L'imposta di successione si paga solo sulla parte che supera una franchigia, e l'aliquota cambia secondo il grado di parentela con chi è mancato. Per il coniuge e i figli la franchigia è di 1.000.000 € a testa e l'aliquota del 4%, ed è il motivo per cui in moltissime successioni fra genitori e figli l'imposta di successione non risulta dovuta. Per i fratelli la franchigia scende a 100.000 € e l'aliquota sale al 6%, per un convivente non sposato o un amico non c'è franchigia e l'aliquota è l'8%. Restano poi quasi sempre le imposte ipotecaria e catastale, che si calcolano sul valore catastale della casa, non sul prezzo di mercato.
Il meccanismo, in una frase. Si somma tutto quello che lascia chi è mancato, si divide fra gli eredi secondo le quote, e ogni erede confronta la propria quota con la franchigia che gli spetta. Si paga solo sulla parte che avanza.
| Chi eredita | Franchigia per ogni erede | Aliquota sull'eccedenza |
|---|---|---|
| Coniuge, unito civilmente e parenti in linea retta: figli, nipoti come discendenti, genitori, nonni | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al quarto grado: nipoti figli di fratelli, zii, cugini primi. E affini nei limiti di legge, come suoceri, generi e nuore | nessuna | 6% |
| Tutti gli altri: convivente non sposato, amici, enti che non rientrano fra i casi esenti | nessuna | 8% |
| Erede con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104 | 1.500.000 € | quella del suo grado di parentela |
Coniuge e figli insieme. Il caso più frequente. Ognuno di loro, il coniuge compreso, ha il proprio milione di franchigia sulla propria quota. Con un patrimonio familiare normale non si versa imposta di successione.
Nessun figlio, ereditano i fratelli. Qui il conto va fatto sul serio. La franchigia scende a 100.000 € a testa e l'aliquota è il 6%, quindi anche una sola casa di media dimensione può portare a versare qualche migliaio di euro.
Convivente non sposato. È il caso più duro e il meno conosciuto. Per l'imposta di successione il convivente di fatto non è equiparato al coniuge: nessuna franchigia e aliquota all'8% su tutto. Chi convive senza essere sposato e senza unione civile dovrebbe parlarne con il notaio prima, non dopo.
Nipoti. Attenzione all'ambiguità della parola. Il nipote figlio di un figlio è parente in linea retta e ha il milione di franchigia. Il nipote figlio di un fratello sta nell'altra riga della tabella: 6% e nessuna franchigia.
Erede con disabilità grave. La franchigia sale a 1.500.000 € qualunque sia il grado di parentela, quindi vale anche per chi non è figlio o coniuge. L'aliquota resta quella del suo grado.
È il punto che confonde quasi tutti. Se i figli sono tre, non c'è una franchigia da un milione da spartire: ognuno dei tre ha la sua, sulla propria quota. Per questo, fra genitori e figli, un appartamento normale a Bologna difficilmente porta a versare imposta di successione.
Il conto cambia parecchio quando si esce dalla linea retta. Un fratello parte da 100.000 € di franchigia, un cugino o un amico da zero. Sono i casi in cui il calcolo va fatto davvero, prima di dare per scontato che non si paghi niente.
Nell'asse ereditario non entra solo la casa. Entrano conti correnti, titoli, quote di società, altri immobili. La franchigia si confronta con il totale, non con il singolo bene.
C'è poi una cosa che quasi nessuno sfrutta: le donazioni fatte in vita non consumano la franchigia della successione, quindi verso lo stesso figlio i milioni esenti diventano due. Se invece la casa è arrivata da un'eredità e l'obiettivo finale è venderla, il quadro completo dei passaggi è nella guida su come vendere una casa ereditata a Bologna.
Questa è la buona notizia della successione. La casa non entra nel calcolo per quanto la venderesti, ma per il suo valore catastale, che quasi sempre è molto più basso del prezzo di mercato.
Il valore catastale si costruisce dalla rendita catastale, quella che trovi in visura: la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per un coefficiente che cambia secondo la categoria dell'immobile e secondo il fatto che l'erede possa o meno chiedere l'agevolazione prima casa. Per le abitazioni i coefficienti usati di norma sono 110 con l'agevolazione e 120 senza.
Il risultato sorprende sempre. Una casa che sul mercato vale 300.000 € può avere un valore catastale di 90.000 o 100.000 €. È su quella cifra che si calcolano imposta di successione, ipotecaria e catastale.
Come si legge la rendita in visura e come si passa dalla rendita al valore catastale è spiegato passo per passo nella guida su valore catastale e rendita catastale.
Sono esempi costruiti per far vedere il meccanismo, non stime del tuo caso.
Esempio 1, due figli. Il padre lascia un appartamento con valore catastale di 120.000 € e 60.000 € fra conto corrente e titoli. Asse ereditario 180.000 €, diviso a metà fa 90.000 € a testa. Ogni figlio ha una franchigia di 1.000.000 €, quindi l'imposta di successione è zero. Restano da versare ipotecaria e catastale.
Esempio 2, un fratello unico erede. L'asse ereditario vale 250.000 €. La franchigia del fratello è 100.000 €, l'eccedenza è 150.000 €, l'aliquota è il 6%. L'imposta di successione risulta 9.000 €. Anche qui, in più, ipotecaria e catastale.
Esempio 3, un amico. Stessi 250.000 €, ma erede non parente: nessuna franchigia, aliquota 8%, imposta 20.000 €. È lo scarto che spiega perché, quando fuori dalla famiglia stretta, il calcolo va fatto prima e non dopo.
Sono due imposte distinte, legate al passaggio dell'immobile e non al grado di parentela. Di norma valgono il 2% (ipotecaria) e l'1% (catastale) del valore catastale della casa, ciascuna con un importo minimo fisso.
Sul valore catastale di 120.000 € dell'esempio di prima, fanno 2.400 € più 1.200 €. Sono le somme che sorprendono chi si era convinto che, non essendoci imposta di successione, non ci fosse niente da versare.
A queste si affiancano voci minori, come l'imposta di bollo e i tributi per la voltura catastale. Piccole cifre, ma vanno messe in conto.
Sì, e cambia parecchio il conto. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti prima casa sull'immobile che arriva dall'eredità, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa invece che in percentuale. Su una casa di un certo valore catastale la differenza si misura in migliaia di euro.
L'agevolazione riguarda queste due imposte, non l'imposta di successione, che segue le sue franchigie. E si chiede nella dichiarazione di successione, con le dichiarazioni previste: non è automatica, va domandata.
Attenzione a una conseguenza spesso ignorata. Chiedere l'agevolazione prima casa in successione porta con sé lo stesso vincolo dell'acquisto: se poi la casa si vende entro cinque anni senza riacquistare, l'agevolazione può decadere. È un tema a sé, e lo trovi nella guida su cosa succede vendendo la prima casa prima di 5 anni.
La regola in una frase. Le donazioni fatte in vita non consumano la franchigia della successione. Sono due milioni distinti, non uno diviso in due: uno si può usare donando finché si è in vita, l'altro resta intero per quando la successione si aprirà.
Perché per anni ha funzionato all'opposto. Esisteva un meccanismo chiamato coacervo successorio che obbligava a sommare all'eredità le donazioni già ricevute in vita dalla stessa persona: quelle donazioni erodevano la franchigia, e alla successione ne restava meno. Tanti proprietari, e non solo loro, ragionano ancora con quella regola, perché è quella con cui sono cresciuti.
La Corte di Cassazione l'ha smontata con una serie di sentenze, l'Agenzia delle Entrate si è adeguata con una circolare dell'ottobre 2023, e la riforma applicata alle successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'ha scritta nella norma. Oggi donazione e successione si tassano separatamente, ognuna con la sua franchigia piena.
La franchigia si conta sul rapporto fra chi dà e chi riceve: un milione da ciascun genitore verso ciascun figlio in donazione, e un altro milione da ciascun genitore verso ciascun figlio in successione. In una famiglia con due genitori e due figli lo spazio esente diventa molto più ampio di quanto quasi chiunque immagini.
Quello che non si somma è la successione. Fra donazioni invece la franchigia resta una sola per ogni coppia di donante e beneficiario, non una per ogni atto: se un genitore dona 400.000 € oggi e 700.000 € fra cinque anni allo stesso figlio, la seconda donazione sfonda il milione e sull'eccedenza si paga.
È il prezzo nascosto della donazione immobiliare, e sul mercato si vede tutti i giorni. Una casa arrivata per donazione ha una provenienza che banche e acquirenti guardano con diffidenza, e il mutuo dell'acquirente può saltare. Prima di donare l'immobile per risparmiare imposte, va messo in conto cosa succederà il giorno in cui quel figlio vorrà venderlo.
Sulla donazione di un immobile si versano comunque ipotecaria e catastale, e l'atto va dal notaio con i suoi costi. Se la franchigia della successione sarebbe bastata da sola, come capita nella grandissima maggioranza delle famiglie, donare aggiunge spese oggi per un risparmio che non ci sarebbe mai stato.
Cosa comporta davvero vendere una casa arrivata per donazione, e come si mette in sicurezza la trattativa con l'acquirente e con la sua banca, è nella guida sulla vendita di una casa ricevuta in donazione.
È l'altro strumento che in pochi collegano alla successione. Il capitale che l'assicurazione paga ai beneficiari di una polizza vita caso morte non entra fra i beni ereditati e non si confronta con nessuna franchigia: i beneficiari lo ricevono per diritto proprio, perché sono indicati nel contratto, e su quelle somme non si paga imposta di successione.
Nella pratica serve soprattutto a due cose. La prima è lasciare liquidità a chi eredita una casa e non ha i contanti per pagare imposte, spese e pratiche: è uno dei motivi per cui tante case ereditate finiscono svendute in fretta, non perché non valessero, ma perché servivano soldi subito. La seconda è protezione, perché per il codice civile le somme dovute dall'assicuratore non sono aggredibili dai creditori.
Le eccezioni ci sono e vanno viste caso per caso. Una polizza senza beneficiario designato finisce nel patrimonio di chi è mancato e segue le regole normali, e alcune polizze puramente finanziarie vengono trattate come investimenti e non come assicurazioni. Restano ferme, in ogni caso, le tutele degli eredi legittimari, che è il primo controllo che fa il notaio.
Franchigie, aliquote e regole di questa pagina sono quelle in vigore ad agosto 2026. La pianificazione fra donazione, successione e polizze si imposta con il notaio e con il consulente di fiducia: qui trovi il quadro per sapere quali domande fargli.
Parlane con noi prima di muovere qualsiasi cosa. Ti diciamo quanto vale davvero la casa oggi sui rogiti della sua zona, cosa serve per poterla vendere dopo la successione e in che ordine vanno fatte le cose. Se la strada giusta è tenerla, te lo diciamo lo stesso.
Si apre la successione. Da questa data, e non dal funerale o dalla lettura di un eventuale testamento, parte il conteggio dei termini.
Si raccolgono i dati. Visure e planimetrie degli immobili, rendite catastali, estratti dei conti alla data del decesso, atti di provenienza, eventuale testamento. È la parte che porta via più tempo, soprattutto quando gli eredi sono tanti o vivono lontano.
Si presenta la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate, per via telematica. Il termine di norma decorre dalla data di apertura della successione. Basta che la presenti uno degli eredi: vale per tutti.
Si versano ipotecaria, catastale e bollo. Queste imposte si autoliquidano e si pagano prima della dichiarazione: senza la ricevuta del versamento la dichiarazione non si chiude.
Si versa l'imposta di successione, quando è dovuta. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 la calcola l'erede stesso dentro la dichiarazione e non arriva più il conto dall'ufficio: è l'autoliquidazione, e si paga con F24 entro 90 giorni dalla presentazione. Sopra una certa soglia si può rateizzare, versando subito almeno il 20% e il resto a rate trimestrali.
Si fa la voltura catastale, così al Catasto la casa risulta intestata agli eredi. Senza voltura la casa resta, sulla carta, ancora di chi non c'è più.
Scattano sanzioni e interessi, che crescono con il ritardo. Presentarla comunque, anche in ritardo, costa molto meno che non presentarla: esistono strumenti di regolarizzazione che riducono la sanzione, e il commercialista o il notaio ti dice quale si applica al tuo caso.
La sanzione si quantifica e si paga. Il problema vero è che senza successione presentata e voltura fatta la casa non si vende: il notaio non porta a rogito un immobile che al Catasto risulta ancora intestato al defunto e che non ha una linea di provenienza in ordine.
Capita spesso di vedere case ferme per anni, con le spese condominiali che corrono e il valore che si logora, per una pratica mai chiusa. Se in famiglia c'è anche solo l'ipotesi di vendere, la successione è la prima cosa da mettere a posto, non l'ultima.
Sono i tre presupposti. La dichiarazione di successione mette in regola il fisco, la voltura mette la casa a nome degli eredi, e a quel punto la vendita segue le regole di qualunque altra compravendita. Nei casi in cui il notaio lo richiede, serve anche la trascrizione dell'accettazione dell'eredità: te lo dice lui, in base a come si è arrivati alla casa.
Il terzo presupposto è quello che blocca più vendite del fisco. Se gli eredi sono più di uno, la casa è di tutti pro quota e al rogito devono firmare tutti. Basta un fratello che non risponde per fermare tutto.
Che si possa fare anche con tanti eredi lo dimostra l'appartamento di via Lanzarini a San Donato, arrivato da un'eredità con 13 eredi e donato alla Fondazione Sant'Orsola: venduto in 24 giorni.
La dichiarazione di successione ha un termine che corre comunque, litigi o no. Si presenta e si sistema il fisco, poi si discute con calma su cosa fare della casa.
Sono due mondi diversi. Il valore catastale serve alle imposte, il prezzo lo fa il mercato. Chi mette in vendita partendo dal catastale regala decine di migliaia di euro, chi ci si spaventa sopra rinuncia a vendere per niente.
Sulle case di famiglia più vecchie capita spesso che la planimetria non corrisponda allo stato dei luoghi. Se ci si accorge dopo la proposta, la trattativa si blocca proprio quando l'acquirente è caldo.
Sulle case arrivate per successione la plusvalenza, di norma, non entra in gioco come per un immobile comprato e rivenduto. Vale la pena verificarlo invece di rinviare la vendita per una tassa che magari non c'è.
Il conto sulla plusvalenza, con i casi in cui si paga e quelli in cui non si paga, è nella guida al calcolo della plusvalenza sulla vendita di casa. Se invece il nodo è un fratello che non vuole vendere, le strade possibili sono nella guida sulla casa ereditata fra fratelli.
Di norma entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, cioè dal giorno del decesso, e si presenta all'Agenzia delle Entrate per via telematica. Il termine corre anche se gli eredi non hanno ancora deciso cosa fare della casa. Oltre il termine si va incontro a sanzioni e interessi, che crescono con il ritardo, ma presentarla tardi resta molto meglio che non presentarla.
La presentano gli eredi, i chiamati all'eredità e i legatari, oppure un professionista incaricato da loro. Non serve che la firmino tutti: basta che la presenti uno, e vale per l'intera successione. In pratica, quando gli eredi sono più di uno, ci si accorda su chi la fa fare e come si divide il costo, così si evita di duplicare il lavoro.
Nei fatti no. Finché la successione non è presentata e la voltura non è fatta, al Catasto la casa risulta ancora intestata a chi è mancato, e il notaio non porta a rogito un immobile con la provenienza non sistemata. Si può però iniziare prima tutto il resto, cioè valutazione, documenti e preparazione della casa, così le due cose corrono in parallelo invece che in fila.
Sì. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti prima casa sull'immobile ereditato, le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa invece che in percentuale sul valore catastale, e il risparmio può essere di migliaia di euro. Va chiesta nella dichiarazione di successione, non è automatica, e porta con sé il vincolo dei cinque anni tipico della prima casa.
Il valore catastale non è scritto da nessuna parte: si calcola. Il dato di partenza è la rendita catastale, che si legge nella visura catastale dell'immobile. La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria e dall'eventuale agevolazione prima casa, di norma 110 o 120 per le abitazioni. Il risultato è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato.
Ogni erede ha la propria franchigia e confronta con quella la propria quota, quindi il conto è personale e non unico. È il motivo per cui, con più figli, l'imposta di successione risulta dovuta ancora più di rado. Le imposte ipotecaria e catastale, invece, riguardano l'immobile nel suo insieme e si dividono fra gli eredi secondo le quote o secondo l'accordo che trovano.
No, non più. Il meccanismo che sommava le donazioni ricevute in vita all'eredità, chiamato coacervo successorio, è stato superato dalla Corte di Cassazione, recepito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare dell'ottobre 2023 e scritto nella norma dalla riforma applicata alle successioni aperte dal 1° gennaio 2025. Oggi donazione e successione si tassano separatamente: un genitore può usare un milione di franchigia donando a un figlio finché è in vita e un altro milione verso lo stesso figlio in successione. Fra donazioni, invece, la franchigia resta una sola e gli atti successivi si sommano.
Il capitale di una polizza vita caso morte non entra nell'asse ereditario e non paga imposta di successione: i beneficiari indicati nel contratto lo ricevono per diritto proprio, non come eredi. È il motivo per cui una polizza viene spesso usata per lasciare a chi eredita una casa la liquidità necessaria a pagare imposte e spese, senza dover vendere di fretta. Fanno eccezione le polizze senza beneficiario designato, che rientrano nel patrimonio di chi è mancato, e alcune polizze puramente finanziarie trattate come investimenti.
L'8% su tutto quello che riceve, senza alcuna franchigia. Per l'imposta di successione il convivente di fatto non è equiparato al coniuge né alla parte di un'unione civile, che invece rientra nella franchigia da 1.000.000 € con aliquota al 4%. È lo scarto più pesante di tutta la tabella e coglie di sorpresa molte coppie: se la casa è intestata a uno solo dei due, vale la pena parlarne con il notaio prima, quando ci sono ancora strade percorribili.
Il compenso del professionista si somma alle imposte e ai tributi, e cambia molto secondo la complessità: pochi eredi e un solo immobile costano poco, tanti eredi, più immobili in comuni diversi o un testamento da interpretare costano di più. La cifra esatta te la dà il commercialista o il notaio dopo aver visto i documenti, ed è bene farsela mettere per iscritto prima di partire.
Franchigie, aliquote e coefficienti riportati in questa pagina sono quelli in vigore ad agosto 2026 e servono a farti capire l'ordine di grandezza. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso, perché una virgola nella situazione familiare sposta il risultato. Quello su cui possiamo darti un numero preciso noi è il valore della casa oggi, sui rogiti reali della sua zona, gratis e senza impegno.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
Valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Ti ricontattiamo entro 24 ore.
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