Le quotazioni OMI sono i valori al metro quadro che l'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre per ogni zona omogenea di ogni comune italiano. Danno una forbice fra un minimo e un massimo per tipologia e stato di conservazione, non il valore di una casa specifica. Fra il minimo e il massimo della stessa zona la distanza è spesso ampia, e dentro quella distanza ci stanno il piano, l'esposizione, l'ascensore e lo stato dell'immobile.
Apri il servizio Quotazioni immobiliari sul sito dell'Agenzia delle Entrate. La consultazione è gratuita e non richiede registrazione. È la banca dati curata dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, da cui la sigla OMI.
Scegli anno e semestre. I dati escono a semestri. Parti dall'ultimo disponibile e guarda bene a quale periodo si riferisce, perché non è mai quello in corso.
Indica provincia e comune. Le zone OMI sono definite comune per comune, quindi la stessa dicitura in due comuni diversi non vuol dire niente. Bologna ha decine di zone, un comune piccolo ne ha due o tre.
Trova la tua zona OMI. Ogni zona ha una fascia, centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana, e un codice progressivo. Se non sai in quale cadi, l'Agenzia mette a disposizione anche una consultazione su mappa, quella che molti cercano come Geopoi, dove parti dall'indirizzo e la mappa ti dice la zona.
Scegli destinazione e tipologia. Residenziale, e poi la riga giusta fra abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, ville e villini. Sono voci diverse con valori diversi, e sbagliare riga sposta il risultato più di quanto immagini.
Leggi il minimo e il massimo, e lo stato conservativo. Per ogni tipologia trovi due numeri al metro quadro, non uno, distinti per stato normale oppure ottimo. Sotto trovi anche i canoni di locazione al metro quadro al mese, utili se stai valutando l'alternativa dell'affitto.
Controlla la superficie di riferimento, poi fai il conto. La scheda dichiara se i valori vanno moltiplicati per la superficie lorda o per quella netta. È il passaggio che quasi tutti saltano, ed è quello che fa sbagliare il risultato anche del venti per cento. Moltiplica i metri quadri prima per il minimo e poi per il massimo, e ottieni due numeri.
Le quotazioni ufficiali le abbiamo già scaricate e messe in tabella, così come sono: tutte le zone di Bologna e i comuni della provincia, con minimo e massimo al metro quadro e il semestre di riferimento dichiarato in chiaro. Nella stessa pagina c'è un calcolo che, dati la zona e i metri quadri, restituisce la forchetta di valore senza che tu debba aprire la banca dati.
La fonte è la stessa, l'Agenzia delle Entrate, e si aggiorna a ogni semestre nuovo. Cambia solo il tempo che ci metti.
Vai alle tabelle OMI di Bologna e provincia, con il calcolo →
Vale la pena dirlo, perché la banca dati viene spesso liquidata come inutile e non lo è. Le quotazioni OMI servono a capire in quale ordine di grandezza si muove una zona, a confrontare due quartieri con lo stesso metro, a leggere l'andamento di una zona nel tempo mettendo a confronto i semestri, e a farsi un'idea prima di parlare con chiunque.
Sono anche un riferimento che ricorre nel lavoro di banche, periti e uffici, quindi conoscerle mette al riparo dal sentirsi dire un numero e non sapere da dove esce.
Quello che l'OMI non fa, e non ha mai preteso di fare, è dire quanto vale la tua casa. Su questo l'Agenzia è esplicita, i valori sono indicativi e non sostituiscono una stima sul singolo immobile.
Quei due numeri sono l'inizio del ragionamento, non la fine. Se ti interessano i valori reali quartiere per quartiere in città, li abbiamo raccolti nella pagina su quanto vale una casa a Bologna, zona per zona.
È il perimetro di territorio che l'Osservatorio considera omogeneo per caratteristiche e per prezzi. Ha una fascia, dal centro all'extraurbano, e un codice. Tutti i valori che leggi dopo si riferiscono a quel perimetro, non al tuo indirizzo.
Attenzione al confine. Due palazzi che si guardano dalla stessa strada possono stare in due zone diverse, con due forbici diverse. Vale la pena verificarlo sulla mappa invece che a occhio.
Abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, ville e villini, e poi box, posti auto, magazzini. Ogni tipologia ha la sua riga.
Se la tua casa sta a metà fra due tipologie, leggile tutte e due. È già un modo per capire quanto sono elastici questi numeri.
Le quotazioni distinguono lo stato normale da quello ottimo. È l'unico accenno alle condizioni dell'immobile presente nella scheda, e resta una descrizione grossolana.
Fra una casa ristrutturata cinque anni fa e una ferma agli anni Settanta, sul mercato vero, la differenza è molto più grande di quella che vedi fra le due colonne.
Due euro al metro quadro, non uno. Il minimo rappresenta gli immobili peggio posizionati di quella zona e di quella tipologia, il massimo quelli messi meglio.
La cosa da fissare è questa. L'OMI non dice dove sta la tua casa dentro la forbice. Dice soltanto quanto è larga la forbice.
La scheda indica se i valori si applicano alla superficie lorda o a quella netta. Sul residenziale di norma è la lorda, cioè i muri sono compresi e le pertinenze entrano con percentuali di ragguaglio.
Se prendi i metri calpestabili e li moltiplichi per un valore pensato sulla lorda, il conto esce sbagliato per difetto. È l'errore più frequente in assoluto.
Sotto ai valori di compravendita la scheda riporta anche i canoni al metro quadro al mese, sempre con minimo e massimo.
Servono se stai ancora decidendo tra le due strade. In quel caso il conto completo, con tasse e spese, lo trovi già impostato nella guida su affittare o vendere casa.
Le quotazioni di un semestre vengono pubblicate diversi mesi dopo la fine di quel semestre. Quando le consulti stai leggendo fotografie scattate parecchio tempo prima. In una fase di mercato che si muove, la differenza si sente, e si sente sempre nella direzione sbagliata per chi deve fissare un prezzo oggi.
Fra il minimo e il massimo della stessa zona, della stessa tipologia e dello stesso stato conservativo la distanza è spesso di parecchie centinaia di euro al metro quadro. Su un appartamento normale quella distanza vale decine di migliaia di euro. L'OMI non contiene nessuna informazione che ti aiuti a capire in quale punto della forbice si colloca casa tua.
Piano, ascensore, esposizione, luce, affaccio, rumore, terrazzo, cantina, riscaldamento, spese condominiali, lavori deliberati. Nessuna di queste voci entra nella scheda, e sono esattamente le voci su cui si tratta al tavolo. Sono anche le voci che spostano il prezzo finale più di qualunque media di zona.
Non sono i valori di una zona precisa, servono solo a mostrare l'ordine di grandezza. Immagina una forbice OMI da 2.400 a 3.200 euro al metro quadro e un appartamento di 90 metri quadri. Il minimo dà 216.000 euro, il massimo ne dà 288.000. Sono 72.000 euro di differenza sullo stesso identico immobile, sulla stessa riga della stessa tabella.
Nessuno mette in vendita una casa scrivendo un intervallo di 72.000 euro. Bisogna scegliere un numero, e quel numero l'OMI non lo contiene. Lo contengono i rogiti degli ultimi mesi in quelle strade, corretti per le caratteristiche vere della casa.
C'è anche il verso opposto, e va detto. Una casa all'ultimo piano con ascensore, doppio affaccio e ristrutturata di recente può chiudere sopra il massimo della sua zona, senza che questo sia un'anomalia.
L'OMI non va confuso con il valore catastale, che si calcola dalla rendita e serve alle imposte, né con il borsino immobiliare, che è un listino di medie compilato da privati. Sono tre numeri diversi, che rispondono a tre domande diverse.
Portaci l'indirizzo e i metri quadri. Ti diciamo dove si colloca la tua casa dentro quella forbice, partendo dai rogiti reali della zona e correggendo per piano, ascensore, esposizione e stato. Un numero solo, con scritto da dove arriva.
Un immobile nuovo sul mercato riceve il massimo delle visite nelle prime tre settimane. Se il prezzo di partenza è fuori bersaglio, quelle settimane si bruciano, e da lì in poi si tratta solo al ribasso, con un annuncio che invecchia sotto gli occhi di tutti.
I nostri numeri nascono da qui. Il 95% delle vendite si chiude a prezzo pieno o superiore, e il tempo medio è di 42 giorni contro i 183 della media italiana. Non paghi nulla fino alla vendita, e se non vendiamo entro 3 mesi ottieni 500 € di sconto al mese fino alla fine dell'incarico.
Un caso che spiega meglio di qualunque tabella. In via Misa, al Fossolo, la casa è stata venduta a 335.000 euro, cioè 35.000 in più del prezzo di annuncio, in 23 giorni, dopo circa 3.500 euro di interventi mirati e home staging. Nessuna forbice di zona conteneva quel risultato.
Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate si aggiornano due volte l'anno, un rilascio per ogni semestre. La pubblicazione arriva però diversi mesi dopo la chiusura del semestre a cui i dati si riferiscono, quindi quando consulti la banca dati stai sempre guardando un mercato di qualche mese prima. Per fissare il prezzo di una casa oggi serve un riferimento più recente, cioè i rogiti degli ultimi mesi nella stessa zona.
No, le quotazioni OMI non sono vincolanti e non fissano il prezzo di nessuna compravendita. Sono valori indicativi di mercato per zona, e non sostituiscono una stima o una perizia sul singolo immobile. Puoi vendere sopra il massimo o sotto il minimo della tua zona senza che questo sia irregolare, perché il prezzo lo fanno la casa e il mercato, non la tabella.
Perché il massimo OMI rappresenta gli immobili meglio posizionati di una zona intera in condizioni standard, e non tiene conto delle caratteristiche della singola casa. Un ultimo piano con ascensore, doppio affaccio, terrazzo e ristrutturazione recente può superare quel massimo senza anomalie. Vale anche il contrario, un piano rialzato senza ascensore su strada trafficata può chiudere sotto il minimo.
La zona OMI si trova partendo da provincia e comune dentro il servizio Quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, e scegliendo poi la fascia e il codice zona. Se non sai in quale zona cade il tuo indirizzo, l'Agenzia mette a disposizione anche una consultazione su mappa, quella che in giro viene chiamata Geopoi, dove inserisci la via e la mappa evidenzia il perimetro. Controllalo davvero, perché due palazzi vicini possono cadere in zone diverse.
No, per la successione di una casa il valore che si dichiara di norma non è quello OMI ma il valore catastale, calcolato dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il coefficiente previsto per quella categoria. L'OMI resta un riferimento di mercato, utile a capire quanto vale l'immobile se lo si vuole vendere. I conti esatti della dichiarazione vanno fatti con il notaio o il commercialista sul vostro caso.
Il modo più rapido per uscire dalla forbice e avere un numero solo è la valutazione gratuita sui rogiti reali della tua zona. Nessun impegno, e vale anche se stai solo valutando l'idea.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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