Quasi mai dipende dalla casa. Dipende da quali immobili di confronto sono stati usati, da come sono contati i metri quadri, e da quanto conta, per chi ti sta valutando la casa, il fatto di piacerti. Qui sotto trovi le tre cause vere, i casi in cui il numero più basso è quello onesto, e le sei domande da fare al prossimo appuntamento.
Chiedi a tutti e due di mostrarti le case su cui hanno costruito il numero. Non il ragionamento, le case. Via, piano, metri quadri, stato di conservazione. E soprattutto se il prezzo che ti citano è quello di un annuncio oppure quello di un rogito.
Chi ha lavorato bene ha quell'elenco già pronto e non fa storie a dartelo. Chi ha sparato un numero cambia discorso, ti parla di esperienza e di sensibilità, e ti riporta sul fatto che la tua casa è particolare.
Non è una richiesta scortese, è la normalità di chi fa questo mestiere sul serio. Quando una banca fa valutare una casa per concedere un mutuo, chi firma la perizia deve dichiarare per iscritto quali metodi ha usato, con quali parametri e con quali ipotesi di partenza. Se lo deve fare un perito, può farlo anche chi ti sta valutando casa in salotto.
Il modo più diretto per capire quanto vale una casa è confrontarla con case simili di cui si conosce il prezzo. È il metodo che le stesse banche italiane indicano come il più appropriato quando esistono i dati di compravendita di quel segmento di mercato.
La parola che conta è segmento. Perché due case siano confrontabili non basta che stiano nella stessa via. Devono somigliarsi per posizione, tipologia, dimensione, stato e momento di mercato. Un trilocale ristrutturato al secondo piano con ascensore e un trilocale da rifare al quarto senza ascensore, nello stesso identico palazzo, non sono lo stesso segmento.
Due agenzie che scelgono comparabili diversi arrivano a numeri diversi anche lavorando bene entrambe. Il problema vero nasce quando i comparabili di una delle due sono annunci al posto di rogiti. Gli standard internazionali di valutazione sono espliciti, i prezzi degli immobili in vendita non vanno usati da soli come indicazione di valore.
Che siano due cose diverse lo dice anche un numero pubblico. Secondo il sondaggio di Banca d'Italia con Tecnoborsa e l'Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2026 lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente richiesto dal venditore è stato del 7,3% in Italia, e del 5% nel Nord Est. Se il tuo numero alto nasce da annunci, quello sconto lo devi ancora sottrarre.
Questo errore sposta il numero più di tutti gli altri messi insieme, e capita tutti i giorni.
Il prezzo al metro quadro va moltiplicato per la superficie commerciale, non per quella che cammini in casa. La superficie commerciale conta anche i muri, e conta in percentuale balconi, cantine, soffitte e aree scoperte. Le quotazioni pubblicate dall'Agenzia delle Entrate sono al metro quadro di superficie commerciale. Chi le moltiplica per i metri calpestabili ottiene sempre un numero più basso del vero, e sbaglia sempre nella stessa direzione.
Qui va detta una cosa che quasi nessuno scrive. Non esiste una legge che stabilisca come si calcola la superficie commerciale. Le percentuali che girano in rete, il balcone al trenta per cento, la cantina comunicante al cinquanta, vengono da un decreto del 1998 che fissa i criteri della superficie catastale, cioè per gli usi del catasto (DPR 138/1998, allegato C). È uno standard serio e diffuso, ma resta uno standard catastale. Scrivere che per legge il balcone vale il trenta per cento è sbagliato.
Nella valutazione di mercato quelle proporzioni dipendono da quanto quella zona paga davvero un balcone o una cantina. Se un'agenzia applica le percentuali di tabella e l'altra usa i rapporti del mercato di Bologna, il numero cambia senza che nessuno dei due abbia barato.
Un dettaglio che molte tabelle online dimenticano, e che nel decreto invece c'è. Le pertinenze e gli accessori entrano nel computo fino a un tetto, non all'infinito. Una casa con cantina, soffitta e due balconi non somma per sempre.
Questa è la parte scomoda, e la scriviamo con cautela.
Nessuna autorità italiana ha accertato che le agenzie gonfino le valutazioni per prendere l'incarico. Chi te lo presenta come un fatto sta esagerando. Quello che si può dire, invece, è come è fatto il meccanismo, e il meccanismo è sotto gli occhi di tutti.
Chi ti valuta la casa è la stessa persona che vuole la tua firma sull'incarico. Un numero alto è la cosa che rende più facile ottenerla, e il costo di quel numero lo paghi mesi dopo, quando la casa non si muove e si comincia a parlare di ribassi. A quel punto l'incarico è già firmato.
C'è un confronto che chiarisce il punto meglio di qualunque discorso. Quando una banca fa periziare una casa per un mutuo, le regole europee di vigilanza chiedono che il compenso del perito non sia collegato al risultato della valutazione e che il perito sia indipendente da chi decide sul credito. Quelle regole alle agenzie non si applicano. Ma descrivono con precisione il rischio da cui ti devi difendere.
Da qui esce la domanda numero sei della lista più in basso, quella che conviene fare per ultima e guardando in faccia chi risponde.
Succede spesso. Ecco i casi in cui il numero basso è quello onesto.
Un annuncio è una richiesta, non un prezzo. Fra la prima richiesta e il prezzo che si incassa c'è di mezzo lo sconto medio di cui sopra. Chi ti cita gli annunci dei vicini ti sta citando i loro desideri.
Chi ha guardato visura e planimetria prima di darti il numero può dartelo più basso semplicemente perché ha visto qualcosa che l'altro non ha guardato. Una difformità non è una questione di prezzo, è una questione di vendibilità, e viene prima del prezzo.
Una può essere il prezzo con cui si pubblica, l'altra quello che ci si aspetta di incassare. Sono due numeri diversi e servono a due cose diverse. Se nessuno te lo dice, il confronto è truccato in partenza.
Vale anche il contrario, ed è giusto scriverlo. A volte il numero alto è semplicemente quello di chi conosce meglio la zona, ha in mano rogiti recenti che l'altro non ha, e sa che quella casa ha una caratteristica che a Bologna oggi si paga. Il punto non è il numero, è da dove viene.
Mandaceli tutti e due. Ti diciamo da dove nasce la differenza, quali comparabili reggono e quali no, e in che forchetta la tua casa si chiude davvero a Bologna oggi. Senza incarico da firmare e senza chiederti di lasciare la persona con cui stai già parlando.
Perizia e valutazione vengono usate come sinonimi, e non lo sono. La perizia è l'elaborato di un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità. La valutazione di un'agenzia, per quanto fatta bene, è un'altra cosa, e chiamarla perizia è scorretto. Lo dice anche l'Agenzia delle Entrate, che sulle proprie quotazioni scrive che solo la stima di un tecnico professionista può descrivere l'immobile in modo esaustivo e motivare il valore da attribuirgli.
La domanda quindi non è chi vale di più, ma cosa ti serve. Se ti serve un numero che regga davanti a un giudice, in un'eredità contesa o in una separazione, ti serve un perito. Se ti serve sapere a quanto si chiude la tua casa sul mercato di oggi, ti serve chi quel mercato lo chiude ogni settimana.
Un modello automatico stima il valore con tecniche statistiche, senza che nessuno entri in casa. Non è una critica, sono strumenti seri, tanto che le regole europee ne ammettono l'uso da parte delle banche. Ma a condizioni strette, cioè che siano specifici per quella zona e quel tipo di immobile, che vengano verificati regolarmente contro i prezzi delle operazioni davvero concluse, e che siano validati da qualcuno di indipendente.
La domanda giusta non è se funzionano. È se quello che hai usato tu rispetta quelle condizioni, e se puoi verificarlo. Un algoritmo non sa che il tuo terzo piano è l'unico con il terrazzo, che la caldaia è nuova, e che sotto casa hanno aperto un cantiere che durerà due anni.
Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare sono un intervallo di valori al metro quadro, per zona e per tipologia. Sono un ottimo punto di partenza e un pessimo punto di arrivo, e a dirlo è l'Agenzia stessa, che le definisce di ausilio alla stima e non sostitutive di essa, con indicazioni di valore di larga massima.
Tre cose da tenere a mente. Sono al metro quadro di superficie commerciale. Rappresentano l'ordinario, quindi restano fuori dall'intervallo gli immobili di particolare pregio e quelli di particolare degrado. E arrivano due volte l'anno, con circa sei mesi di distanza dal semestre a cui si riferiscono.
Stampale, o tienile aperte sul telefono mentre sei seduto al tavolo.
| La domanda | Cosa ti dice la risposta |
|---|---|
| Su quali case avete costruito il numero, e sono prezzi di rogito o di annuncio? | Se non hanno l'elenco pronto, il numero non nasce da un confronto |
| Quanti metri quadri commerciali avete contato, e come avete pesato balconi, cantina e soffitta? | È il punto in cui si crea la differenza più grande fra due stime |
| Avete guardato visura e planimetria prima di darmi il numero, o le guarderete dopo? | Dopo vuol dire che il prezzo potrà cambiare quando ormai hai firmato |
| Qual è il prezzo con cui pubblichiamo e qual è quello che vi aspettate di incassare? | Se la risposta è un numero solo, uno dei due ve lo state nascondendo |
| Se in due mesi non arriva nessuna offerta, chi decide di muovere il prezzo e con quale criterio? | Serve un criterio deciso prima, non una telefonata imbarazzata dopo |
| Il vostro compenso cambia se il prezzo di partenza è più alto? | La più utile di tutte, e la meno simpatica da fare |
L'ultima falla lo stesso, e guarda la faccia di chi risponde. Nelle perizie per i mutui il compenso di chi valuta non può dipendere dal valore che scrive. Nel nostro mestiere non c'è una regola che lo imponga, quindi la domanda te la devi fare da solo.
Non ti chiediamo di crederci sulla parola. Ti mostriamo il metodo e i casi, con nome e via.
Partiamo dai prezzi di chiusura reali delle nostre trattative e di quelle della nostra rete, non dagli annunci. Contiamo i metri commerciali e ti spieghiamo come li abbiamo pesati. Guardiamo visura e planimetria prima di dare il numero, non dopo la prima offerta. E ti diamo due cifre distinte, il prezzo con cui pubblichiamo e quello che ci aspettiamo di incassare.
Il risultato di questo modo di lavorare sono 95 vendite su 100 a prezzo pieno o superiore alla richiesta, uno sconto medio in trattativa vicino allo zero, e 42 giorni di tempo medio, contro i 5,2 mesi che il sondaggio di Banca d'Italia registra come media nazionale nel primo trimestre 2026.
Ad Anna era stato detto che sopra i 250.000 € sarebbe stato difficile. La casa è stata venduta a 316.000 € in 25 giorni. È il caso opposto a quello di cui parla questa pagina, cioè una valutazione di partenza più bassa del vero. La storia di Anna, raccontata da lei.
Cristina, al Pilastro, aveva un incarico da 175.000 € e ha chiuso a 215.000, mentre nella stessa torre un appartamento quasi identico restava fermo. Il caso di via Casini è l'altra faccia dello stesso discorso, cioè che il numero da solo non vuol dire niente se non sai come è stato costruito.
Quasi sempre per tre motivi. Hanno usato case di confronto diverse, hanno contato i metri quadri in modo diverso, oppure una delle due ha alzato il numero per farti firmare. Chiedi a entrambe l'elenco delle case su cui hanno costruito la stima e scoprirai subito quale delle tre.
Quella che ti sa dire da dove viene. Non conta chi ti promette di più, conta chi ti mostra le case di confronto, i prezzi di rogito e non di annuncio, e i metri quadri commerciali con cui ha fatto il conto. Se una delle due non te li dà, hai già la risposta.
Nessuna autorità italiana lo ha accertato come pratica diffusa, quindi non lo presentiamo come un fatto. Quello che esiste è il meccanismo, cioè che chi ti dà il numero è la stessa persona che vuole la tua firma. Nelle perizie per i mutui il compenso di chi valuta non può dipendere dal valore, e non è un caso.
Si contano i muri e si aggiungono in percentuale balconi, cantine e soffitte. Attenzione però, non esiste una legge che fissi quelle percentuali per il mercato. Quelle che girano in rete vengono da un decreto del 1998 sulla superficie catastale, che è cosa diversa dal valore di mercato.
Danno un ordine di grandezza, non un prezzo. Sono modelli statistici che non entrano in casa, quindi non sanno che il tuo è l'unico piano con il terrazzo o che la caldaia è nuova. Usale come primo riferimento e verifica sempre su quali dati lavorano, perché non tutti dichiarano la fonte.
La perizia è l'elaborato di un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità, e serve quando il numero deve reggere davanti a un giudice, per esempio in un'eredità contesa. La valutazione di un'agenzia serve a sapere a quanto si chiude quella casa sul mercato di oggi. Sono due cose diverse.
Come punto di partenza sì, come risposta no, e lo dice l'Agenzia stessa. Sono intervalli per zona che rappresentano l'immobile ordinario, quindi non descrivono il tuo. Vanno moltiplicate per la superficie commerciale, non per i metri calpestabili, ed è l'errore più comune.
La media nazionale rilevata da Banca d'Italia nel primo trimestre 2026 è di 5,2 mesi. Il nostro tempo medio è di 42 giorni, e la differenza non sta nella fortuna, sta nel prezzo di partenza. Una casa prezzata sui rogiti si muove nelle prime settimane, quando la visibilità è massima.
Non necessariamente, anzi spesso è il contrario. Può essere più bassa perché ha guardato i documenti prima di parlare, perché usa prezzi di rogito invece che di annuncio, o perché ti sta dicendo il prezzo di chiusura invece di quello di pubblicazione. Chiedi quale delle tre.
Se dalle due valutazioni stai passando alla scelta vera e propria, la guida su vendere da privato o con agenzia ha la tabella per decidere il tuo caso, e quella su quanto costa vendere spiega cosa deve essere incluso nel servizio.
Aggiornato ad agosto 2026. Fonti dei dati citati: Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate - OMI, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, primo trimestre 2026 (sconto medio 7,3% in Italia e 5% nel Nord Est, tempi di vendita 5,2 mesi); DPR 138/1998 allegato C per i criteri della superficie catastale; Agenzia delle Entrate - OMI, guida alla consultazione delle quotazioni immobiliari, per i limiti dichiarati delle quotazioni. I dati del sondaggio sono trimestrali e vanno riletti alla pubblicazione successiva. I numeri di Valore Casa sono i nostri, riferiti alle vendite documentate sul sito.
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Informazioni di carattere generale aggiornate ad agosto 2026, che non sostituiscono il parere del notaio o del commercialista sul tuo caso.
