Il segnale più affidabile è il primo: l'agenzia che ti promette il prezzo più alto di tutte senza mostrarti da dove viene quel numero. Non sta valutando la casa, sta comprando la tua firma, e il ribasso arriverà comunque, solo più tardi e con la casa già consumata sui portali. Gli altri sette segnali si vedono tutti nello stesso incontro, prima di firmare: provvigione non messa per iscritto, nessun piano di vendita, foto fatte col telefono, il cliente giusto già pronto, la fretta di chiudere oggi, il contratto che non ti lasciano leggere prima e nessuna verifica sui documenti.
Tre agenzie ti dicono 280.000, la quarta dice 340.000 e non ti mostra un solo prezzo di rogito da cui esce quel numero. Non sta valutando la casa, sta comprando la firma. Dopo sei settimane senza visite arriva la telefonata sul ribasso, e intanto il tuo annuncio è invecchiato sui portali davanti alle stesse persone che lo avevano già scartato.
Se percentuale, IVA e momento del pagamento non sono scritti nell'incarico che stai per firmare, non esistono. Chiedi la cifra in euro, IVA compresa, calcolata sul prezzo che state ipotizzando. Chi risponde poi ci mettiamo d'accordo ti ha già detto tutto quello che serve sapere.
Cosa farete, in che ordine, entro quando. Se la risposta è lo pubblichiamo e vediamo cosa succede, quello non è un piano, è un'attesa a spese tue. Senza attività scritte non hai niente da controllare fra un mese e nessun appiglio per uscire dall'incarico quando non succede nulla.
Chi compra sceglie prima sullo schermo e poi con i piedi. Se l'agenzia scatta al volo con lo smartphone, con le tapparelle a metà e il bucato steso, sta risparmiando sul tuo annuncio. Le foto sono la prima e spesso l'unica cosa che il mercato vede della tua casa.
È la frase più vecchia del mestiere. Se il cliente giusto esistesse davvero, l'agenzia non ne parlerebbe per convincerti a firmare, ti porterebbe la proposta. Serve a saltare la parte scomoda del discorso, cioè spiegarti il piano. Nella pratica il compratore giusto si trova mettendo più acquirenti a competere, non pescandolo da una lista nel cassetto.
Questa valutazione vale solo adesso, ho una coppia che decide domani. La fretta sulla firma serve a impedirti di leggere. Un contratto che ti lega per mesi si legge a casa, con calma, e se serve lo fai leggere a qualcun altro. Nessuna agenzia seria perde un incarico perché il proprietario ha chiesto ventiquattr'ore.
Planimetria che non corrisponde allo stato dei luoghi, titoli edilizi mancanti, successione non trascritta. Se nessuno controlla prima di pubblicare, i problemi saltano fuori quando c'è già una proposta accettata e un acquirente con la banca in mezzo. A quel punto o si tratta al ribasso o si perde il compratore.
Molte agenzie non ti mandano il testo dell'incarico prima dell'appuntamento: lo vedi per la prima volta al tavolo, con la penna già in mano. Alcune, dopo la firma, non ti consegnano nemmeno una copia. Un contratto che ti lega per mesi si legge a casa, con calma, prima di firmare, e la copia firmata è un tuo diritto, non un favore. Se un'agenzia esita a mandartelo prima o a dartelo dopo, chiediti cosa c'è scritto che preferirebbe non rileggessi.
Sette domande, e la risposta che devi pretendere. Falle tutte nel primo incontro, alle stesse identiche parole, a ogni agenzia che vedi. Il confronto fra le risposte vale più di qualunque brochure.
Non serve un elenco lungo, servono tre o quattro nomi scelti bene. Parti da chi ha venduto davvero nel tuo quartiere negli ultimi mesi, non da chi ha più cartelli in giro. Guarda le recensioni su Google, e leggi soprattutto quelle in cui l'agenzia risponde a una critica: lì si capisce come si comporta quando qualcosa va storto.
Poi cerca le testimonianze con nome, via e numeri. Una recensione a cinque stelle senza contesto vale poco, il racconto di una vendita con il prezzo di partenza, quello finale e i giorni impiegati vale molto. Le nostre stanno tutte in chiaro nella pagina delle testimonianze, con i video dei proprietari.
Infine il primo incontro, che è il vero filtro. Le sette domande qui sopra bastano a ridurre la lista a una o due agenzie nel giro di un pomeriggio.
Se stai ancora ragionando sui costi, il conto completo con provvigione, IVA e voci accessorie sta in quanto costa vendere casa con un'agenzia a Bologna.
Data di inizio, data di fine, e cosa succede alla scadenza. Se c'è il rinnovo automatico deve essere scritto quanti giorni prima va inviata la disdetta e in che forma. Le quattro righe da controllare sono spiegate una per una nella guida sull'incarico in esclusiva, con durata, recesso e rinnovo.
Non basta la percentuale. Serve sapere se l'IVA è compresa, se c'è un minimo garantito e in quale momento della vendita nasce il diritto al compenso. Chiedi che la cifra venga scritta anche in euro, sull'ipotesi di prezzo di cui state parlando.
Le attività, l'ordine e i tempi. È il documento che trasforma una promessa in un impegno controllabile: senza, fra due mesi la discussione diventa la parola di uno contro quella dell'altro.
APE, visure, planimetria, documenti condominiali. Da noi sono a carico dell'agenzia. Le certificazioni degli impianti sono facoltative e il costo resta al venditore, ma le facciamo fare ai nostri tecnici a cifra contenuta e concordata prima, mai a sorpresa. L'elenco completo di cosa serve davvero sta nella guida sui documenti per vendere casa in Emilia-Romagna. Altrove può essere diverso, l'importante è saperlo prima.
Cosa puoi fare, e da quando, se l'agenzia non rispetta il piano. Un incarico che non prevede alcuna via d'uscita scarica su di te tutto il rischio dell'attesa.
Il prezzo va scritto nell'incarico. Le eventuali riduzioni si concordano con te, per iscritto, e sulla base di dati: visite, richieste di informazioni, offerte arrivate. Mai per telefono, mai perché il mercato è fermo.
Mezz'ora, a casa tua o in ufficio, senza firmare niente. Ti portiamo i prezzi di rogito da cui esce la valutazione e il piano scritto con le attività e i tempi. Poi confronta con le altre agenzie, con calma.
La parte scomoda la mettiamo per iscritto anche noi. Se non vendiamo entro 3 mesi, da lì in poi hai 500 € di sconto per ogni mese che passa, fino alla fine dell'incarico. Se salta anche un solo punto del piano concordato, puoi recedere senza penali.
I numeri con cui ci misuriamo sono tre: il 95% delle case vendute a prezzo pieno o superiore alla richiesta, 42 giorni di tempo medio contro i 183 della media italiana, e 4,9 su 5 su Google. Sono verificabili, ed è il motivo per cui possiamo permetterci di scrivere una garanzia invece di raccontarla.
Un esempio di cosa significa in pratica: ad Anna, in via Valverde a San Mamolo, era stato detto che oltre 250.000 € sarebbe stato difficile. La casa è stata venduta a 316.000 € in 25 giorni, con un open house da oltre 100 visitatori e 7 offerte. Il prezzo alto non era nella promessa iniziale, era nel numero di acquirenti messi a competere.
Una valutazione gonfiata si riconosce da una cosa sola: non è appoggiata a niente. Chiedi i prezzi di rogito di case simili nella stessa zona, con metratura, piano e stato di manutenzione. Se ti vengono mostrati gli annunci dei portali invece dei rogiti, il confronto è con quello che gli altri chiedono, non con quello che il mercato paga. E se una stima è molto più alta delle altre tre, il rischio è tuo: la casa resta invenduta per mesi e poi il ribasso lo proponi tu.
Non necessariamente, e il conto si fa sul prezzo finale, non sulla percentuale. Su una casa da 300.000 euro un punto di provvigione in meno vale qualche migliaio di euro, mentre una casa venduta 15.000 euro sotto il suo valore ne vale molti di più. La domanda giusta non è quanto costa l'agenzia, ma cosa fa con quei soldi: foto, home staging, open house e verifiche documentali costano, e se non li fa nessuno il risparmio te lo ripaghi sul prezzo di vendita.
L'esclusiva conviene quando in cambio ricevi un piano di vendita scritto, con attività e tempi verificabili, e una via d'uscita se quel piano non viene rispettato. Conviene poco quando è solo un vincolo di durata senza impegni dall'altra parte. Il criterio è semplice: l'esclusiva è uno scambio, e se dalla parte dell'agenzia non c'è niente di scritto, lo scambio non c'è.
Sì, è legittimo, e si chiama incarico plurimo. Il problema è che di solito non funziona come ci si aspetta. La stessa casa compare su più annunci con foto diverse e a volte prezzi diversi, e l'acquirente capisce subito che il venditore ha fretta: la prima cosa che fa è trattare al ribasso. In più nessuna agenzia investe in home staging, servizi fotografici o eventi su un immobile che potrebbe vendere qualcun altro.
Sì, ma dipende da cosa hai firmato, quindi la risposta va cercata nel tuo incarico prima che nella legge. Guarda la durata, la presenza del rinnovo automatico e le condizioni di recesso. Nel nostro incarico è previsto il recesso senza penali se anche un solo punto del piano concordato non viene rispettato. Se il tuo contratto non prevede nulla di simile, spesso l'unica strada è aspettare la scadenza e non rinnovare, mandando la disdetta nei tempi indicati.
Contano se sono verificabili, molto meno se sono solo stelline. Guarda quante sono, in che arco di tempo sono arrivate e come l'agenzia risponde a quelle negative. Il segnale più forte però è un altro: le testimonianze con nome, zona e numeri veri, cioè prezzo di partenza, prezzo finale e giorni impiegati. Noi siamo a 4,9 su 5 su Google, e le vendite raccontate dai proprietari stanno nelle pagine dei casi, non solo in una riga di recensione.
Il modo più rapido per capire con chi hai a che fare è chiedere una valutazione a due o tre agenzie e confrontare non le cifre, ma quello che ti lasciano in mano: i dati da cui esce il prezzo e il piano per arrivarci.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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