Il certificato di agibilità attesta che l'immobile ha i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità per essere abitato. Non è sempre un documento obbligatorio per firmare il rogito, ma è quasi sempre determinante nella pratica: l'acquirente ha diritto di sapere se c'è, il notaio ne dà atto in atto, e diverse banche lo chiedono prima di erogare il mutuo. Sulle case più vecchie spesso non esiste proprio, ed è una situazione normale che si gestisce.
L'agibilità certifica che l'immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, che gli impianti sono a norma e che l'edificio è quello autorizzato dal Comune. In sostanza dice una cosa sola, ma pesante: quella casa può essere abitata.
Cosa si guarda, in concreto. L'altezza dei locali, che di norma per le abitazioni è di 2,70 metri con le deroghe previste dai regolamenti locali e dagli edifici storici, le superfici minime, i rapporti di aria e luce, e soprattutto le dichiarazioni di conformità degli impianti. Su una casa nuova sono tutti documenti che il costruttore ha in mano. Su una casa di sessant'anni, spesso, no.
Il vecchio certificato firmato dal Comune non esiste più. Al suo posto c'è la segnalazione certificata di agibilità, che si abbrevia in SCA: la presenta un tecnico abilitato allo sportello unico dell'edilizia, asseverando lui la conformità e allegando la documentazione tecnica.
La differenza pratica è tutta qui. Prima si aspettava un provvedimento del Comune, oggi la responsabilità è del professionista che firma. Per chi vende cambia poco nella sostanza e molto nei tempi: la SCA si presenta e produce effetto subito, senza attendere un rilascio.
Nel linguaggio di tutti i giorni, e anche negli annunci, si continua a dire certificato di agibilità o abitabilità. Sono modi diversi per indicare la stessa cosa, e nei documenti vecchi troverai proprio quelle parole lì.
Questa è la telefonata che riceviamo più spesso su questo tema, e quasi sempre finisce bene. Su una parte importante del patrimonio residenziale, soprattutto quello costruito nella prima metà del Novecento e prima, il documento non è mai stato prodotto. Non è stato perso, non è stato nascosto: non c'era l'obbligo di produrlo.
Il fatto che un immobile sia stato abitato regolarmente per decenni, accatastato, con le utenze intestate e le imposte pagate, racconta una storia che vale. Non equivale a un certificato, ma nella pratica della compravendita è una situazione conosciuta, che notai e acquirenti incontrano di continuo.
La regola operativa è semplice. Si dichiara la situazione com'è, per iscritto e prima della proposta, e si mette l'acquirente nelle condizioni di saperlo quando decide. Il problema non nasce quasi mai dall'assenza del documento, nasce dal fatto che salti fuori tardi.
Ci sono situazioni in cui la sua assenza è un segnale, non una normalità storica. Le principali sono tre: la casa è di costruzione recente, l'edificio ha subito una ricostruzione o una sopraelevazione, oppure sono stati fatti interventi che hanno inciso su sicurezza, igiene o impianti, per esempio un cambio di destinazione d'uso da ufficio o da negozio ad abitazione.
In questi casi la mancanza va capita prima di pubblicare l'annuncio, perché di solito è la punta di qualcosa d'altro, tipicamente una pratica edilizia mai chiusa. È una delle verifiche che facciamo prima di mettere in vendita, non dopo la prima offerta.
Non succede che il rogito diventi impossibile. Succedono tre cose molto concrete, ed è utile conoscerle in anticipo, perché tutte e tre si gestiscono meglio prima della trattativa che durante.
È la conseguenza più frequente e la più costosa. Se il documento manca e la cosa emerge a trattativa avviata, chi compra ha in mano un argomento per chiedere uno sconto, spesso molto più alto del costo reale di sistemare la pratica. Dichiararlo dal primo giorno toglie quell'argomento dal tavolo.
Non tutte le banche la chiedono, ma diverse sì, e il perito la cerca. Su una vendita con mutuo questo significa settimane di rallentamento nel momento peggiore, cioè fra proposta e rogito, con il rischio che la data salti e che l'acquirente si spaventi.
La situazione dell'agibilità viene dichiarata in atto. Se il venditore l'ha presentata come esistente e poi non c'è, o se ha taciuto una mancanza rilevante, si espone a contestazioni dell'acquirente anche dopo il rogito. La strada sicura è una sola: dire com'è, per iscritto, prima.
Il principio è lo stesso che vale per tutte le carte della vendita, ed è il motivo per cui le verifiche documentali le facciamo prima dell'annuncio: l'elenco completo sta in i documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
Dicci l'anno di costruzione e cosa è stato fatto sulla casa. Controlliamo in Comune se il documento esiste, e se non esiste ti diciamo se nel tuo caso serve davvero, quanto costa recuperarlo e come si dichiara in vendita senza regalare sconti a nessuno.
Cerca fra le tue carte. Se la casa è stata comprata da un costruttore o da chi l'aveva fatta ristrutturare, il documento viaggia spesso insieme all'atto di acquisto o dentro il fascicolo consegnato al rogito.
Chiedi l'accesso agli atti in Comune. È la strada normale. Si presenta una richiesta allo sportello unico dell'edilizia, e l'ufficio cerca nel fascicolo dell'immobile agibilità e titoli edilizi. Serve un modulo e i dati catastali, e i tempi sono di settimane, non di giorni.
Se non esiste, si valuta con un tecnico. Un geometra, un architetto o un ingegnere guarda la casa reale, i titoli depositati e le certificazioni degli impianti, e dice una cosa sola: si può presentare la SCA oggi, o prima serve sistemare qualcosa.
Si sistema il presupposto, se manca. Quasi sempre il nodo non è l'agibilità in sé, sono le dichiarazioni di conformità degli impianti oppure una difformità edilizia rimasta aperta. Quello è il lavoro vero, e va fatto prima.
Il tecnico presenta la SCA. La segnalazione si deposita allo sportello unico dell'edilizia e produce effetto subito. Costi e tempi dipendono da quanto lavoro c'è a monte, e vanno chiesti al tecnico prima di partire.
Non c'è una regola che imponga a una delle due parti di pagarla. Nella pratica succedono due cose. Se il venditore si impegna a consegnarla, la pratica e il tecnico li paga lui. Se invece la casa si vende dichiarando che l'agibilità non c'è, il costo di ottenerla resta a chi compra, e quel costo entra nella trattativa.
La domanda giusta quindi non è chi paga, è cosa conviene. Se ottenerla richiede solo una pratica, farla prima di pubblicare è quasi sempre la scelta migliore: si toglie all'acquirente un argomento di sconto che vale molto più della spesa. Se invece dietro c'è una difformità edilizia seria, il conto va fatto con calma, perché la casa si può vendere lo stesso dichiarando la situazione.
Su una casa da ristrutturare il ragionamento cambia ancora, perché chi compra ha già in testa lavori e pratiche: lì l'assenza pesa molto meno, e lo raccontiamo in come si vende una casa da ristrutturare a Bologna.
Il controllo che sta a monte di tutto, e che fa emergere metà dei problemi, è quello sui dati catastali: come si scarica la visura e cosa ci si legge dentro sta in come ottenere la visura catastale.
Le 17 attività che facciamo prima di pubblicare un annuncio →Non è una condizione di validità dell'atto: una casa senza agibilità si può vendere, e i rogiti di case che non l'hanno mai avuta sono all'ordine del giorno. Quello che è obbligatorio è dichiarare la situazione com'è, senza far credere all'acquirente che il documento esista quando non esiste. Il caso specifico va comunque verificato con il notaio prima del rogito.
Al Comune in cui si trova l'immobile, presentando una richiesta di accesso agli atti allo sportello unico dell'edilizia. L'ufficio cerca nel fascicolo dell'immobile l'agibilità e i titoli edilizi. Servono i dati catastali e il modulo del Comune, i tempi sono di settimane, e la richiesta può presentarla il proprietario o un tecnico delegato. Prima di partire conviene comunque controllare fra i documenti consegnati al rogito di acquisto.
Nella maggior parte dei casi no, ed è la situazione più comune che incontriamo. Su molti edifici costruiti prima della seconda metà del Novecento il documento non è mai stato prodotto, perché non era richiesto all'epoca. La casa si vende dichiarando la situazione com'è, per iscritto e prima della proposta. Il problema nasce quando la mancanza emerge tardi, non dalla mancanza in sé.
Non c'è una regola che lo imponga a una delle due parti, si decide nella trattativa. Se il venditore si impegna a consegnarla, paga lui il tecnico e la pratica. Se invece la casa si vende dichiarando che l'agibilità non c'è, il costo resta a chi compra ed entra nel prezzo. Quando ottenerla richiede solo una pratica, farla prima di pubblicare conviene quasi sempre al venditore.
Non sempre, ma diverse banche sì, e il perito che valuta l'immobile la cerca. Quando la chiede e il documento non c'è, l'istruttoria rallenta proprio nella fase peggiore, cioè fra proposta accettata e rogito. Per questo su una vendita con mutuo conviene sapere in anticipo come sta la casa da questo punto di vista, invece di scoprirlo quando la data del notaio è già fissata.
Oggi nessuna sostanziale. Storicamente si parlava di abitabilità per gli edifici residenziali e di agibilità per gli altri, poi i due termini sono confluiti in uno solo, l'agibilità, e dal 2016 il documento si chiama segnalazione certificata di agibilità. Nei documenti vecchi si trova ancora scritto certificato di abitabilità, e vale come attestazione di quello che era richiesto all'epoca.
Sì, e succede continuamente, soprattutto sulle case più vecchie e su quelle da ristrutturare. Le condizioni pratiche sono due: che l'acquirente sia informato per iscritto prima della proposta, e che il notaio dia atto della situazione reale in fase di stipula. Quello che non si può fare è dichiarare esistente un documento che non c'è, perché espone il venditore a contestazioni anche dopo il rogito.
Questa pagina spiega come funziona nella pratica delle compravendite, e nella grande maggioranza dei casi l'assenza dell'agibilità si gestisce senza perdere un euro sul prezzo. Le verifiche sulla vostra casa e le dichiarazioni da mettere in atto vanno fatte con il tecnico e con il notaio, prima di pubblicare l'annuncio.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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