- Valore pieno della casa300.000 €
La nuda proprietà è la proprietà di una casa senza il diritto di abitarla. Chi vende resta a viverci come usufruttuario finché è in vita, chi compra diventa pieno proprietario solo alla sua morte. Il valore si divide fra i due in base all'età di chi tiene l'usufrutto: a 75 anni la nuda proprietà vale il 65% del valore pieno, a 68 anni il 55%, a 85 anni l'80%. Sono le percentuali della tabella fiscale in vigore nel 2026, quella che serve a calcolare le imposte. Il prezzo di mercato è un'altra cosa, quasi sempre più basso, perché chi compra immobilizza denaro per un tempo che nessuno può prevedere.
Vuol dire vendere la casa tenendosi il diritto di viverci. La piena proprietà si spacca in due pezzi, che finiscono a due persone diverse.
L'usufruttuario abita la casa, e se preferisce può affittarla e tenersi l'affitto. Non può però venderla intera da solo, e non può demolirla o cambiarne la destinazione.
Il nudo proprietario è titolare dell'immobile e può rivendere la sua nuda proprietà a un altro, ma non può usare la casa, non può entrarci e non può mandare via l'usufruttuario. Aspetta, in sostanza.
Per vendere la casa intera servono le firme di tutti e due. È il punto in cui si arenano più trattative di quanto si creda, perché basta che uno dei due cambi idea. Quando il nudo proprietario è un investitore che non si conosce, rimettere insieme i due pezzi diventa un negoziato vero.
Se la casa è già divisa fra usufrutto di un genitore e nuda proprietà dei figli, e il problema è chi può firmare, il quadro completo è nella guida su come vendere la casa dei genitori anziani.
Quasi sempre per lo stesso motivo di fondo, con nomi diversi. C'è un patrimonio importante fermo dentro le mura di casa e una liquidità mensile che non basta più.
Chi ha una pensione modesta e un appartamento da 300.000 € è ricco sulla carta e stretto ogni mese. Chi deve pagare una badante o una retta assistenziale si trova davanti a spese che l'INPS non copre. Chi vuole aiutare un figlio adesso, mentre serve, e non fra vent'anni, cerca il modo di tirare fuori dei soldi senza traslocare.
La nuda proprietà risponde a tutte e tre queste situazioni. Il punto è che non è l'unica risposta, e non sempre è la migliore, come vedrai più avanti in questa pagina.
Il conto in due passaggi. Si parte dal valore della casa a piena proprietà e si applica la percentuale che corrisponde all'età di chi tiene l'usufrutto.
Il calcolo usa i coefficienti in vigore nel 2026. È lo stesso conto che fa il notaio per stabilire le imposte dell'atto.
Con un usufruttuario di 75 anni la nuda proprietà vale il 65% e l'usufrutto il 35%. Questa è la cifra su cui si calcolano le imposte dell'atto, non un prezzo garantito: sul mercato chi compra chiede quasi sempre uno sconto in più.
| Età dell'usufruttuario | Vale l'usufrutto | Vale la nuda proprietà |
|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Prendiamo un appartamento che oggi, a piena proprietà, vale 300.000 €. È un valore realistico per un buon due camere in molte zone di Bologna.
Usufruttuaria di 75 anni. La sua fascia dice usufrutto 35% e nuda proprietà 65%. La nuda proprietà vale 195.000 €, l'usufrutto che si tiene lei ne vale 105.000.
Usufruttuaria di 68 anni. Stessa casa, ma sette anni di meno. La nuda proprietà scende al 55%, cioè 165.000 €. Trentamila euro di differenza, per la stessa identica casa, solo perché l'attesa di chi compra è più lunga.
Usufruttuaria di 85 anni. La nuda proprietà sale all'80%, cioè 240.000 €. Qui la casa comincia a valere quasi come a piena proprietà, e per chi compra il conto inizia ad avere poco senso.
Il primo numero del calcolo è il valore della casa a piena proprietà, e sbagliare quello sposta tutto il resto. Come si costruisce sui rogiti reali della zona invece che sulle medie al metro quadro è spiegato nella guida su quanto vale casa tua a Bologna.
È il malinteso che fa più danni su questo tema. Le percentuali che hai appena letto servono a stabilire su quale valore si calcolano le imposte dell'atto. Non sono un listino, e nessuna legge obbliga chi compra a pagare quella cifra.
Il prezzo lo fa la trattativa, e nella trattativa chi compra la nuda proprietà chiede quasi sempre qualcosa in più rispetto alla tabella. Ha una ragione concreta. Sta immobilizzando dei soldi per un tempo che non conosce, non incassa nulla nel frattempo, paga le manutenzioni straordinarie e non può rivendere facilmente, perché il mercato di chi ricompra una nuda proprietà è ancora più stretto di quello di partenza.
Quanto sia grande questo scarto non si può dire in astratto, e diffida di chi te lo quantifica senza aver visto la casa. Dipende dalla zona, dalla dimensione, dallo stato dell'immobile e soprattutto da quanti compratori si riesce a mettere in concorrenza. Su un immobile ricercato in una zona centrale lo scarto si comprime, su un appartamento periferico grande e da ristrutturare si allarga parecchio.
Chi compra una nuda proprietà non è una famiglia che cerca casa. È un investitore, o un genitore che sistema un capitale per un figlio giovane, o qualcuno che vuole comprare a Bologna oggi sapendo che ci abiterà fra molti anni.
Sono poche persone, e quando i compratori sono pochi il prezzo scende. È esattamente il motivo per cui su questo tipo di vendita conta il doppio come viene presentata e a quanta gente arriva: con due visite in croce il prezzo lo detta chi compra, con un mercato allargato e più interessati sullo stesso immobile la trattativa torna in mano a chi vende.
È lo stesso principio dell'open house su una vendita normale, dove far vedere la casa a più persone nello stesso momento cambia il prezzo finale. Come funziona nel dettaglio lo trovi nel metodo, spiegato attività per attività.
Vendere la nuda proprietà è una scelta che non si torna indietro a rifare. Prima di firmare qualsiasi cosa, sappi quanto vale la tua casa oggi a piena proprietà sui rogiti reali della sua zona, e quanto ti resterebbe in mano nelle strade alternative. Se poi la nuda proprietà resta la scelta giusta per te, almeno l'avrai fatta con i numeri davanti.
| Voce | A carico di chi |
|---|---|
| Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | Usufruttuario |
| Manutenzione straordinaria, per esempio tetto, muri portanti, solai | Nudo proprietario |
| Spese condominiali ordinarie | Usufruttuario |
| Spese condominiali straordinarie e lavori sull'edificio | Nudo proprietario |
| IMU, quando dovuta | Usufruttuario |
| TARI e utenze | Usufruttuario |
| Imposte dell'atto di compravendita | Nudo proprietario, come in ogni acquisto |
L'IMU la paga l'usufruttuario, non chi ha comprato. Il che significa che se la casa è la tua abitazione principale continui a non pagarla, come prima. Per il nudo proprietario invece è una buona notizia, ed è uno dei motivi per cui questo investimento attira.
La divisione delle spese si può cambiare nell'atto. Il codice civile detta una regola, ma le parti possono accordarsi diversamente e metterlo per iscritto dal notaio. Se in condominio è già deliberato un lavoro importante, o se il tetto è a fine vita, è il momento di dirlo e non dopo.
Quando restare in quella casa non è negoziabile. Se l'idea di traslocare è fuori discussione, per salute, per abitudini o perché lì c'è tutta la vita di una persona, la nuda proprietà è l'unico modo di trasformare i muri in denaro senza andarsene.
Quando non ci sono eredi, o gli eredi sono d'accordo. Il costo vero della nuda proprietà lo pagano i figli, che alla fine non riceveranno la casa. Se non ci sono, il tema non esiste. Se ci sono e sono loro stessi a preferire che il genitore usi il proprio patrimonio adesso, è una scelta serena.
Quando serve una somma importante subito. Una retta assistenziale, un debito da chiudere, un aiuto a un figlio. Sono situazioni in cui la liquidità oggi vale più del patrimonio domani.
Alla tabella la nuda proprietà di un sessantacinquenne vale la metà della casa, e sul mercato reale spesso meno. Vuol dire regalare oltre metà del proprio patrimonio in cambio di un diritto che si aveva già. Sotto i settanta anni, quasi sempre, esistono strade migliori.
Su questo tipo di immobile chi compra sa benissimo di essere uno dei pochi interessati, e la prima proposta arriva quasi sempre bassa. Senza altri compratori sul tavolo non c'è nessuna leva per rialzarla.
È una decisione che cambia l'eredità di qualcun altro. Farla scoprire dopo produce fratture familiari che valgono molto più dei soldi incassati, e a volte anche cause. Meglio una conversazione difficile adesso.
Se fra cinque anni servisse trasferirsi vicino a una figlia in un'altra città, la casa non si può più vendere da soli. Si può affittare, e l'affitto resta all'usufruttuario, ma il capitale è andato.
Vendere la casa intera e comprarne una più piccola. È la strada che quasi nessuno confronta seriamente, e spesso è la più conveniente. Si vende a piena proprietà, quindi al 100% del valore e non al 65%, si ricompra un appartamento adatto e più economico da gestire, e la differenza resta in tasca. Si cambia casa, questo è il costo, ma si resta proprietari di qualcosa e i figli ereditano.
Affittare e andare in affitto altrove. Ha senso quando la casa è grande e in una zona richiesta. Si incassa un canone tutti i mesi, si paga un affitto più basso da un'altra parte, e il patrimonio resta intero. Funziona se la differenza fra i due canoni è reale.
Il prestito vitalizio ipotecario. È un finanziamento riservato agli over 60, garantito dalla casa, che non si rimborsa finché si è in vita. La casa resta tua e gli eredi decidono alla fine se rimborsare o vendere. Costa interessi, quindi il conto va fatto con calma, ma non toglie la proprietà.
La strada del vendere e ricomprare più piccolo ha un nodo pratico, cioè come si incastrano le due operazioni senza restare senza casa nel mezzo. È il tema della guida su come vendere e comprare casa contemporaneamente.
Si parte dal valore della casa a piena proprietà e si applica la percentuale che corrisponde all'età compiuta di chi mantiene l'usufrutto. Nel 2026 la nuda proprietà vale il 55% del valore pieno se l'usufruttuario ha fra 67 e 69 anni, il 65% fra 73 e 75 anni, l'80% fra 83 e 86 anni. Se gli usufruttuari sono due, per esempio due coniugi, si guarda l'età del più giovane. Attenzione però: quelle percentuali servono a calcolare le imposte dell'atto, non sono un prezzo di vendita obbligatorio.
L'IMU la paga l'usufruttuario, cioè chi continua ad abitare la casa, non il nudo proprietario che l'ha comprata. Se per l'usufruttuario quella casa è l'abitazione principale e non rientra nelle categorie di lusso, l'IMU non è dovuta come prima. Sono a carico dell'usufruttuario anche la TARI, le utenze, la manutenzione ordinaria e le spese condominiali ordinarie, mentre la manutenzione straordinaria e i lavori sull'edificio restano al nudo proprietario.
Solo se sono d'accordo entrambi e firmano tutti e due l'atto. L'usufruttuario da solo non può vendere la piena proprietà, e il nudo proprietario da solo può vendere soltanto la sua nuda proprietà a un altro investitore. In pratica, dal giorno dell'atto in poi la casa non è più vendibile per iniziativa di una sola persona, ed è la ragione principale per cui questa scelta va considerata come definitiva.
Sotto i settanta anni quasi mai. A 65 anni la nuda proprietà vale la metà del valore pieno secondo la tabella, e sul mercato reale spesso meno, quindi si cede oltre metà del proprio patrimonio in cambio di un diritto che si possedeva già. Il conto comincia ad avere senso più avanti, quando la percentuale che spetta a chi vende sale. Prima di quell'età vale la pena confrontare la nuda proprietà con la vendita della casa intera e il riacquisto di un immobile più piccolo, che in molti casi lascia più liquidità e mantiene la proprietà.
L'usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario in automatico. Non serve un nuovo atto di compravendita, non si paga imposta di successione su quel passaggio e non c'è nulla da comprare una seconda volta. È esattamente il vantaggio per cui chi compra accetta di aspettare, e il motivo per cui è un investimento che alcuni cercano.
No. Finché il proprietario è in vita e capace di intendere e di volere, la casa è sua e può venderla, donarla o cederne la nuda proprietà senza chiedere il permesso a nessuno. I figli non vantano alcun diritto sul patrimonio di un genitore ancora in vita. Detto questo, è una decisione che riduce quello che erediteranno, e tenerli fuori dalla conversazione è il modo più rapido per trasformare una scelta legittima in una frattura familiare.
Sono due operazioni diverse e la risposta dipende da cosa serve. La nuda proprietà dà una somma importante tutta insieme e chiude il discorso per sempre. L'affitto dà un reddito mensile, mantiene intero il patrimonio per gli eredi, ma richiede di andare ad abitare da un'altra parte e comporta la gestione dell'inquilino. Se il bisogno è una cifra grande subito vince la prima, se il bisogno è integrare la pensione mese per mese di solito vince la seconda.
Non è obbligatoria, ma su questo tipo di vendita il numero di compratori possibili è piccolo e questo pesa direttamente sul prezzo. Chi compra una nuda proprietà è un investitore o un genitore che sistema un capitale, non una famiglia che cerca casa, quindi vanno cercati e messi in concorrenza fra loro. Con un solo interessato il prezzo lo detta lui. Valore Casa può darti gratuitamente il valore della casa a piena proprietà sui rogiti della zona, che è il numero da cui parte tutto il resto del conto.
Le percentuali di questa pagina sono quelle in vigore nel 2026 e servono al calcolo delle imposte, non a fissare un prezzo. Prima di decidere se vendere la nuda proprietà, il numero da avere in mano è quanto vale oggi la tua casa a piena proprietà sui rogiti reali della sua zona. Quello te lo diamo noi, gratis e senza impegno, e serve comunque, qualunque strada tu scelga poi.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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