Il valore catastale non è il prezzo a cui puoi vendere casa. È un valore fiscale, che si ottiene partendo dalla rendita catastale, rivalutandola e moltiplicandola per un coefficiente che cambia secondo la categoria dell'immobile e secondo che si tratti di prima o di seconda casa. Serve a calcolare le imposte di registro, ipotecaria, catastale e di successione, e di norma è sensibilmente più basso del valore di mercato.
La rendita catastale è la cifra che il catasto attribuisce alla tua casa per dire quanto quell'immobile renderebbe in teoria. È un numero costruito su parametri tecnici, cioè la categoria, la classe e la consistenza, ed è espressa in euro con i centesimi. Su una normale abitazione bolognese sono spesso poche centinaia di euro.
Il punto che manda in confusione quasi tutti è questo. La rendita non è un affitto, non è un valore, non è nemmeno una stima aggiornata. Molte rendite sono ferme a impianti di decenni fa e non si muovono se il mercato di quella zona raddoppia. Una casa con una rendita bassa può valere moltissimo, e viceversa.
La rendita si legge sulla visura catastale, accanto a categoria, classe e consistenza, e da lì parte tutto il resto del calcolo.
Il valore catastale è il numero che si ottiene partendo dalla rendita e applicandole due passaggi, una rivalutazione e una moltiplicazione. Non lo trovi scritto da nessuna parte in visura, va calcolato.
A cosa serve, in concreto. È la base imponibile su cui si calcolano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale quando si compra casa da un privato, ed è il riferimento anche per l'imposta di successione e per le donazioni. In una compravendita normale fra privati è quindi un numero che interessa soprattutto a chi compra, non a chi vende.
Per il venditore resta comunque utile saperlo leggere, per due motivi molto pratici. Il primo, perché entra nella trattativa quando l'acquirente fa i conti delle sue imposte. Il secondo, perché ogni tanto qualcuno prova a usarlo come se fosse una valutazione, e non lo è.
Prendi la rendita dalla visura. Serve la rendita dell'unità che stai considerando. Se la casa ha garage o cantina accatastati a parte, ognuno ha la sua rendita e ognuno va calcolato per conto suo.
Rivaluta la rendita del 5%. Sui fabbricati la rendita si moltiplica per 1,05 prima di andare avanti. È un passaggio fisso, che vale per tutte le categorie.
Moltiplica per il coefficiente. Il coefficiente dipende dalla categoria catastale e dal fatto che l'acquirente stia comprando con o senza l'agevolazione prima casa. La tabella è qui sotto.
Quello è il valore catastale. Non ha nulla a che vedere con quanto la casa vale sul mercato, ed è normalmente molto più basso. Su questo numero si applicano poi le aliquote delle singole imposte.
Facciamo un esempio inventato apposta, solo per far vedere il meccanismo. Prendiamo un appartamento con una rendita catastale di 700 €.
Primo passaggio, la rivalutazione: 700 × 1,05 fa 735 €. Secondo passaggio, il coefficiente. Se chi compra ha i requisiti della prima casa, di norma il moltiplicatore è 110, quindi 735 × 110 fa 80.850 €. Se invece la compra come seconda casa, il moltiplicatore di norma è 120, e il valore catastale diventa 88.200 €.
Ora guarda la distanza dalla realtà. Un appartamento con quella rendita, in molte zone di Bologna, sul mercato ne vale tre o quattro volte tanto. Il valore catastale non è una casa svalutata, è un numero che serve a un'altra cosa.
Attenzione a un dettaglio che fa sbagliare i conti. Il coefficiente della prima casa si applica se l'agevolazione ce l'ha chi compra, non chi vende. È una condizione dell'acquirente, e va verificata su di lui.
Questi sono i coefficienti che si applicano di norma alla rendita rivalutata per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Sono valori standard, e cambiano nel tempo per effetto delle manovre: prima di fare affidamento su una cifra, il conto va confermato dal notaio sul caso concreto.
| Tipo di immobile | Categoria | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| Abitazione con agevolazione prima casa, e sue pertinenze | Gruppo A escluso A/10, più C/2, C/6, C/7 | 110 |
| Abitazione senza agevolazione, e sue pertinenze | Gruppo A escluso A/10, più gruppo C escluso C/1 | 120 |
| Uffici, studi privati e immobili a destinazione speciale | A/10 e gruppo D | 60 |
| Negozi e botteghe, immobili a destinazione particolare | C/1 e gruppo E | 40,8 |
| Immobili a uso collettivo, per esempio scuole e caserme | Gruppo B | 168 |
| Terreni agricoli | Fuori tabella | Regole a parte, si parte dal reddito dominicale |
La prima riguarda le pertinenze. Garage, cantina e posto auto accatastati separatamente hanno una rendita loro e vanno calcolati a parte, con il coefficiente della categoria giusta. Chi calcola solo l'appartamento ottiene un numero incompleto.
La seconda riguarda l'IMU. Anche l'IMU parte dalla rendita rivalutata del 5%, ma usa moltiplicatori diversi da questi, quindi la base imponibile IMU e il valore catastale ai fini del registro non coincidono. Sono due conti separati che partono dallo stesso numero.
La regola di fondo, valida sempre: questi coefficienti si usano di norma, e la verifica sul vostro caso va fatta con il notaio o il commercialista prima di firmare qualsiasi cosa.
Sono due numeri diversi e serve il secondo. Guardiamo insieme la visura, la zona e i rogiti reali degli ultimi mesi, e ti diciamo a che prezzo si vende oggi una casa come la tua. Senza costi e senza impegno, anche se decidi di non vendere.
Il valore catastale nasce da parametri fiscali, non dal mercato. Non sa se la casa è al piano rialzato o all'ultimo con la terrazza, non sa se il palazzo ha l'ascensore, non sa cosa è successo ai prezzi di quella via negli ultimi dieci anni. Usarlo per decidere a quanto vendere è l'errore più caro che abbiamo visto fare, e capita più spesso di quanto si creda.
È una svendita annunciata. Il valore catastale è di norma una frazione del valore di mercato, e chi lo usa come base di partenza regala decine di migliaia di euro senza accorgersene. In via Misa, al Fossolo, il mercato ha pagato 35.000 € in più del prezzo di annuncio in 23 giorni: quel valore non si trova su nessuna visura.
Le rendite di molte case bolognesi sono ferme a impianti vecchi e non seguono il mercato. Una rendita bassa spesso vuol dire solo che il classamento non è mai stato rivisto, non che la casa valga meno di quella accanto.
È un argomento che ogni tanto salta fuori in trattativa, e non significa nulla. Quasi tutte le offerte superano il valore catastale, comprese quelle molto sotto mercato. Il confronto giusto è con i rogiti reali di case simili nella stessa zona.
Sono due strumenti diversi con scopi diversi. Il valore catastale è una base imponibile, le quotazioni OMI sono forbici di prezzo al metro quadro per zona. Nemmeno l'OMI però è una valutazione: dice l'intervallo, non dice dove sta la tua casa dentro quell'intervallo.
Il meccanismo del prezzo-valore permette all'acquirente di pagare le imposte sul valore catastale, ma il prezzo in atto va dichiarato per intero. Dichiararne uno più basso fa perdere il beneficio e apre a sanzioni, per entrambe le parti.
Il numero che serve davvero a chi vende è un altro, e si costruisce sui rogiti veri della zona. Come lo calcoliamo lo spieghiamo in quanto vale casa mia a Bologna, e sul perché le forbici pubbliche non bastino c'è come si leggono le quotazioni OMI.
La rendita sta sulla visura catastale, e la visura dei propri immobili si scarica gratis. Tre strade, dalla più rapida alla più lenta.
Capita, soprattutto su case che hanno avuto lavori o frazionamenti. I casi tipici sono due. Il primo è la rendita rimasta indietro rispetto alla casa reale, per esempio dopo un intervento che ha cambiato la consistenza. Il secondo è la categoria o la classe sbagliata, che si trascina da un accatastamento vecchio.
Come si sistema, in concreto. Serve un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, che rilevi la casa e depositi in catasto la pratica di variazione. Da lì la rendita viene aggiornata. Se invece l'errore è del catasto e non tuo, il tecnico può seguire la strada dell'istanza di rettifica, che ha tempi e modi suoi.
Una precisazione onesta, perché nessuno se ne accorga tardi. Sistemare il catasto non sistema un problema edilizio. Se in casa ci sono difformità rispetto ai titoli depositati in Comune, quello è un capitolo diverso e va affrontato prima di arrivare al rogito.
Come si scarica il documento in cui la rendita è scritta lo trovi in come ottenere la visura catastale. Sulla successione, dove il valore catastale è invece il numero centrale di tutto il conto, c'è l'imposta di successione sulla casa. E l'elenco completo delle carte che servono per arrivare al notaio è in i documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
La rendita catastale è scritta sulla visura catastale, accanto a categoria, classe e consistenza. Per i propri immobili la visura si scarica gratis dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, entrando con SPID, CIE o CNS. In alternativa si chiede allo sportello dell'Agenzia con un documento di identità, pagando tributi di pochi euro, oppure la recupera un tecnico o l'agenzia con una delega scritta del proprietario.
Il valore catastale è un numero fiscale, calcolato dalla rendita rivalutata e moltiplicata per un coefficiente, e serve a determinare le imposte. Il valore di mercato è il prezzo che un acquirente è disposto a pagare oggi per quella casa, in quella zona e in quello stato. I due numeri non coincidono quasi mai e il valore catastale è di norma sensibilmente più basso, anche di tre o quattro volte.
Nessuno lo vieta, ma sarebbe una svendita e non c'è alcun motivo per farlo. Il valore catastale è una base imponibile costruita su parametri fiscali, non una stima del mercato: non tiene conto del piano, dello stato della casa, dell'ascensore o di cosa hanno pagato negli ultimi mesi gli acquirenti nella tua via. Il prezzo di vendita si costruisce sui rogiti reali della zona, non sulla visura.
È la possibilità, nelle compravendite fra privati di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, che l'acquirente chieda al notaio in atto di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale invece che sul prezzo pagato. Il prezzo va comunque dichiarato per intero nell'atto. È una richiesta che si fa davanti al notaio, al momento del rogito, e va verificata con lui caso per caso.
La correzione la deposita un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere, dopo aver rilevato la casa. Se la rendita è rimasta indietro rispetto allo stato reale, per esempio dopo lavori o un frazionamento, si presenta una pratica di variazione catastale e la rendita viene aggiornata. Se invece l'errore è del catasto, il tecnico può seguire la strada della richiesta di rettifica. Attenzione: aggiornare il catasto non sana eventuali difformità edilizie, che sono una questione diversa.
Il punto di partenza è lo stesso, cioè la rendita catastale rivalutata del 5%, ma i moltiplicatori dell'IMU sono diversi da quelli usati per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il risultato quindi non coincide: sono due basi imponibili distinte che nascono dallo stesso numero. L'importo effettivo dipende poi dall'aliquota decisa dal singolo Comune, che a Bologna come altrove va verificata sul regolamento comunale in vigore.
Sì, ed è anzi il caso in cui pesa di più. Nella dichiarazione di successione gli immobili si dichiarano di norma al valore catastale, calcolato con lo stesso meccanismo di rendita rivalutata più coefficiente, ed è su quel valore che si applicano le franchigie e le imposte dovute. È il motivo per cui una casa che sul mercato vale molto può generare un carico fiscale di successione contenuto.
Questa pagina spiega il meccanismo, perché nella pratica serve soprattutto a non confondere due numeri che si assomigliano solo di nome. I coefficienti si applicano di norma e cambiano nel tempo: i conti esatti sul vostro caso vanno fatti con il notaio o il commercialista, prima del rogito.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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