Vendere la prima casa prima che siano passati 5 anni dall'acquisto fa decadere le agevolazioni fiscali di cui hai goduto, con la richiesta della differenza d'imposta e una sanzione. C'è però una via d'uscita usata di continuo: se entro un anno dalla vendita ricompri un'altra abitazione da adibire a prima casa, la decadenza non scatta. In più, sul nuovo acquisto puoi portarti dietro un credito d'imposta pari a quanto avevi già versato sul primo.
Quando si parla dei 5 anni si mescolano due regole distinte. Una riguarda le agevolazioni prima casa, l'altra la plusvalenza. Possono colpirti entrambe, una sola, o nessuna delle due.
Sono due etichette che si somigliano e che in mezzo a una trattativa vengono usate come sinonimi, ma non lo sono. Prima casa è l'agevolazione fiscale che hai chiesto al rogito, con i suoi requisiti di residenza e di non possedere altri immobili agevolati. Abitazione principale è il fatto concreto di averci abitato.
La differenza conta proprio qui. Chi ha comprato con le agevolazioni prima casa e ci ha davvero vissuto, nella grande maggioranza dei casi, sulla plusvalenza non paga nulla, ma sulle agevolazioni resta esposto se vende presto senza ricomprare.
Il quadro completo di chi paga cosa in una compravendita è nella guida sulle tasse quando si vende casa.
È la regola che salva la maggior parte delle vendite anticipate. Se entro 12 mesi dalla vendita acquisti un'altra abitazione da adibire a tua abitazione principale, l'agevolazione sul primo acquisto non decade e non ti viene chiesto nulla.
Tre precisazioni operative, perché è qui che si commettono errori.
L'anno si conta dalla vendita, non dal momento in cui trovi casa. Vale la data del rogito di vendita, quindi la ricerca della casa nuova conviene farla partire prima, non dopo. Il nuovo immobile deve diventare la tua abitazione, non un investimento da mettere a reddito. La casa nuova non deve essere per forza a Bologna, ma i requisiti di residenza vanno rispettati come per qualunque prima casa.
I termini indicati sono quelli applicati di norma. Prima di firmare qualsiasi cosa, falli confermare dal notaio sul tuo atto di acquisto, perché i dettagli cambiano secondo com'è stato comprato l'immobile.
Se dopo la vendita non ricompri, la decadenza è un fatto e conviene gestirla subito con il commercialista: esistono modi per regolarizzare spontaneamente la posizione che riducono la sanzione rispetto all'accertamento che arriva dopo.
Chi vende una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne ricompra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno matura un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto, entro il limite di quella dovuta sul secondo.
Facciamo un esempio con numeri tondi. Sul primo acquisto avevi versato 3.000 € di imposta di registro. Ricompri entro un anno e sul nuovo acquisto l'imposta dovuta è 4.000 €. Il credito ti abbatte il conto a 1.000 €. Se sul nuovo acquisto l'imposta fosse stata 2.500 €, il credito la azzererebbe fino a concorrenza.
La cosa importante è che il credito va chiesto nell'atto di acquisto della casa nuova. Il notaio lo inserisce se glielo dici, e per dirglielo devi saperlo prima. È uno dei motivi per cui il notaio va scelto e sentito quando la vendita è ancora in corso, non due giorni prima della firma.
Quanto vale davvero la casa che stai per vendere, e quindi quanta parte del prezzo resta in mano tua per la casa nuova, è la prima cosa da mettere a fuoco: come si stabilisce quanto vale una casa a Bologna.
Parlane con noi prima di mettere l'annuncio. Guardiamo insieme la data del tuo rogito di acquisto, quanto tempo hai davanti e come costruire il calendario fra la vendita e il riacquisto, così l'anno non ti scade addosso mentre cerchi casa.
Detta così sembra semplice: vendo, poi entro un anno ricompro. Nella pratica quell'anno è la cosa più stretta di tutta l'operazione, perché non basta trovare la casa nuova, serve arrivare al rogito entro i 12 mesi, con la banca che deve deliberare il mutuo e il venditore dall'altra parte che ha i suoi tempi.
Il momento in cui si decide tutto è prima, non dopo. Un prezzo giusto dal primo giorno accorcia i tempi, un prezzo gonfiato li allunga di mesi e mangia la finestra. Il nostro tempo medio di vendita è di 42 giorni, contro i 183 della media italiana, e il 95% delle case si vende a prezzo pieno o superiore: sono i due numeri che rendono il calendario governabile invece che una scommessa.
Recupera la data esatta del tuo rogito di acquisto. È lì che si capisce quanti mesi mancano ai 5 anni, e cambia completamente la strategia. Se mancano pochi mesi, a volte la risposta è semplicemente aspettare.
Fai valutare la casa sui rogiti reali della zona e prepara i documenti prima di pubblicare. Con il prezzo giusto e il dossier pronto la vendita si chiude in settimane, non in stagioni.
Cerca la casa nuova in parallelo, non dopo aver venduto. Se sai già dove vuoi andare, alla prima proposta seria puoi negoziare la data del rogito invece di subirla.
Usa il preliminare per sincronizzare le date. Fra la proposta accettata e il rogito ci sono normalmente alcune settimane, ed è lo spazio in cui si allineano vendita e acquisto senza restare in mezzo alla strada.
Di' al notaio che vuoi il credito d'imposta prima che scriva l'atto di acquisto della casa nuova. Chiesto dopo è molto più complicato da recuperare.
A via della Resistenza, a Casalecchio di Reno, Christian aveva 4 mesi davanti prima del rogito della casa nuova. La sua casa è stata venduta in 5 giorni con un open house. È il caso limite, ma è la dimostrazione che la variabile decisiva è la preparazione, non la fortuna.
Vale anche la franchezza opposta. Se i mesi che ti separano dai 5 anni sono pochi e non hai fretta, aspettare la scadenza è spesso la scelta più economica di tutte, e te lo diciamo in valutazione anche se significa rimandare un incarico.
Il termine parte dalla data dell'atto di acquisto, non da quando hai spostato la residenza o hai iniziato ad abitarci. Un errore di qualche mese qui costa la decadenza.
L'anno corre dal rogito di vendita. Chi parte a cercare da zero il giorno dopo si ritrova a comprare di fretta, spesso peggio e a più caro prezzo, per non perdere l'agevolazione.
È un risparmio già maturato che quasi nessuno chiede spontaneamente. Va detto al notaio prima che prepari l'atto di acquisto, non alla firma.
Un annuncio fuori prezzo brucia le prime settimane, che sono quelle in cui arriva il pubblico migliore. Poi si ribassa, si arriva comunque al prezzo giusto, ma con mesi persi e la scadenza addosso.
Come si tengono insieme vendita e acquisto senza restare senza casa, con le soluzioni ponte quando le date non combaciano, è tutto nella guida su come vendere e comprare casa contemporaneamente a Bologna. Per capire invece se sulla tua vendita ci sarà una plusvalenza da dichiarare, il conto è nella guida al calcolo della plusvalenza.
Come teniamo il tempo medio a 42 giorni, punto per punto →Dalla data dell'atto di acquisto, cioè dal rogito con cui hai comprato la casa con le agevolazioni prima casa. Non dalla richiesta di residenza, non da quando hai traslocato, non dal preliminare. Se sei vicino alla scadenza, recupera l'atto e guarda la data esatta: a volte bastano poche settimane di attesa per uscire del tutto dal problema.
Le agevolazioni prima casa decadono. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza fra l'imposta ordinaria e quella agevolata che avevi versato all'acquisto, e vi somma una sanzione e gli interessi. Non è una cosa che si può nascondere sperando che passi: conviene parlarne subito con il commercialista, perché regolarizzare spontaneamente costa meno che aspettare l'accertamento.
Il vincolo dei cinque anni scatta se in successione è stata chiesta l'agevolazione prima casa sulle imposte ipotecaria e catastale: in quel caso vendere prima del termine senza riacquistare può far decadere anche quella. Diversa è la plusvalenza, che sugli immobili arrivati per successione di norma non si applica. Il quadro completo è nella guida sull'imposta di successione sulla casa.
Chi vende una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne ricompra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno matura un credito pari all'imposta versata sul primo acquisto, entro il limite di quella dovuta sul secondo. Va chiesto nell'atto di acquisto della casa nuova, quindi va detto al notaio prima che prepari l'atto. È un risparmio che moltissimi si lasciano scappare per non averlo saputo in tempo.
Qui non ci si può affidare a una risposta generica, perché la regola guarda al fatto che il nuovo immobile diventi la tua abitazione principale e la valutazione cambia parecchio da caso a caso. Se stai pensando di trasferirti fuori dall'Italia, portalo come primo argomento al notaio o al commercialista prima di firmare la vendita, non dopo.
Se vendi prima dei 5 anni e non acquisti un'altra abitazione da adibire a prima casa entro l'anno successivo, sì: la decadenza scatta, perché la via d'uscita prevista è il riacquisto, non il trasferimento in una casa in affitto. Se sai già che andrai in locazione, mettere in conto la cifra del recupero d'imposta fa parte del calcolo della convenienza della vendita.
I termini e le regole indicati qui sono quelli applicati di norma e servono a farti capire in che situazione ti trovi. I conti esatti vanno fatti con il notaio o il commercialista sul tuo caso, partendo dal tuo atto di acquisto. Quello che possiamo darti noi, gratis e senza impegno, è il numero da cui dipende tutto il resto: quanto vale oggi la casa che stai per vendere.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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