Il borsino immobiliare è un listino che raccoglie i prezzi medi al metro quadro delle case per zona, aggiornato periodicamente e costruito su rilevazioni di mercato. È utile per farsi un'idea di massima, ma resta una media. Due appartamenti nello stesso palazzo, uno al piano rialzato senza ascensore e uno all'ultimo piano con terrazzo, hanno lo stesso valore a borsino e prezzi di vendita molto diversi.
Apri una pagina, scegli il comune e poi la zona o la via, e ottieni un valore al metro quadro. Alcuni borsini mostrano un valore unico, altri un intervallo, quasi tutti distinguono almeno fra nuovo o ristrutturato e da ristrutturare. Molti aggiungono l'andamento degli ultimi anni e il canone di affitto medio della stessa zona.
Quel numero nasce da rilevazioni di mercato. Chi compila il listino raccoglie i valori praticati nella zona, spesso sentendo le agenzie che ci lavorano, li mette insieme e ne ricava una media. Da qui vengono sia il pregio sia il limite. Il pregio è che si aggiorna in fretta e segue il mercato quasi in presa diretta. Il limite è che resta il valore di una zona, non di una casa.
Sull'ordine di grandezza il borsino ci prende quasi sempre. È quando lo si usa per decidere il prezzo di un annuncio che comincia a costare soldi.
Molti cercano il borsino immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. L'Agenzia delle Entrate non pubblica un borsino. Pubblica le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, che tutti chiamano OMI, e che sono una cosa diversa per chi le compila e per come sono costruite.
Borsino è un nome che usano vari operatori privati per i propri listini di prezzi medi. Sono strumenti legittimi e spesso ben fatti, ma non hanno carattere ufficiale, e due borsini diversi sulla stessa via possono dare due numeri diversi.
| Borsino immobiliare | Quotazioni OMI | Portali di annunci | |
|---|---|---|---|
| Chi lo compila | Operatori privati, editori di settore e società di rilevazione | L'Agenzia delle Entrate, tramite l'Osservatorio del Mercato Immobiliare | I portali stessi, a partire dagli annunci che ospitano |
| Su cosa si basa | Rilevazioni di mercato, spesso con il contributo di agenzie locali | Dati raccolti sul territorio, riferiti a zone omogenee definite comune per comune | Prezzi richiesti negli annunci pubblicati, cioè domande, non incassi |
| Quanto è aggiornato | Aggiornamenti periodici, di norma più frequenti dell'OMI | Due rilasci l'anno, pubblicati mesi dopo il semestre a cui si riferiscono | In tempo reale, ma su annunci che possono essere online da un anno |
| A cosa serve davvero | Farsi un'idea di massima e capire l'ordine di grandezza di una zona | Avere un riferimento istituzionale e una forbice fra minimo e massimo | Vedere con chi competi oggi e come si presentano le case simili alla tua |
| Il limite principale | È una media, e nessuna casa è la media | Forbice larga e dati vecchi di mesi | Mostra il chiesto, mai il pagato |
Succede spesso, e non vuol dire che uno dei due sbagli. Cambiano il perimetro della zona, il periodo delle rilevazioni, il campione di case osservate e il modo di trattare le pertinenze. Ognuna di queste scelte sposta la media.
Se la differenza fra due fonti è del cinque o dieci per cento, è normale. Se è del trenta, quella zona non è omogenea, e la media di zona lì non serve a niente. Succede tipicamente dove convivono palazzine anni Sessanta e recuperi recenti, oppure dove una strada divide due contesti diversi.
Se vuoi capire come si legge la fonte istituzionale, e perché la sua forbice è così larga, l'abbiamo spiegata passo per passo nella guida su come si leggono le quotazioni OMI.
Un quarto piano senza ascensore e un secondo con ascensore, nello stesso stabile e con gli stessi metri quadri, hanno lo stesso valore a borsino. Sul mercato reale la differenza è netta, perché tagliano fuori pubblici diversi. Le famiglie con bambini piccoli e chi ha genitori anziani spariscono dalla lista in un secondo.
Doppio affaccio, esposizione a sud, una finestra sola su un cavedio interno. Chi visita una casa se ne accorge nei primi trenta secondi, e da lì in poi tratta di conseguenza. Nessun listino di zona contiene questa informazione, e nessuna media la può contenere.
Impianti a norma o da rifare, infissi, bagni, cucina, riscaldamento autonomo o centralizzato. Sono voci che chi compra traduce subito in un preventivo mentale, e quel preventivo diventa la sua controproposta. Il borsino, al massimo, distingue fra nuovo e usato.
Una facciata da rifare deliberata in assemblea è un numero che entra in trattativa per intero. Le spese condominiali alte, allo stesso modo, riducono la platea di chi può permettersi quella casa. Nel prezzo medio di zona non c'è traccia di tutto questo.
La stessa via ha il lato sulla strada e il lato sul cortile. Un affaccio su un giardino interno e uno su una tangenziale non sono la stessa casa, ma per un listino costruito sulla via hanno lo stesso prezzo al metro quadro. Chi visita, invece, apre la finestra.
Non è un difetto del borsino, è come funziona una media. Il problema nasce quando quella media viene usata come prezzo di partenza dell'annuncio, e la casa resta sul mercato per mesi.
Dicci indirizzo, piano e metri quadri. Confrontiamo quel numero con i rogiti reali degli ultimi mesi nella tua zona e ti diciamo di quanto la tua casa sta sopra o sotto la media, e perché.
Il borsino risponde bene a una domanda sola, e la domanda è questa. Il numero che ho in testa è nello stesso mondo del mercato di quella zona, oppure sta su un altro pianeta?
Se il tuo numero sta dentro l'ordine di grandezza, il borsino ha finito il suo lavoro. Da lì in poi conta solo la tua casa, con le sue caratteristiche, messa a confronto con le case davvero vendute lì intorno negli ultimi mesi.
Un consiglio pratico. Guarda sempre almeno due fonti, ad esempio un borsino e le quotazioni OMI. Se dicono cose molto diverse, non è un errore di una delle due, è il segnale che quella zona non è omogenea come sembra.
Non sono i valori di una via precisa. Il borsino dice 2.800 euro al metro quadro, la casa è di 85 metri quadri, e il conto rapido dà 238.000 euro. È il numero da cui parte quasi tutto il ragionamento di chi vende da solo.
Poi però guardi le caratteristiche vere. Piano rialzato, niente ascensore, finestre su strada, impianti da rivedere, e una facciata deliberata in assemblea l'anno scorso. Ognuna di queste voci si traduce in una cifra, e quelle cifre non si sommano nel borsino, si sommano nella proposta di chi compra.
Vale anche nella direzione opposta, ed è la parte che chi vende sottovaluta. Ultimo piano, ascensore, doppio affaccio, terrazzo abitabile e casa presentata bene possono portare quella stessa media molto più in alto. In via Casini, al Pilastro, siamo partiti da 175.000 euro di valutazione iniziale e la casa si è chiusa a 215.000 euro, con l'home staging come leva principale.
Il primo lo conoscono tutti. Prezzo troppo alto, telefono muto, e dopo due mesi il primo ribasso. Il guaio è che le prime tre settimane sono quelle in cui una casa nuova sul mercato riceve più visite, e se le bruci non tornano. Da lì in poi tratti in salita, con un annuncio che invecchia sotto gli occhi di chi guarda.
Il secondo modo è più silenzioso e fa più danno. La casa vale sopra la media di zona, il proprietario prende il numero del borsino, la mette in vendita a quel prezzo e vende in una settimana. Sembra un successo. In realtà ha regalato la differenza, e non lo saprà mai, perché nessuno viene a dirtelo dopo il rogito.
Vendere in fretta non è di per sé una buona notizia. Lo è quando succede a prezzo pieno, ed è il motivo per cui teniamo insieme i due numeri invece di vantarne uno solo.
La sequenza giusta, in quattro passaggi. Il borsino sta al primo posto, e infatti pesa poco.
L'ultimo passaggio è quello che facciamo di persona, ed è gratuito. È anche il motivo per cui il 95% delle nostre vendite si chiude a prezzo pieno o superiore, con un tempo medio di 42 giorni contro i 183 della media italiana. Se ti interessano i valori reali quartiere per quartiere, li trovi nella pagina su quanto vale una casa a Bologna, e se invece il numero che ti serve è quello fiscale, quello si calcola dalla rendita catastale, con il metodo del valore catastale.
Come nasce il prezzo di partenza, punto per punto →La consultazione di base di un borsino immobiliare è quasi sempre gratuita, e ti restituisce il prezzo medio al metro quadro di una zona. Alcuni operatori vendono poi versioni più dettagliate, con serie storiche o report per singolo indirizzo. Se cerchi un riferimento gratuito e istituzionale, le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate sono libere e coprono quasi tutti i comuni italiani, esclusi quelli a sistema tavolare come Trento e Bolzano.
Il borsino immobiliare è affidabile per quello che è, cioè una media di zona, e non per quello che molti gli chiedono, cioè il prezzo di una singola casa. Come ordine di grandezza funziona bene e serve a escludere i numeri fuori mercato. Come prezzo di partenza di un annuncio no, perché ignora piano, ascensore, esposizione, stato dell'immobile e spese condominiali.
I borsini immobiliari sono compilati da operatori privati, tipicamente editori di settore, portali e società di rilevazione, spesso con il contributo di agenzie locali che segnalano i valori praticati. Non esiste un borsino ufficiale dello Stato, e l'Agenzia delle Entrate non ne pubblica uno. Per questo due borsini diversi possono dare due numeri diversi sulla stessa via.
Il borsino immobiliare è un listino privato di prezzi medi al metro quadro, aggiornato di norma con buona frequenza. Le quotazioni OMI sono pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, sono gratuite, danno una forbice fra un minimo e un massimo per ogni zona omogenea e vengono rilasciate due volte l'anno con qualche mese di ritardo. Il borsino è più rapido, l'OMI è istituzionale, e nessuno dei due è il valore della tua casa.
No, un borsino immobiliare non è un luogo dove si pubblicano prezzi, è un listino che si consulta. Alcune rilevazioni raccolgono dati dalle agenzie della zona, ma il prezzo che chiedi tu per la tua casa non entra e soprattutto non diventa un valore di mercato. Il valore di mercato lo fa il prezzo a cui una casa viene davvero rogitata, non quello a cui viene messa in vetrina.
Perché una valutazione seria parte dai rogiti reali degli ultimi mesi nelle strade vicine e poi corregge per le caratteristiche della singola casa, mentre il borsino si ferma alla media della zona. Il numero può risultare più alto, per esempio su un ultimo piano con ascensore e terrazzo, oppure più basso, per esempio su un rialzato senza ascensore con lavori condominiali deliberati. La cosa da chiedere sempre è da dove arriva il numero, non solo quanto è alto.
Se vuoi il numero della tua casa e non quello della tua zona, la valutazione sui rogiti reali è gratuita e senza impegno. Ti diciamo anche di quanto stai sopra o sotto la media, e per quali motivi.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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