sa: prima di firmare vorrà sapere quanto si spende all'anno, se ci sono lavori deliberati e se qualcuno nel palazzo non paga.
Le tre cose da avere pronte prima della prima visita, non dopo la proposta, sono sempre queste. I millesimi e la spesa annua ordinaria, perché è il numero che chi compra somma alla rata. La delibera di eventuali lavori straordinari, con l'importo e chi lo paga fra venditore e acquirente, che è la voce che più spesso viene scoperta tardi e riapre la trattativa sul prezzo. E la liberatoria dell'amministratore, che certifica che non ci sono arretrati a tuo carico.
Chi arriva alla proposta con queste tre carte in mano tratta da una posizione diversa. Chi le scopre dopo si trova a rinegoziare quando l'acquirente è già dentro e sa di avere il coltello dalla parte del manico.
La lista completa dei documenti, compresi quelli condominiali e chi li procura, è nella guida ai documenti per vendere casa. Se nel palazzo ci sono lavori in corso o appena deliberati, vale la pena leggere anche quando conviene sistemare prima di vendere.
Gli annunci dicono a quanto si chiede, non a quanto si vende. Fra le due cifre a Bologna c'è spesso una distanza importante, e chi parte dal prezzo degli annunci parte alto, resta fermo, poi ribassa. Il prezzo giusto si costruisce sui rogiti reali della zona, che sono l'unico dato di cosa il mercato ha davvero pagato.
Le prime foto sono l'unica prima impressione che avrai. Una casa fotografata com'è, con le persiane chiuse e i mobili di sempre, parte già in svantaggio contro le altre della stessa zona. In via Misa, al Fossolo, circa 3.500 euro di interventi mirati e home staging hanno portato 35.000 euro in più sul prezzo di vendita.
Chi visita da solo non ha nessuna fretta e nessun concorrente: torna a casa e ci pensa. Quando invece le visite si concentrano in un unico giorno, chi è interessato vede gli altri interessati, e l'offerta arriva subito e più alta. In via Valverde, a San Mamolo, un open house con oltre 100 visitatori ha prodotto 7 offerte.
Stima e documenti. Il prezzo si costruisce sui rogiti recenti della zona e sugli annunci concorrenti. In parallelo partono le verifiche documentali, l'APE a nostre spese e il controllo della regolarità catastale, così i problemi emergono adesso e non davanti alla prima offerta.
Preparazione dell'immobile. Si individuano gli interventi che valorizzano davvero, quelli a minimo sforzo e massimo risultato, poi home staging, fotografie professionali, planimetria e render.
Pubblicità a 360 gradi. Portali, campagne mirate, rete di agenzie collaboratrici e contatto diretto degli acquirenti già in lista per quella zona e quel budget.
Open house. Un solo grande evento invece di decine di visite singole. Chi entra vede che non è l'unico interessato, ed è esattamente la condizione che alza le offerte.
Multiproposta. Le offerte si raccolgono in una finestra breve e si valutano insieme, guardando prezzo, tempi e solidità di chi compra. Non vince sempre la cifra più alta: vince l'offerta che arriva davvero al rogito.
Ogni caso ha la sua pagina, con il video di chi ha venduto e i numeri per esteso: Anna, Mirco, Cristina, Christian, Claudio e la Fondazione Sant'Orsola.
La provvigione si paga solo a vendita conclusa, ed è scritta nell'incarico prima della firma insieme all'elenco di tutto quello che comprende. Fino ad allora l'APE, il servizio fotografico, l'home staging e le verifiche documentali sono a nostro carico.
In più c'è la garanzia, che è la parte che ci espone davvero. Se non vendiamo entro 3 mesi ottieni 500 euro di sconto al mese fino alla fine dell'incarico, e se non rispettiamo anche un solo punto del piano concordato puoi recedere senza penali.
La franchezza dovuta: nessun metodo può promettere una data certa. Quello che possiamo promettere è che il prezzo sia costruito su dati veri e che il piano sia scritto, così sai sempre cosa stiamo facendo e cosa manca.
Raccontaci la tua situazione, senza impegno. Ti diciamo quanto vale il tuo appartamento oggi sui rogiti reali della tua zona, quanto tempo serve realisticamente per venderlo e cosa conviene sistemare prima di pubblicare, condominio compreso.
Sono le domande che ci arrivano più spesso, con la risposta per esteso. Ognuna è scritta per essere letta anche da chi non venderà mai con noi.
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Seguiamo la città in tutti i quartieri, dal Pilastro a San Mamolo, dal Fossolo a San Donato, e la provincia dove abbiamo già portato a termine delle vendite.
Ci sono quattro pagine dedicate alle zone fuori città in cui abbiamo venduto davvero: Casalecchio di Reno, dove abbiamo anche la sede legale, Imola, dove abbiamo venduto la villa di via Tinti, Ozzano dell'Emilia, con i 33.000 € in più di via Tolara, e Anzola dell'Emilia, dove l'open house di via Baiesi ha chiuso 28.000 € sopra il prezzo di partenza. Se vendi nel centro storico di Bologna, lì le regole cambiano un po', e c'è una pagina apposta.
Dal numero, non dall'annuncio. Prima si stabilisce a quanto la casa si vende davvero guardando i rogiti chiusi in zona, poi si controllano i documenti, e solo alla fine si prepara la casa per le foto. Chi inverte l'ordine pubblica un annuncio che dopo tre settimane va corretto al ribasso, e una correzione di prezzo fatta in pubblico si porta via più di quanto si sperava di guadagnare partendo alti.
Non conta il numero, conta la concentrazione. Con le visite sparse su settimane ogni persona entra convinta di essere l'unica interessata e tratta di conseguenza. In via Valverde l'open house ha portato un centinaio di persone nello stesso pomeriggio e sono arrivate 7 offerte, con la casa venduta a 316.000 € dopo che le stime la fermavano a 250.000 €.
Decidi tu, sempre. Il nostro lavoro è dirti cosa succede a ogni cifra, con i rogiti della zona sul tavolo: a quanto si vende in poche settimane, a quanto ci si mette qualche mese e da quale cifra in su il telefono smette di squillare. Se scegli comunque di partire più alto lo mettiamo per iscritto insieme alla data in cui ne riparliamo, così la correzione è già decisa prima e non diventa una resa davanti al mercato.
Sì, in tutti e tre i casi, e sono situazioni normalissime. Il mutuo si estingue al rogito con il prezzo di vendita, il contratto d'affitto prosegue con il nuovo proprietario, e una casa ereditata si vende una volta presentata la successione e trascritta l'accettazione. Ognuna di queste situazioni ha la sua guida dedicata qui sotto.
Conviene in quattro casi precisi, per esempio se hai già l'acquirente. Fuori da quei casi il risparmio è spesso apparente, perché il prezzo che si ottiene da soli tende a essere più basso della provvigione risparmiata. La guida sul confronto lo spiega con la tabella per decidere il tuo caso.
L'atto di provenienza, cioè il rogito con cui hai comprato, la dichiarazione di successione se hai ereditato o l'atto di donazione. È il punto di partenza di ogni verifica, e da lì si capisce subito se ci sono nodi da sciogliere prima di pubblicare l'annuncio.
Anche in provincia. Abbiamo venduto a Casalecchio di Reno in via della Resistenza, dove abbiamo anche la sede legale, e a Imola in via Tinti. Gli uffici dove riceviamo sono a Bologna, in via Duccio di Boninsegna 3.
Il primo passo è sempre lo stesso, e non costa nulla: sapere quanto vale davvero la tua casa sui rogiti reali della zona. Da lì si decide tutto il resto, compreso se vendere adesso o fra sei mesi.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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