Il delegato
Con delega scrittaChiunque tu incarichi può ottenerla al posto tuo, con una delega scritta sul modulo dell'Agenzia e i documenti di identità di chi delega e di chi è delegato.
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell'interno della tua casa depositato in catasto, di norma in scala 1:200. Se la casa è tua la scarichi gratis dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, con SPID o carta di identità elettronica. È l'unico dato catastale non pubblico: la ottengono i titolari di un diritto reale sull'immobile, i loro delegati e poche altre figure previste dall'Agenzia, come il tecnico o il notaio incaricati. Se il disegno non corrisponde alla casa vera, la casa non diventa invendibile, ma il catasto va aggiornato prima dell'atto, e trovarsi a farlo con un compromesso già firmato è tutta un'altra storia.
Se la casa è tua, la planimetria te la scarichi da solo e non paghi niente. Serve un'identità digitale e qualche minuto.
Accedi all'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con la tua identità digitale, la stessa del fascicolo sanitario. Dentro c'è la sezione dedicata ai servizi catastali. Il nome esatto delle voci cambia ogni tanto, la sostanza no.
Trova la tua casa. La ricerca parte dal tuo codice fiscale e mostra gli immobili intestati a te. Se ne hai più di uno guarda foglio, particella e subalterno, altrimenti scarichi la planimetria del box invece che dell'appartamento.
Chiedi la planimetria e scaricala. Arriva in PDF, con il disegno delle stanze, le misure e i dati dell'unità. Salvala e stampala: è il foglio che il tecnico confronterà con la casa vera.
Ci vai di persona con un documento di identità. Agli Uffici provinciali Territorio e agli sportelli catastali di molti Comuni, se sei il titolare, non c'è nessun modulo da compilare.
Gli identificativi catastali sono quattro: comune, foglio, particella e subalterno. Li trovi nell'atto con cui hai comprato, nella dichiarazione di successione e in qualunque visura. Non sono indispensabili per partire, ma servono a non sbagliare unità. Cosa contiene una visura e come si legge è nella guida su come ottenere la visura catastale, il documento gemello di questo, che segue regole opposte.
È gratuita la planimetria dello stadio attuale, e lo sono anche quelle di stadi superati e di unità soppresse già presenti nella banca dati informatizzata. Lo stadio attuale resta gratuito anche quando esiste solo su carta, perché in quel caso è l'ufficio a recuperarlo dall'archivio.
Si paga soltanto in un caso residuale, che trovi più avanti. Diffida dei siti che si offrono di procurartela a pagamento. Se la casa è tua, quel documento ce l'hai già.
Scaricata la planimetria, il lavoro comincia adesso, perché il punto non è averla ma confrontarla con la casa. Se invece stai ancora mettendo insieme la cartella, la trovi tutta nei documenti per vendere casa in Emilia-Romagna.
Dal 2025 la consultazione catastale online è gratuita per chiunque, anche sugli immobili altrui: cosa è cambiato esattamente sta nella guida sulla visura catastale gratuita. Da lì nasce l'equivoco più diffuso, cioè che oggi si possa vedere tutto di tutti. Non è così: quel servizio comprende le visure per soggetto, per immobile e di mappa, non le planimetrie.
La formula ufficiale conviene tenerla per intera. La planimetria può essere richiesta gratuitamente dai titolari di diritti reali risultanti in catasto, o da loro delegati. Quindi non solo l'intestatario in senso stretto: ci rientrano il comproprietario per la sua quota, l'usufruttuario e il nudo proprietario.
Il motivo è dichiarato. La planimetria consente di verificare la disposizione interna delle unità immobiliari, come scrive l'Agenzia del Territorio nella circolare n. 9 del 25 novembre 2003. Da quel disegno si legge dove dorme una famiglia e da che parte si entra: è un dato tuo, non pubblico.
Chiunque tu incarichi può ottenerla al posto tuo, con una delega scritta sul modulo dell'Agenzia e i documenti di identità di chi delega e di chi è delegato.
Risolve molte situazioni di famiglia, per esempio quando il genitore intestatario non è in condizione di occuparsene. Il convivente non sposato invece non è un parente, e per lui serve la delega.
Geometra, architetto, ingegnere o perito iscritto all'albo, con lettera d'incarico del titolare. È la via più comoda quando la planimetria serve per una verifica, perché il tecnico la chiede e la legge nello stesso momento.
La ottiene per il suo lavoro di verifica, ma la controlla contro i registri, non contro la tua casa. La difformità, se c'è, la deve trovare qualcuno prima di lui.
L'agente iscritto alla sezione agenti d'affari in mediazione del REA può ottenerla solo se espressamente delegato da almeno un intestatario catastale. Nessuna agenzia ha scorciatoie: senza la tua firma, non la vede.
La planimetria non viene rilasciata al professionista se il soggetto indicato non risulta intestatario, o se il suo codice fiscale non è validato in Anagrafe Tributaria. C'è un'eccezione per l'incarico dato da un erede, ma il principio resta.
Tradotto in quello che capita davvero: se al catasto la casa risulta ancora intestata a un genitore mancato, la richiesta del tecnico si ferma sul nascere. Non è un problema della planimetria, è l'intestazione da sistemare, e viene prima di tutto il resto. Prima di allarmarti, però, scarica la visura e guarda che nome c'è scritto: con la successione presentata per via telematica la voltura è spesso già stata fatta in automatico, come spieghiamo nella guida sulla visura catastale. Se invece l'intestazione è davvero ferma, i passaggi sono nella guida su come si vende una casa ereditata a Bologna.
Tre disegni diversi, fatti per scopi diversi. Chiedere quello sbagliato fa perdere una settimana.
| Documento | Che cosa disegna | Quando ti serve |
|---|---|---|
| Planimetria catastale | Una sola unità immobiliare, di norma in scala 1:200. Contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici. | Sempre, se vendi un appartamento o una casa. È quella che il notaio richiama nell'atto. |
| Elaborato planimetrico | L'intero fabbricato, di norma in scala 1:500. Sagoma dell'edificio, unità che lo compongono, parti comuni come cortili, vani scala e centrale termica, aree scoperte, tutte distinte per subalterno. Va con l'elenco dei subalterni. | Quando c'è da chiarire una parte comune, o a chi appartiene una cantina, un posto auto, un subalterno. |
| Estratto di mappa | Il terreno, ordinariamente in scala 1:2000. Particelle del catasto terreni, sagoma dei fabbricati, punti fiduciali. | Per i terreni e per le case indipendenti con corte o giardino, quando serve capire dove finisce la proprietà. |
La prima, e quasi sempre basta quella. L'elaborato entra in gioco quando la trattativa tocca le parti comuni o quando bisogna dimostrare che la cantina in fondo al corridoio è davvero la tua. L'estratto di mappa riguarda il terreno, quindi serve per villette e case con corte.
Un dettaglio di lessico utile: l'Agenzia parla di locali interni, non di vani. Sulla planimetria non si contano i vani, si vede come è disegnata la casa.
Fino alla metà degli anni Novanta le planimetrie erano disegnate a mano, a china, su carta millimetrata, e il formato digitale è diventato obbligatorio solo dal 2002. Le più vecchie non sono mai state scansionate, quindi online non compaiono. Si chiedono all'Ufficio provinciale Territorio, e per il titolare restano gratuite.
Quando un appartamento viene diviso in due, o due vengono uniti, l'unità di partenza viene soppressa. La planimetria vecchia si rilascia a chi vantava diritti reali al momento della soppressione, a chi ha un legittimo interesse o motiva adeguatamente la richiesta, e ai soggetti riconducibili alle unità derivate. L'ultimo è il caso più frequente.
Capita sulle case molto vecchie e su quelle mai denunciate correttamente. Qui non c'è niente da recuperare: la planimetria va depositata da un tecnico abilitato, come spieghiamo più avanti.
Restano fuori dalla gratuità le copie di planimetrie di stadi superati o di unità soppresse presenti nei soli archivi cartacei. Lì si versano le tasse per i servizi ipotecari e catastali previste dalla tabella dell'Agenzia, più l'imposta di bollo. Non è una cifra simbolica ed è dovuta per ogni copia, quindi vale la pena guardarla prima di chiederne diverse. L'importo aggiornato sta sulla pagina dei costi del servizio dell'Agenzia delle Entrate, e quelle tabelle cambiano.
Vale poi una regola nazionale che non cambia: i dati disponibili solo su carta si consultano unicamente presso l'Ufficio provinciale Territorio competente, che per noi è la Direzione provinciale di Bologna.
La legge chiede che nell'atto ci siano il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di chi vende sulla loro corrispondenza allo stato di fatto, e non ammette di rimediare dopo quando la planimetria manca o non torna (articolo 29 della legge 52 del 1985: il testo e i suoi due commi sono spiegati nella guida su conformità catastale e urbanistica). Tradotto: la casa si vende, ma il catasto si aggiorna prima della firma. Non è la difformità che fa saltare un rogito, è la difformità scoperta tardi.
Non ogni differenza obbliga comunque a rifare la pratica. Contano le variazioni che incidono su classamento e rendita, per esempio la redistribuzione degli spazi interni, un servizio igienico ricavato dove non c'era o il cambio di categoria. Restano ininfluenti cose come la toponomastica o l'indicazione del piano. Dove passi il confine, su una casa vera, lo dice il tecnico che la misura, e il notaio che riceve l'atto ha l'ultima parola sul singolo caso.
Una separazione da tenere ferma, perché è quella che sposta il calendario della vendita. Conformità catastale e conformità urbanistica sono due verifiche distinte: la prima è il disegno, la seconda sono i titoli del Comune, e una casa può essere a posto su un fronte e fuori regola sull'altro. Qui parliamo solo di catasto.
L'altra metà del controllo, quella che può davvero fermare una vendita, è in conformità catastale e urbanistica: cosa blocca la vendita. Se invece il tuo tema è l'abitabilità dei locali, la pagina è quella sul certificato di agibilità.
Planimetria che online non compare, unità soppressa dopo un frazionamento, disegno mai depositato, intestazione ferma a un parente mancato che blocca la richiesta del tecnico. Sono i quattro motivi per cui la gente si arena, e si risolvono tutti, ognuno per la sua strada. Dicci a che punto ti sei fermato: la richiesta la facciamo noi con una delega scritta che firmi tu, perché è l'intestatario a doverla autorizzare.
La costruzione di nuovi immobili e la variazione dello stato di quelli esistenti vanno dichiarate in catasto. La dichiarazione è a carico dei titolari e si fa con un atto di aggiornamento predisposto da un tecnico abilitato, cioè geometra, architetto, ingegnere o perito. Dal 2015 la trasmissione telematica è obbligatoria per i professionisti, quindi la pratica la invia lui.
Sui termini vale la pena fermarsi. La dichiarazione va presentata entro trenta giorni e, per le unità già censite, i trenta giorni decorrono dall'ultimazione della variazione. Chi vende scopre spesso lì che i lavori del 2015 andavano dichiarati nel 2015.
Se la planimetria non è mai stata presentata esiste una causale dedicata al deposito della planimetria mancante, che non modifica i dati di classamento già in atti. Se invece l'immobile non è proprio mai stato denunciato al catasto, va accatastato prima della vendita, e per la mancata o tardiva presentazione sono previste sanzioni, riducibili con il ravvedimento operoso.
Tempi e onorari dipendono dalla pratica e dall'ufficio, e te li dice il tecnico dopo aver visto la casa.
Il momento giusto per confrontarla con la casa è prima dell'annuncio. Trovata dopo, la difformità arriva quando la banca dell'acquirente ha già aperto l'istruttoria, e ti tocca rimediare di corsa dalla posizione debole della trattativa.
Sono due controlli separati. Un titolo edilizio regolare non basta se al catasto la pianta depositata è ancora quella di prima dei lavori, e la dichiarazione al rogito la firmi comunque tu.
Il tramezzo tolto dal nonno, il bagno ricavato nel ripostiglio, la veranda chiusa. Se hanno cambiato la distribuzione interna, il disegno depositato non racconta più quella casa, e a scoprirlo per primo è il tecnico dell'acquirente.
Le case con lavori fatti negli anni e mai dichiarati sono la norma, non l'eccezione, e non sono affatto invendibili. Come si prepara e si vende una casa così è nella guida su come vendere una casa da ristrutturare a Bologna.
Qui la notizia è buona, e toglie parecchia ansia a chi ha già una trattativa aperta. La disciplina della conformità catastale si applica agli atti che trasferiscono o dividono la proprietà, non al preliminare. Firmare un compromesso mentre la planimetria è in aggiornamento non è vietato.
Però la regolarità catastale incide sulla possibilità di dare adempimento al preliminare, cioè di arrivare al rogito. Per questo nel compromesso conviene far risultare l'identificativo catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione del promittente venditore sulla conformità, oppure l'attestazione del tecnico. È consigliata anche l'allegazione della planimetria, così su cosa si sta comprando non restano incertezze.
E se un'irregolarità emerge, tocca al promittente venditore regolarizzare prima della data fissata per il definitivo. Meglio scriverlo nero su bianco, con un termine e con l'indicazione di chi paga il tecnico. Sono le due righe che evitano la rinegoziazione a due settimane dal rogito.
Come si costruisce una proposta che regge fino al rogito è nella guida su proposta, compromesso e rogito. Se invece vuoi vedere com'è fatto un preliminare, c'è il fac simile di preliminare di compravendita.
Vale la pena dirlo, perché in giro si legge il contrario. Il documento lo rilascia l'Agenzia delle Entrate, e a noi arriva solo se ci dai una delega scritta. Non è un cavillo: è la ragione per cui quel disegno resta un dato tuo e non finisce in mano a chi passa. Quello che aggiungiamo è il lavoro dopo, cioè confrontarlo con la casa com'è oggi, una stanza alla volta, prima che l'annuncio vada online.
Una trattativa che si inceppa sulle carte perde settimane proprio nei giorni in cui chi compra è più convinto, e quella convinzione non torna com'era. È il motivo per cui i nostri 42 giorni di media, contro i 183 dell'Italia, e il 95% di case chiuse al prezzo di partenza o sopra non si spiegano con l'annuncio scritto bene.
A via della Resistenza, a Casalecchio di Reno, Christian aveva 4 mesi prima del rogito della casa nuova. La sua è stata venduta in 5 giorni con un open house. Con una planimetria da aggiornare scoperta a metà strada, quei 5 giorni non sarebbero bastati.
Le carte in ordine servono anche a difendere il prezzo, perché una valutazione seria si costruisce sui prezzi di chiusura veri e non sugli annunci. Dove stiano scritti quei prezzi, e perché non li trovi da solo, è in come sapere a quanto è stata venduta davvero una casa.
Cosa controlliamo prima di pubblicare, dentro le 17 attività →La planimetria catastale può essere richiesta gratuitamente dai titolari di diritti reali risultanti in catasto, cioè proprietario, comproprietario per la sua quota, usufruttuario e nudo proprietario, oppure da un loro delegato. Oltre a loro possono ottenerla il coniuge e i parenti entro il quarto grado, il tecnico incaricato dal titolare con lettera d'incarico, il notaio incaricato di stipulare l'atto e l'agente immobiliare iscritto alla sezione agenti d'affari in mediazione del REA, ma solo se espressamente delegato da almeno un intestatario catastale. Un estraneo senza delega non può ottenerla in nessun modo.
La planimetria catastale si scarica gratis online solo se l'immobile è tuo. Si entra nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, carta di identità elettronica o CNS, si cerca l'unità fra quelle che al catasto risultano intestate a te e si scarica il PDF, senza pagare nulla. Il servizio non copre le province autonome di Trento e Bolzano, che gestiscono banche dati proprie. Se la casa non è tua e non hai una delega scritta dell'intestatario, online la planimetria non la trovi.
Perché visura e planimetria sono due documenti diversi. Dal 1° gennaio 2025 la consultazione catastale telematica è gratuita per chiunque, anche sugli immobili di cui non si è titolari, ma quel servizio comprende le visure per soggetto, per immobile e di mappa. La planimetria resta fuori: ha carattere di riservatezza perché dal disegno si ricava la disposizione interna dell'abitazione, e per questo può chiederla solo chi vanta un diritto reale su quell'immobile, o un suo delegato.
Quasi mai vuol dire che non esiste. Nella maggior parte dei casi la planimetria esiste ma è conservata solo su carta negli archivi dell'ufficio, perché fino alla metà degli anni Novanta veniva disegnata a mano a china su carta millimetrata e il formato digitale è diventato obbligatorio solo dal 2002. In quel caso va chiesta all'Ufficio provinciale Territorio, che la recupera dall'archivio, e per il titolare il rilascio resta gratuito perché la scansione la fa l'ufficio. Gli altri due casi possibili sono la planimetria di un'unità soppressa dopo un frazionamento o una fusione, e la planimetria mai presentata, che va depositata da un tecnico abilitato.
Sì, ma non con la planimetria com'è: va aggiornata prima dell'atto. La legge chiede che nel rogito ci siano il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di chi vende sulla loro corrispondenza allo stato di fatto, e proprio nel caso delle planimetrie mancanti o non conformi non permette di rimediare con un atto successivo. Una planimetria da aggiornare non rende quindi la casa invendibile, perché si chiude con una variazione catastale presentata da un tecnico abilitato, che è la pratica più rapida fra quelle possibili. Non ogni piccola differenza obbliga poi a rifare la pratica: contano le variazioni che incidono su classamento e rendita, e dove passi il confine su una casa vera lo dice il tecnico che la misura.
La planimetria catastale è il disegno di una singola unità immobiliare, di norma in scala 1:200, con i contorni, la suddivisione e la destinazione dei locali interni. L'elaborato planimetrico è il disegno dell'intero fabbricato, di norma in scala 1:500, con la sagoma dell'edificio, le unità che lo compongono, le parti comuni come cortili, vani scala e centrale termica e le aree scoperte, tutte distinte per subalterno, ed è sempre accompagnato dall'elenco dei subalterni. Chi vende un appartamento ha bisogno della prima; l'elaborato serve quando c'è da chiarire una parte comune o l'appartenenza di una cantina o di un posto auto.
Per chi ne ha diritto la planimetria catastale è gratuita, e la gratuità è più ampia di quanto si creda. È gratuito il rilascio della planimetria dello stadio attuale, anche quando è conservata solo su carta e la deve recuperare l'ufficio, ed è gratuito anche quello delle planimetrie di stadi superati o di unità soppresse già presenti nella banca dati informatizzata. Si pagano le tasse per i servizi ipotecari e catastali, più l'imposta di bollo, soltanto nel caso residuale delle copie di stadi superati o di unità soppresse presenti nei soli archivi cartacei. Non è una cifra simbolica ed è dovuta per ogni copia: l'importo aggiornato si trova sulla pagina dei costi del servizio dell'Agenzia delle Entrate.
Un'agenzia immobiliare può ottenere la planimetria della tua casa solo se la deleghi tu, per iscritto. L'agente immobiliare iscritto alla sezione agenti d'affari in mediazione del REA può ottenere la planimetria se è espressamente delegato da almeno un intestatario catastale. Non esistono canali privilegiati: senza la firma del titolare, un'agenzia la planimetria di una casa non la vede. Valore Casa, come qualunque altra agenzia, non rilascia planimetrie. Il documento lo rilascia l'Agenzia delle Entrate; noi lo recuperiamo dai canali ufficiali con la delega del proprietario e lo confrontiamo con la casa prima che l'annuncio vada online.
No, e la differenza è quella che sposta i tempi di una vendita. La variazione catastale allinea il disegno depositato alla casa com'è, ma non dice niente su quei lavori: se si potessero fare, e se qualcuno li avesse autorizzati, lo dicono i titoli edilizi del Comune, che sono un archivio a parte. Aggiornare il catasto non sana quindi un abuso edilizio, ed è comunque dovuto per legge, quindi farlo non equivale ad autodenunciarsi. Quale delle due verifiche può davvero fermare un rogito, e quale invece si chiude con una pratica tecnica, è spiegato per esteso nella guida su conformità catastale e urbanistica.
Confrontare la planimetria con la casa vera richiede mezz'ora, e quella mezz'ora decide se il rogito si farà nella data fissata o slitterà per una pratica che si poteva fare mesi prima. Va fatta prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima offerta. Se vuoi, la guardiamo insieme durante la valutazione: è senza impegno, e resta tua anche se poi decidi di vendere da solo o con un'altra agenzia.
Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
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